买了雅叙园的加拿大巨头，又一口气买了50栋住宅 8月17日，加拿大投资巨头Brookfield（ブルックフィールド）官宣： 拿下日本四大都市圈50栋集合住宅，总价超1000亿日元。这是它在日本住宅赛道的第一单，也是2026年迄今为止国内规模最大的一笔住宅交易。 不是50套，而是50栋。 50栋楼、约3700户，主要分布在首都圈、大阪、名古屋、福冈四大经济圈，平均房龄不到4年，也就是都是新筑，入住率高达96%。 用1000亿日元除以3700户，单户平均取得单价约2700万日元。 2700万日元一户，基本上可以确定大多数都是单身公寓。 房龄平均不足4年，不是抄底老破小，全是新盘或者次新盘，都是已经招租满租的现房。 根据媒体披露，这批资产中还包括开发商三笑（Samty）打造的S-RESIDENCE系列，在日本住宅投资界，这是公认的优质标的。 Brookfield这家国际金融大额大家可能不太熟悉，它有超过125年的历史，管理规模超1万亿美元，投资范围横跨房地产、能源、基础设施、私募股权和信贷。 2026年第二季度的“计费资本”高达6720亿美元，同比还在两位数增长。 它管理的钱，大多数来自养老金、保险公司、主权基金和大型机构投资者。 早在一年前，它就因收购东京的标地之一雅叙园酒店而名声大噪，加上购入岐阜物流用地，两笔投资加起来超过2500亿日元。 今年2月，它又以约3000亿日元的规模拿下汐留电通集团总部大楼，这是它在日本的第一单办公楼投资。 加上这次的住宅投资，Brookfield在日本已经形成了办公、物流、住宅三线并进的格局。 而且公司早已公开表态：未来五年要在日本砸下100亿美元、折合约1.5万亿日元，数据中心、储能设施都在计划之内。 在巴菲特之后，一家管理万亿美元级别的国际巨头，公开把日本列为未来五年最重要的投资目的地之一，而不是短线操作，他们的判断点在哪里呢？ 1、日元便宜。 把时间拉长了看，现在购入这些核心住宅资产，先不论这些资产未来是否增值，就靠日元汇率变化，就具备赚钱能力； 2、日本几十年不涨的房租，开始涨了。 通胀经济下，租金这条曲线比房价更稳。日本这几年建筑成本、人工成本、工期成本全面上涨，新建同等收益率的项目越来越难，与其自己盖，不如整批买现成的、稳定运营的存量资产，靠管理精细化和租金调整赚长期现金流。这 3、住宅的抗通胀属性。 加上日本城市化持续、新增供给受限、租赁需求刚性强，机构资金看中的正是这份抗通胀属性。 4、核心城市，核心地段，人口趋势依旧很稳。 Brookfield投资的这四个城市，比重最大的在东京，因为东京是日本唯一的人口增长的城市。 5、全球的资本都在寻找稳定的现金流。无论是购买雅叙园酒店、汐留电通集团总部大楼、还是50栋住宅，在通胀时代，这些能随时调整价格的酒店，能持续提高租金的办公楼和住宅楼，本质上是非常优质的抗通胀资产。 JLL统计2025年日本不动产投资总额达6.218万亿日元，创2007年以来新高，外资占比高达34%； CBRE数据显示2026年第一季度商业地产投资额2.043万亿日元，同样是历史同期最高。住宅、物流、酒店板块同比都是两位数增长。 Brookfield这一单，是站在这波外资抄底潮的最前排，以前20亿、30亿日元的整栋公寓，主要买家可能是日本房地产公司、REIT或者亚洲富豪。未来越来越多全球主流基金会直接进场。 对日本公寓市场会有什么冲击？ 1、未来核心地段的次新盘竞价会更卷； 2、公寓房租上调是大趋势，精细化运营+适度改修+租金上调是未来住宅的大概率路径，对周边同类物业的租金也会形成带动效应。 3、核心资产继续涨，普通资产或者说非核心资产则慢慢掉队。 过去很多人觉得日本的房产主要是中国人在买，现在回过头去看，那些可能只是前菜，或者是错觉。 当美国黑石砸下3000亿日元一次性买下220栋出租公寓，当加拿大Brookfield一口气吞下50栋，这些老钱，这些追求稳定回报的养老金和主权基金，这些全球最保守、最看重确定性的长线资金，正在把日本住宅当成新的避风港。 他们看中的，我想，只能是日本下一轮租金上涨的十年。 中国的个体买家在撤，欧美的机构买家在进，对于我这样鸟枪法的小不动产人来说，一觉睡醒，牌桌已经悄悄换了对手。 无所适从呀！

