买了雅叙园的加拿大巨头，又一口气买了50栋住宅 8月17日，加拿大投资巨头Brookfield（ブルックフィールド）官宣： 拿下日本四大都市圈50栋集合住宅，总价超1000亿日元。这是它在日本住宅赛道的第一单，也是2026年迄今为止国内规模最大的一笔住宅交易。 不是50套，而是50栋。 50栋楼、约3700户，主要分布在首都圈、大阪、名古屋、福冈四大经济圈，平均房龄不到4年，也就是都是新筑，入住率高达96%。 用1000亿日元除以3700户，单户平均取得单价约2700万日元。 2700万日元一户，基本上可以确定大多数都是单身公寓。 房龄平均不足4年，不是抄底老破小，全是新盘或者次新盘，都是已经招租满租的现房。 根据媒体披露，这批资产中还包括开发商三笑（Samty）打造的S-RESIDENCE系列，在日本住宅投资界，这是公认的优质标的。 Brookfield这家国际金融大额大家可能不太熟悉，它有超过125年的历史，管理规模超1万亿美元，投资范围横跨房地产、能源、基础设施、私募股权和信贷。 2026年第二季度的“计费资本”高达6720亿美元，同比还在两位数增长。 它管理的钱，大多数来自养老金、保险公司、主权基金和大型机构投资者。 早在一年前，它就因收购东京的标地之一雅叙园酒店而名声大噪，加上购入岐阜物流用地，两笔投资加起来超过2500亿日元。 今年2月，它又以约3000亿日元的规模拿下汐留电通集团总部大楼，这是它在日本的第一单办公楼投资。 加上这次的住宅投资，Brookfield在日本已经形成了办公、物流、住宅三线并进的格局。 而且公司早已公开表态：未来五年要在日本砸下100亿美元、折合约1.5万亿日元，数据中心、储能设施都在计划之内。 在巴菲特之后，一家管理万亿美元级别的国际巨头，公开把日本列为未来五年最重要的投资目的地之一，而不是短线操作，他们的判断点在哪里呢？ 1、日元便宜。 把时间拉长了看，现在购入这些核心住宅资产，先不论这些资产未来是否增值，就靠日元汇率变化，就具备赚钱能力； 2、日本几十年不涨的房租，开始涨了。 通胀经济下，租金这条曲线比房价更稳。日本这几年建筑成本、人工成本、工期成本全面上涨，新建同等收益率的项目越来越难，与其自己盖，不如整批买现成的、稳定运营的存量资产，靠管理精细化和租金调整赚长期现金流。这 3、住宅的抗通胀属性。 加上日本城市化持续、新增供给受限、租赁需求刚性强，机构资金看中的正是这份抗通胀属性。 4、核心城市，核心地段，人口趋势依旧很稳。 Brookfield投资的这四个城市，比重最大的在东京，因为东京是日本唯一的人口增长的城市。 5、全球的资本都在寻找稳定的现金流。无论是购买雅叙园酒店、汐留电通集团总部大楼、还是50栋住宅，在通胀时代，这些能随时调整价格的酒店，能持续提高租金的办公楼和住宅楼，本质上是非常优质的抗通胀资产。 JLL统计2025年日本不动产投资总额达6.218万亿日元，创2007年以来新高，外资占比高达34%； CBRE数据显示2026年第一季度商业地产投资额2.043万亿日元，同样是历史同期最高。住宅、物流、酒店板块同比都是两位数增长。 Brookfield这一单，是站在这波外资抄底潮的最前排，以前20亿、30亿日元的整栋公寓，主要买家可能是日本房地产公司、REIT或者亚洲富豪。未来越来越多全球主流基金会直接进场。 对日本公寓市场会有什么冲击？ 1、未来核心地段的次新盘竞价会更卷； 2、公寓房租上调是大趋势，精细化运营+适度改修+租金上调是未来住宅的大概率路径，对周边同类物业的租金也会形成带动效应。 3、核心资产继续涨，普通资产或者说非核心资产则慢慢掉队。 过去很多人觉得日本的房产主要是中国人在买，现在回过头去看，那些可能只是前菜，或者是错觉。 当美国黑石砸下3000亿日元一次性买下220栋出租公寓，当加拿大Brookfield一口气吞下50栋，这些老钱，这些追求稳定回报的养老金和主权基金，这些全球最保守、最看重确定性的长线资金，正在把日本住宅当成新的避风港。 他们看中的，我想，只能是日本下一轮租金上涨的十年。 中国的个体买家在撤，欧美的机构买家在进，对于我这样鸟枪法的小不动产人来说，一觉睡醒，牌桌已经悄悄换了对手。 无所适从呀！

