發行日期: 2019-09-10 番號: STARS-120🀄️ 女優: 紗倉真菜, 古川伊織, 市川雅美, 戶田真琴, 竹田夢, 小倉由菜, 本庄鈴, 唯井真尋, 七海蒂娜, 小泉日向, 皆川千遙 SOD群星聚集在度假區拍攝，在泡泡池裡嬉戲玩耍，11個人在夏天游泳池，享受前所未有的泡沫大混戰‼️

SNOS-069 “前辈，你快要高潮时的表情好可爱哦~” 虽然比我小，但真凛酱很会挑逗我、引诱我，让我一次又一次地达到高潮。美田真凛 假面论坛 @jmlt8com

【謝田時間】1. 美評估中國產人電力逆變器佔領全球安全性？ 2.美中AI 競爭差距多大？ 3.美巨資更新加勒比海中美洲海底電纜、劍鋒直指中共！

打了一天游戏，起来突然大瓜，看了下帮大家总结 1、孙哥谈恋爱给了景田以及她父母 3000 多万人民币，正在起诉要回来，有正经律师在微博发 2、之前 CZ 说孙哥在和明星谈恋爱，大家猜是谷爱琳，但应该是景甜 3、孙哥写了个小作文，半真半假，细节多，够刺激 感觉景甜代孕再问孙要 5000 万美金像是真的；最后孙问 Claude 怎么办也很细节 大概就是以上这些 Source: 孙哥小作文见他的 X @justinsuntron 律师声明