昨天主辦單位公布的小野坂ゆいか(小野坂唯花)應該讓很多朋友又驚又喜，而她也是本屆TRE最後一位決定的成員～ . 來和各位報告一下TRE決定女優的過程，首先，主辦單位會有一份大名單，上面會有邀請女優的順序，而我們ForAVer就是照著順序一個一個去把女優的檔期敲下來—然後大家可能想不到，白金卡和金卡比較容易搞定，因為對女優來說那是最高榮譽，除非是對大型展會沒有興趣，否則大家都會把時間空下來，反而是銀卡成員比較麻煩一點： . 有些人對海外活動沒興趣(還是有這種人的)、有些人7月的時候有事、有些人則是和經紀公司鬧翻了不爽來(TRE真衰成了被遷怒的對象)⋯再加上今年舉辦的時間不像過去一樣是8月，大家回覆得比較慢一些，在即將去開拍素材的一月中，小野坂才確定加入⋯ . 但我覺得她是非常非常好的選擇，一來她最早是以大型片商認可的專屬女優身分出道，外型不輸人的，再加上近期發片量不小，認識她的粉絲不會少，而且這是一個讓大家都很意外的人選，會有人專門來看她的；二來她自己都沒想到會入選，所以收到TRE的Offer時又驚又喜，馬上調整行程來配合素材拍攝— . 所以TRE不只是做出了品牌形象，同時主辦單位對選用女優也有很高的水準，後面還有幾位當初看到名單讓我嚇一跳覺得既大膽但又合情合理的人選，敬請期待～ . #小野坂ゆいか# #小野坂唯花# #TRE2026# #7月3號到5號盛大登場# #ForAVer女優商演經紀#

之前Julia的活動，我們完全燃燒了。 . 倒也不是說其他女優就青菜做做，而是Julia真的是好久不見ー記得最後一次見面是2020年2月，那時候拍完TRE的素材，她確定連續4年以金卡女優的身分出席ー後來發生什麼事大家都知道了，肺炎疫情爆發，邊境完全封鎖，自此以後她就沒來過台灣了〜 . 所以對粉絲來說，她是記憶逐漸模糊的巨星；但對我們而言，她是不知道該不該去挑戰的高牆ー雖然這幾年我們ForAVer和不少等級很高的女優合作，有自信能辦好任何活動，但我們不知道她想不想做小型線下活動、我們的企劃她能不能接受、接受以後又會不會覺得很累⋯總之我們就是一堆小劇場啦。 . 事情在11月的攝影會有了清晰的輪廓，在攝影會空檔與經紀人的閒聊中我們得知J姐對海外活動仍然有強烈的興趣，而且這些年來她一直很認真地保養，也覺得自己的體力足以負荷小型活動，於是我們直接拿出了企劃書請經紀人看，J姐可以嗎？ . 經過一些細節確認後，經紀人說，J姐OK了！ . 於是我們就訂了2月27日那個禮拜舉辦活動，雖然一般連假我們是不辦活動的，但她是J，我們認為她不會被連假影響，更重要的是我們想趕快和她合作，所以時間就定在那週；而在3天的活動裡，雖然面對面接觸的時間不長，但對她以及來參加活動的貴賓們我們全體工作人員都是完全燃燒付出百分之120的努力，因為，這是睽違七年的再會〜 . 下次不會等那麼久了！J姐承諾短期間不會引退、我們也告訴她下次很快再見！ . 當然，也謝謝每位朋友的支持。 . #Julia# #Foraver女優商演經紀# . Model：@JULIA_1stid

TRE2026，AVway的第二人就是快樂女生「浜辺やよい(濱邊彌生)」。 . 應該有蠻多朋友對去年擔任記者，在場邊採訪的她印象深刻，那時候的她初出茅廬，現在已經出道滿週年了—對Avway而言，今年建軍的目標就是要年輕化，去年提前來到現場和粉絲互動的她外型甜美身材有料，重點是互動非常熱情，我們非常看好，今年就一起拼了！ . Ladies and gentleman，歡迎浜辺やよい(濱邊彌生)～ . #浜辺やよい# #濱邊彌生# #Avway# #TRE2026# #7月3日到5日南港盛大登場# #遊戲內容及活動時間稍後公布# . Model @yayoi_hamabe

歐吉桑好臭但好爽！170公分J罩杯的渡部ほの(渡部穗乃)解禁大亂交！ 在TRE前夕，渡部ほの(渡部穗乃)解禁大亂交了，20根散發著老人臭的歐吉桑棒子，沒有休息時間的一鏡到底連續演出，片商的用意很簡單，就是要打爆她～ #渡部ほの# #渡部穗乃#