重點解讀台積電的玻璃核心載板投影片 台積電在 6 月 11 日的日本 JPCA Show 2026，進行主題為「AIの進化に不可欠な先端パッケージング技術」的簡報，該份簡報約40頁，當中某張標題為「Glass Substrate Development for CoWoS」的投影片流出，引發廣泛關注。 以下是對該投影片（見附圖）的重點解讀，能網路科普查到的技術細節就不多說了，要注意的是投影片上的 COP 不是 Chip-on-Package 的縮寫，而是 Coplanarity、也就是平整度 / 共面度。 ▌重點結論： 1. 台積電正式宣布與 Ibiden 以及群創合作，開發玻璃核心載板（glass core substrate），結構為玻璃上下各黏合 ABF 的三層結構設計，該技術就是用於 CoPoS 的 oS。 2. 市場低估玻璃核心載板的重要性，該技術對台積電是「must have」，意即 CoPoS 中，oS 的重要性高於 CoP，這也是該技術進行測試時，先搭配既有的 CoW 而非 CoP 的原因。 3. 玻璃核心載板單價較既有 ABF 載板高出數倍，群創加工的玻璃單價非常高，為最核心的材料。除 Nvidia 外，目前已有兩家美系客戶同樣表達高度興趣。 ▌與本投影片相關的產業調查： 1. 本投影片提及的玻璃核心載板由 250x250mm 切割而來，ABF 增層主要採用 Ajinomoto 的 GL107 並混搭 ABF-GCP，以 2027–2028 主流 AI 晶片 ABF 規格的 24-28 層進行測試 2. 台積電實驗時的 CoW 是測試載具（test vehicle），足以驗證採用複合材料時最具挑戰性的機械結構問題。測試結果良好意味著台積電、Ibiden 與群創已合作突破關鍵技術瓶頸。 3. 目前是由 Ibiden 負責切割 250x250mm 的玻璃核心載板。待 2H27 採用 510x515mm 做量產前模擬時，若 Ibiden 仍想降低生產複雜性以維持超高毛利率，可能會改交由更熟悉玻璃特性的群創切割。 ▌流出的投影片內容是將 CoPoS 中的 oS、也就是玻璃核心載板（投影片中的 glass-SBT）與 CoW 搭配的技術驗證結果，這是為解決該投影片前一頁所提到的「Substrate mechanical and electrical Dilemma」，而這顯著凸顯了 CoPoS 中 oS 的重要性。 1. CoPoS 中，CoP 要解決的是生產效率 / 切割經濟性的問題，這與成本與售價有關；而 oS 要解決的是翹曲與耐用性問題，這牽涉到能否做出晶片，以及晶片能否運作。 2. CoP 與 oS 兩者整合相得益彰，但展望未來數年，兩者的技術定位還是有些差異。CoP 是可選的絕佳優化選項（very-nice-to-have），沒有它的代價就是晶片更貴；但 oS 是必需品（must-have）， 沒有它可能連能否做出可用晶片都是問題。 3. 比較定位差異不是為了捧 oS 貶 CoP，這牽涉到客戶願意為哪個技術環節付錢的現實問題，細節下面分析。 ▌投影片中含金量最高的是電源完整性（power integrity；PI）改善，這對客戶意義重大，這也代表玻璃核心載板生產穩定後，台積電獲利能力與競爭優勢可望同步提升。 1. 技術說明：玻璃核心載板薄 → TGV（through glass via）垂直導通路徑短 → 導通路徑電阻（R）跟迴路電感（L）同降 → PI 改善 2. 對客戶意義重大原因：PI 改善 → 供電更穩 → 釋出功率餘裕（power headroom）→ 可整合更多電晶體、或拉高運作時脈 → AI 晶片算力提升 3. 對客戶而言，生產效率是台積電的基本責任，客戶不會為此多付錢；但 AI 算力提升能直接轉化為客戶的競爭力與獲利，故客戶願意為此買單。這也是 Nvidia 積極看待玻璃核心載板的原因。 4. 對台積電而言，玻璃核心載板可提升良率並降低成本，同時提高 AI 晶片的算力與售價，既是降本工具，也是漲價籌碼，對獲利與競爭力都是加分。 5. 目前載板成本佔 AI 晶片 BOM 約低個位數，封裝良率造成的損失約載板成本的 5-10 倍，故即便未來玻璃核心載板成本高於目前的數倍以上，但佔 BOM 比重仍低，且可改善封裝良率造成的損失，故預期玻璃核心載板的高單價不會影響客戶採用意願。 ▌簡報後的問答環節，有聽眾提問關於玻璃核心載板的 TGV 細節，台積電當場拒絕回答，因為玻璃核心載板的關鍵技術就是 TGV，核心 know-how 目前掌握在台積電與群創手中。相較下，另一個提問者的問題是關於 IVR、eDTC、與 LSI 的整合，台積電就回答了不少。 ▌根據產業調查，若一切順利，台積電的目標是在 4Q28-1Q29 開始量產玻璃核心載板，以符合 Nvidia AI 晶片迭代節奏。順帶一提，許多人在傳的 Ibiden 的法說投影片，上面將玻璃核心載板時程列為 CY30，我對此的解讀是：對外向來保守謹慎的 Ibiden 將玻璃核心載板正式列為發展路線，這更確定了該技術長期趨勢。但從 Ibiden 投影片的其他細節與市場資訊不完全一致來看，例如 reticle 時程與台積電公開宣稱的差約一個世代、Rubin Ultra 載板尺寸明顯大於其在 CY26-27 標示的 90x90 等，這說明了在預測未來時，需隨時多方交叉驗證。

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