是否当枫华谷的落叶落满长安，你的离别就有了归期。 故事还得从那一年的纯阳宫说起。 在我剑网三江湖行至第二个年头，自认功力见长，心底便悄然萌生了收徒的念头。 但是70年代的剑三江湖尚显粗粝，尚不存在师徒匹配系统，所以在那时候要想收徒，全靠随缘，不是在世界频道公开喊，就是去贴吧开帖子收。 我认为开帖子会显得做师傅的更有诚意一些，在世界里面喊终归显得浮躁。 当时的我也没有收徒经验，只在贴吧里默默的开了一个收徒帖。帖子很快就沉了下去。 就在希望行将熄灭之时，我终于收到了一封私信。 我约她在纯阳宫门口的车夫处相见。 她是一只初涉江湖的小咩萝，懵懂如新雪。 嗯，是我最喜欢的萝莉体型。 当我从洛阳快马加鞭赶到的时候，她已经在等我了，她穿着还没成套的门派新手套装，在当前频道大喊：“师傅我在这！” 我问：“你不会用私聊吗？” “私聊按哪个？” 原来是个真萌新，之前也很少玩游戏。 后面的记忆已渐模糊，只记得她跑到白雪皑皑的山崖前面转过身对我说，“师傅你快看，纯阳宫门口居然有一棵好大的歪脖子树！” 之后就是日常带徒弟练级做任务的无聊故事。 我上线做完日常就来陪她练级，两人聊聊天打打怪，闲谈浅笑间，时光竟也流淌得格外清浅。 她很爱拍照，记得她50多级时候在巴陵，郊外那漫山遍野、泼洒天地的金黄菜花田，她硬是拉着我，拍了半个小时的照片。 她喜欢发QQ轰炸我： “师傅快上线！我发现一个有趣的NPC啦！” “来了！” “师傅师傅，我今天做任务，遇到一个好感人的故事！你什么时候上线？我带你去看！” “好好好！” “师傅啊，大学里……好玩么？同学都去了，我也想考……” “师傅师傅，我……我暗恋上了一个人，怎么办呀？你快帮我出出主意！” “嗯？？” 日子如檐下滴水，悄然累积。 我渐渐察觉一个异样：无论何时我上线，她的身影似乎总在线上。或许我不在的时间里，她几乎未曾下线？ 带着一丝困惑问起，她只轻轻回道：“我很喜欢剑网三的世界呀，一直待在这里，不好么？有朋友，有师傅，还有好大的江湖。” 她的姐姐也玩剑三，是一位温婉的花姐。 一次偶然的探询下，花姐低语相告：“我妹妹她去年高三临考之际，生了严重的病，现在困在医院，再难踏出医院一步。” “有你陪着她的这些日子，她眼里的光，亮了许多。” 彼时的我尚不清楚她生的是什么病，话到唇边，还是咽下了。 那一年的江湖记忆，几乎都被她的身影填满。 并肩看云卷云舒，携手寻找游戏彩蛋，一时兴起也同去劫镖，更多时候，只是静静地发呆，任时光在指尖无声流淌。 她曾说起，她的家在南方一座临海的小城。 她的语气里似乎也带着海风的微咸：“我们那儿的黄昏，海风拂过，又轻又暖，舒服极了。师父你要不要来？我请你吃大餐！” 我回道：“毕竟路途遥远，不过有时间等哪次放假，我一定飞过去找你玩。” 时间来到了第二年，我因为疲于应付考试，上线时间减少很多。 她经常用QQ发来不少她在游戏里看风景的截图，絮絮说着又在哪里发现了奇趣，只等着我上线，一同去探个究竟。 有一天我QQ收到了她的消息：“师傅师傅我给你写了一首诗！这是我第一次写诗，写得不好，你可不要笑我！” 我说：“快让我看看！写的是什么？” 她却俏皮起来：“先保密！待我再润色润色，满意了才给你看！” “好，我等着。” 我终究还是没能看到她写给我的那首诗。 半个月后，在一个暮色来临前的傍晚，天空中飘着大片大片的火烧云，我接到她姐姐给我打来的电话。 声音穿过听筒，带着些许寒意：“我妹妹，她今天去世了。” 电话里说，前日下午她骤然跌倒，便再未能起身。花姐告诉我，“你陪着她的最后这段日子，她很开心。” 我终于知道了，原来那困住她的、吞噬她的，是癌症。 葬礼定在三日之后。 或许事务缠身，亦或是我不敢面对，我终未能赴那千里之约。 后来听她同学提及，葬礼之上，她的母亲哀恸欲绝，几近恍惚。 再后来，我也收过许多徒弟，一个又一个。 只是每次点下收徒的确认键，眼前总会蓦然浮现那个遥远的午后，纯阳宫风雪门外，翘首等待的小小身影——一身未齐整的道袍，清澈如初雪。 岁月无情冲刷。后来因为我的一次疏忽，中断了QQ会员的续费。那些曾以为能永久保存的、承载着无数碎语与欢笑的聊天记录，就这样被系统抹去，仿佛从未存在。 时光流逝，关于她的点滴，关于那两年多的光阴，竟也在我生活的奔忙中，渐渐褪色、模糊，最后越来越记不清楚。 可是在今晚的夜深梦回，我于梦中惊醒，静坐黑暗之中，回忆却如决堤的洪流，汹涌而至。 原来，我曾游历的这个江湖里，有过那样一个鲜活的、爱笑爱闹的小徒弟。 或许这个江湖的尽头，本就是一场场盛大的别离。 笙歌散尽，人影渺渺。 我谁也没有等。 谁也不会再来。 看，纯阳宫又下雪了。