明天，就要來進行明里つむぎ(明里紬)的驚天一番賞惹～ . 首先要和大家報告一下，這次的活動一樣是免費入場，活動地點是台北市士林區後港街96號6樓，靠近捷運劍潭站，不過因為5月3日中午12點就是TRE台北國際紅人展買票的時間，所以兩天活動的時間有些不一樣： . 5月2日 ➊ 12:00-1500 ➋ 16:00-1900 5月3日 ➌ 13:00-16:00 ➍17:00-20:00 . 所以請注意喔，5月3日會晚一點舉行。另外和各位報告，這次的一番賞一抽850，買5送1，之前的預購已經完售，現場都還有200張籤可以購買，和預購一樣，一次最多購買10張⋯ . 最後，這次的衣服已經出爐，我列出來給大家看： . 5月2日 ➊ 比基尼 ➋ Cosplay 5月3日 ➌ CK運動內衣 ➍比基尼 . 這是我們連續第二年和我婆明里一起舉辦一番賞的活動，現在想想，當初靈機一動想出一番賞的活動真的太好了，能夠在TRE之外每一年都請她來一次，滿足大家又讓我自己開心，爽！ . 以上，明天(5/2)開始，請大家多多指教。 . #明里つむぎ# #明里紬# #Foraver女優商演經紀# #驚天一番賞# #5月2日到3日免費入場# #台北市士林區後港街96號6樓#

無事に帰国しました✈️✨ 雖然來晚了，但非常感謝您參加ForAver攝影會！ 💖很高興能和在TRE上認識的人重逢！ ☺︎在TRE，我和沒能近距離交談的人以及在死亡之吻遊戲中認識我的人初次見面了❤︎感覺在心情上超越了語言障礙 就是這樣的時間✨我會努力去臺灣見面的，所以等著通知吧？💌 運營的各位非常親切，真的非常喜歡ForAver🫶🏻 期待再次相見！💓 毎日タピオカ飲めた🧋

本週，就是小花のん(小花暖)的一番賞要登場了。 . 會邀請她的理由很簡單，因為她之前沒來過，很多人想見她，然後在她前往香港做活動後，我們發現她並不排斥海外活動ー接下來就是要挑一個她喜歡做、或是她可以做的活動了，由於她所屬的經紀公司是有名的保護女優，所以我們幾乎沒有任何猶豫地放棄了攝影會，直接送上了一番賞的Offer： . 謝天謝地，我們搞定了！ . 接下來就是活動細節的安排了，小花のん(小花暖)及其經紀公司對獎項安排沒太大意見，重點是在活動上服裝的安排ー而這也是我們花了最多時間溝通的地方，我們ForAVer還是希望有一定的露出，經過來回討論，最後終於有了共識⋯ . 華麗的內衣不可少，深遂的乳溝一定有，本週六和日，1月31日到2月1日，中午12點到下午3點、下午餐點再到晚上7點，小花のん(小花暖)，就在我們台北攝影棚，台北市士林區後港街96號6樓，免費入場，驚天一番賞等你來玩！ . #小花のん# #小花暖# #OhanaNon# #驚天一番賞# #Foraver女優商演經紀# #照片為經紀公司授權# . @ohananon_cmore

转 打破這殼！——賓州州立大學迪金森法學院畢業演講 📷文 /肖國珍 2021-05-17 （欧洲之声 編者按）本文作者肖國珍在中國是位維權律師，來到美國短短數年，為了生活和扶養兩個稚齡女兒，很努力地打工賺錢，維持生活。去年8月她進入賓州大學法學院，不到一年的時間就取得優異成績，拿到碩士學位，並作為畢業生代表，在畢業典禮上致辭。肖國珍也曾擔任獨立中文筆會的秘書長，不辭辛勞，認真負責。當前美國社會出現仇視亞裔的現象，像肖女士這樣勤奮、勇敢、優秀的亞洲女性，正是對族裔偏見最有力的撥亂反正的一股力量。下面是肖國珍5月13日在法學院碩士博士班畢業典禮上的演講。 祝賀2021屆同學！ 被Covid-19隔離了這麽久，我們終於聚集在一起，對不對？我們已經沈默很久了，讓我們鬧出點動靜來！ 我們受夠了，對不對？感謝上帝，畢業的這一天終於來到了！ 想像一下您可以告訴孫輩們的精彩故事。以這樣的方式開始：「遙想當年，我們不得不在法學院戴口罩，大家都見不到真面容——即使在畢業那天。」這就是為什麽我摘下面具，展示真容，即使真容不一定要美麗，但真的就是真的。 此刻你可能會想：一個亞裔女人，處於很多同學母親的年齡，為何不遠萬里，從另一個半球，來到迪金森法學院？ 原因很簡單：我想打破那殼！ 回顧我的人生，全都是破殼的歷程。一個又一個。 小時候，我最愛看小雞出殼，不禁感到神奇。世界上所有的鳥兒——哪怕飛得最高——也是破殼而出生。 我本是經濟師，曾經以為，世界上最枯燥無味的文字，莫過於法律語言。那麽，是什麽讓我脫殼而出、成為律師呢？ 那是1990年代，一親屬涉嫌犯罪，但我們無力負擔律師費。唯一的解決辦法是成為一名律師。我只有3個月的時間為律師考試做準備，要學習的書有6032頁。我強迫自己每天閱讀200頁，壓力太大到我哭啊。我甚至沒有時間擦眼淚。 我很清楚為什麽我可以一次性通過律考：因為我要破殼的願望是如此強烈！ 破殼的結果是： 第一，我發現法學語言是世界上最精美的語言，它是如此簡潔，如此優美，增一字則太長，減一字則太短。 第二，我的思維與思想有了一個飛躍：我才明白，我不知道我所不知道的。自此，我開始用「法眼」看天下。 經過幾年法律實踐，我認定律師是我最喜歡的職業，希望終身以此為業。我決定再次破殼——進入法學院深造（分享一個秘密啊：當我通過律師考試時，我沒有受到任何法律教育）。十九年前，在北京的法學院，我是數十名女同學中年齡最大的。今天，我可能是迪金森法學院最年長的學生——只是這次不分男女。 在北京的法學院這三年中，我創作了一部傑作——我的第一個女兒莫妮卡。 （她今天在現場。）這讓我只有兩年的時間來完成學業。我做到了！ 當時，中國實施一胎化政策，禁止生育第二個孩子，我決定破殼，於是有了另一件傑作——我的第二個女兒朱莉婭。 中國政策如月亮，初一十五不一樣。十年後，中國開放二孩政策，有的地方政府號召：「讓全村每個女人都懷上二胎，是村支書不可推卸的責任」。感謝上帝，我有兩個孩子，不需要村支書幫忙。 在小說《教父》中，唐說：「一個提著公文包的律師，比一百個拿槍的強盜所搶到的錢還要多」。賺錢固然讓人歡喜；但我聽到召喚，又破了一個殼：我開始幫助那些走投無路、需要律師的人。這種服務他人的活動，使我離開中國，來到美國，然後——來到了迪金森法學院。 是啊，一路走來，一路破殼。 當對現狀不滿意時，我告訴自己：打破這殼！ 當現狀很好時，我告訴自己：不要貪圖安逸，打破這殼！ 📷5月13日肖國珍上台領取法學院的畢業證書。 來到美國後，「我有一個夢」在我心頭回響；自由女神像的光芒，又一次點燃了我的破殼之夢——學習美國法律。可是英語成了我最大的殼。我仍然在為講一口美式英語努力。今天傑出的在座的各位，都在幫助我破這個殼。 當我擔心自己的英語不夠好、怕耽誤大家時間而克制提問時，莫吉爾教授走到我的座位，對我說：「如果您有任何問題，請大膽問。沒有一個問題是小到不足一提的。」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當道奇院長在迎新會上說：「有任何困難，請來找我們——這是我們在這裏的職責所在。我們不希望有任何一個學生餓著肚子上床。”」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當這個國家發生仇視亞裔事件時，康威院長告訴我：「國珍，這就是你的名字，你的身份認證，你不要改名字，你要為你是亞裔驕傲。」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當格羅姆教授、科爾教授和阿克斯-福爾茲院長對我說：「即使你畢業了，你有任何需要幫忙的，也隨時可以找我。」 我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 莫裏斯教授，大概您沒有去計數：我們的通信，超過350封！你讓我知道：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當我向同學請教，無一例外，每位都極盡熱情地幫助我，你們讓我知道，迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 有時候，學習壓力也曾讓我哭泣。不只是您哭，我也哭啊，一如當年在中國考律師的時候。但是，這次不一樣了——你們與我同在，我不感到孤獨。 迪金森法學院滋養了我們。借此機會，我要感謝大家：感謝教授們、感謝所有工作人員和同學們，所有在現場和在線觀看的人。 在法學院的日子，也是我們人生的「孵化期」。那高飛的鳥能破殼，因為它會吸收從外殼吸收的鈣，使自己日益強壯。一堂課，一頁書，一場有趣的對話，都讓我成長。我相信：你也一樣。 從殼中孵出的小鳥，必須繼續生長，才能飛得更高。我們必須繼續成長——作為律師、作為公民。 林密無妨溪水過，天高不礙白雲飛。無論我們未來面臨什麽挑戰，我們都將找到解決之道！ 腳步未及者，視野可及；視野未及者，心靈可及。唯有你想飛，你才能破殼。破殼之時，會有痛感；若不破殼，痛苦終生。一旦破殼，即是重生。 不要害怕殼外的未知事物。一旦打破這殼，您將成為高飛之鳥，翺翔在白雲之上！ 打破這殼！哪怕它是你曾崇拜的偶像。 打破這殼！哪怕它曾是你的整個世界！ 打破這殼！如果它是過時的法律。 打破這殼！如果它是不公正的制度。