来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。

聊聊日本买房 其一 以前认识一位牛人花花公子，喜欢美女。和我等凡夫俗子不同，他见到美女的第一眼，还不认识呢，首先就会想：我怎么才能把她甩了呢？ 还没得到，就想好如何脱手。这就是我在日本买房时的第一考虑：将来如何脱手。也是很多中国来日本投资房地产的人从来没考虑过的。 日本的空家率逐年升高，高到超出你的想象。根据日本总务省几天前（4月30日）公表的数字，全国空家900万户，创历史新高，空家率高达13.8%。随着高龄化、少子化的发展，这一数字将继续增加。有预测今后20年，这一数字将会激增。 别以为这数字只与日本鸟不拉屎的地方有关。东京、大阪这样的大城市，空家数也高到惊人。比如东京世田谷区，在东京23区中人口最多，空家也最多，多达5万户。东京的空家率高达10.55%！ 当然，并不是所有的空家都是卖不出去的。其中大部分都能处置掉。但是，处置不掉的，越来越多。 你买了房子，想卖卖不掉怎么办？那就是噩梦，比你惹了渣男恶女跟踪狂缠着你要可怕太多，不是一个量级的。你把房子夷为平地了，包括固定资产税在内的各种税费还得交。日本有的房子价格1块钱，依然没有人买，就是这个原因。 那么缴它几十年，自己死了，这事儿算不算了结了呢？不，你的孩子如果想继承你的遗产，还是每年都得交这税金。子子孙孙，无穷匮也。 卖不掉，政府在该地区又没有相关收回政策，这样的话，这个噩梦就会子子孙孙地缠下去。 前几天和日本人在酒桌上聊起这个话题，一个对房地产投资一无所知的女孩懒洋洋地脱口而出：卖给外国人呗。😅 这也是市场正在做的。中国人来日本投资房产，在远郊或山区投资别墅、温泉酒店等房产，很少会考虑将来如何脱手，房产中介也不会提醒此类风险。偶尔在推上看到有这样的房产成交，卖给了中国人，大家都在说好便宜，好便宜，好便宜啊！没人问这样的物件，将来如何脱手啊？！ 你将来想脱手，也容易，就学那些欠信用卡跑路回国的留学生那样，玩消失就可以了。😅 其二 今天上午，日本的电视台又在播放中国人爆买日本房地产的节目。最近这样的节目很火。节目中播放了几个案例，买家都是中国人，也都在节目中露了脸。节目为了效果，一直在吹嘘中国人有钱，爆买。 节目中的中国人露脸的时候，有没有想过，观看节目的日本房地产投资人有可能一边看，一边在嘲笑，笑这种爆买是傻瓜。 节目中提到一个物件，东京市区的一个占地80平米的几层楼小旅馆，每个月可以有300万日元的营业收入（疑问？）。小楼售价近6亿日元。 这些人在买房产的时候完全不计算投资回报率吗？不考虑成本吗？那种几十年的老物件，不考虑修缮费用吗？ 买这样市内的商业设施，一般不用考虑无法脱手，卖的时候只是价格高低而已，总能卖出去。我第一想知道的，是对方为什么要卖。如果你手上有一个赚钱的商业设施，一棵摇钱树，你会卖吗？ 日本房地产投资中，有一个词叫“表面利回り”。我觉得这个词是专门发明出来用于欺诈的。有的国人一看到表面回报率高达10%，觉得捡到宝贝了。也不想想，真有10%这样的回报率，谁会卖？又怎么会等到你这个人都不在日本的外国人来买？ 以那个小旅店为例，每个月就算有300万日元的营业收入，那是满打满算了，管理经营修缮等各种成本有可能会达到50%！这还没考虑空置风险。最终回报率可能只有百分之2点几。这完全不能算一个出色的投资。不是出色的投资，上电视展示什么？人傻钱多？ 大量中国人冲入日本房地产，抬高了房价。我感觉，这拨人很可能要在高点上呆很多年。 国人买房喜欢跟风，步调一致。现在是东京文京区，前些年是东京的晴海、埼玉的川口等地。他们买的时候一窝蜂，卖的时候，因为人民币汇率或别的与中国有关的政策因素，也有一窝蜂的倾向。晴海个别地区，在东京奥运会前有一段时间，房价被国人砸得一地鸡毛。有大神预测东京奥运会后房价必跌，大家不计成本集体出逃。 就算不出逃，中国人扎堆的地方，慢慢变成了唐人街。这样的唐人街，在东京，房价你想涨哪儿去？更何况你是在最高点买的。 （图一是一个香港朋友咨询日本的一个房产物件，是一位国人房产中介推荐给她的。那种很难卖出去的物件，也只能想办法卖给外国人。）

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

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