聊聊日本买房 其一 以前认识一位牛人花花公子，喜欢美女。和我等凡夫俗子不同，他见到美女的第一眼，还不认识呢，首先就会想：我怎么才能把她甩了呢？ 还没得到，就想好如何脱手。这就是我在日本买房时的第一考虑：将来如何脱手。也是很多中国来日本投资房地产的人从来没考虑过的。 日本的空家率逐年升高，高到超出你的想象。根据日本总务省几天前（4月30日）公表的数字，全国空家900万户，创历史新高，空家率高达13.8%。随着高龄化、少子化的发展，这一数字将继续增加。有预测今后20年，这一数字将会激增。 别以为这数字只与日本鸟不拉屎的地方有关。东京、大阪这样的大城市，空家数也高到惊人。比如东京世田谷区，在东京23区中人口最多，空家也最多，多达5万户。东京的空家率高达10.55%！ 当然，并不是所有的空家都是卖不出去的。其中大部分都能处置掉。但是，处置不掉的，越来越多。 你买了房子，想卖卖不掉怎么办？那就是噩梦，比你惹了渣男恶女跟踪狂缠着你要可怕太多，不是一个量级的。你把房子夷为平地了，包括固定资产税在内的各种税费还得交。日本有的房子价格1块钱，依然没有人买，就是这个原因。 那么缴它几十年，自己死了，这事儿算不算了结了呢？不，你的孩子如果想继承你的遗产，还是每年都得交这税金。子子孙孙，无穷匮也。 卖不掉，政府在该地区又没有相关收回政策，这样的话，这个噩梦就会子子孙孙地缠下去。 前几天和日本人在酒桌上聊起这个话题，一个对房地产投资一无所知的女孩懒洋洋地脱口而出：卖给外国人呗。😅 这也是市场正在做的。中国人来日本投资房产，在远郊或山区投资别墅、温泉酒店等房产，很少会考虑将来如何脱手，房产中介也不会提醒此类风险。偶尔在推上看到有这样的房产成交，卖给了中国人，大家都在说好便宜，好便宜，好便宜啊！没人问这样的物件，将来如何脱手啊？！ 你将来想脱手，也容易，就学那些欠信用卡跑路回国的留学生那样，玩消失就可以了。😅 其二 今天上午，日本的电视台又在播放中国人爆买日本房地产的节目。最近这样的节目很火。节目中播放了几个案例，买家都是中国人，也都在节目中露了脸。节目为了效果，一直在吹嘘中国人有钱，爆买。 节目中的中国人露脸的时候，有没有想过，观看节目的日本房地产投资人有可能一边看，一边在嘲笑，笑这种爆买是傻瓜。 节目中提到一个物件，东京市区的一个占地80平米的几层楼小旅馆，每个月可以有300万日元的营业收入（疑问？）。小楼售价近6亿日元。 这些人在买房产的时候完全不计算投资回报率吗？不考虑成本吗？那种几十年的老物件，不考虑修缮费用吗？ 买这样市内的商业设施，一般不用考虑无法脱手，卖的时候只是价格高低而已，总能卖出去。我第一想知道的，是对方为什么要卖。如果你手上有一个赚钱的商业设施，一棵摇钱树，你会卖吗？ 日本房地产投资中，有一个词叫“表面利回り”。我觉得这个词是专门发明出来用于欺诈的。有的国人一看到表面回报率高达10%，觉得捡到宝贝了。也不想想，真有10%这样的回报率，谁会卖？又怎么会等到你这个人都不在日本的外国人来买？ 以那个小旅店为例，每个月就算有300万日元的营业收入，那是满打满算了，管理经营修缮等各种成本有可能会达到50%！这还没考虑空置风险。最终回报率可能只有百分之2点几。这完全不能算一个出色的投资。不是出色的投资，上电视展示什么？人傻钱多？ 大量中国人冲入日本房地产，抬高了房价。我感觉，这拨人很可能要在高点上呆很多年。 国人买房喜欢跟风，步调一致。现在是东京文京区，前些年是东京的晴海、埼玉的川口等地。他们买的时候一窝蜂，卖的时候，因为人民币汇率或别的与中国有关的政策因素，也有一窝蜂的倾向。晴海个别地区，在东京奥运会前有一段时间，房价被国人砸得一地鸡毛。有大神预测东京奥运会后房价必跌，大家不计成本集体出逃。 就算不出逃，中国人扎堆的地方，慢慢变成了唐人街。这样的唐人街，在东京，房价你想涨哪儿去？更何况你是在最高点买的。 （图一是一个香港朋友咨询日本的一个房产物件，是一位国人房产中介推荐给她的。那种很难卖出去的物件，也只能想办法卖给外国人。）

咱们散户，对孙宇晨，孙哥，是不是太过于苛刻了？ 凭心而论，孙哥真做过什么大的丑事，恶事吗？孙哥真的大规模收割过散户吗？ 孙哥赚到的 90 亿美金，有多少是散户带血的筹码，占比多少？ 孙哥只是喜欢炒作自己，但炒作自己，也没伤害过咱们散户，最多伤害过巴菲特。 孙哥是TRX 的项目方，在所有项目方的角色中，孙哥这个项目方几乎是最好的那一档，也就只有 BNB ETH OKB 能一比吧？ TRX 币自 ICO 后涨了200倍，最近几年甚至只涨不跌，tron网络是usdt稳定币使用最多的链，怎么看也没收割过任何散户吧。 后来孙哥接手了火币，就是现在的 HTX，这个交易所一直不温不火， 用的人都不多，更没出过什么破事。 这些是不是 事实？ 网上太多对孙哥的指责，无非就是各种传说中的鸡毛蒜皮的爆料： 跟女的吃椰子鸡，鸡还没熟都扒拉自己碗里了， 跟女的握手握着女的手不放，把女人手上的护手霜都蹭走了， 女的找他签名，把女的笔顺走了…… 除了这些无关痛痒的花边梗，还有什么？孙哥到底做过什么恶？ 谁能说出来一件惹众怒的？？？ 相比之下， 再看看你们称之为 宝二爷的 郭宏才，这是一个什么鸟东西：早年挖的比特币玩合约全亏完，然后靠着老 OG 的名声在ICO 大火的时代跟项众多目方蛇鼠一窝，到处收割散户，居然割了好几个亿，手里沾满了散户的血。 而孙哥的财富大部分来自于自己的 TRX 和 TRON网络手续费，当年还有一些其他项目诸如 BTT 什么的，也都涨过几百倍，现在不行了，算有瑕疵。 说孙哥跟甜甜谈恋爱是仅退款人品差的我笑了，先不说甜甜说那是彩礼，当然这是孙哥小作文一家之言，甜甜如果觉得不是彩礼大可站出来晒出聊天记录，说这是孙宇晨对她的无偿个人赠与，并不是彩礼，你不愿意站出来，那不是按彩礼要的钱？分手了不就得要回去？ 男女在一起，除了一起的花费 男人可以承担，其他任何转账分手了都应该要回去，况且孙哥要的也只是彩礼，又况且这跟我们散户有啥关系呢？给甜甜的 3000W 也没要我们出。 我日常也会玩孙哥的梗，叫他孙割，但那我知道那是玩梗，我不觉得孙哥真的是孙割， 如果孙哥跟我吃椰子鸡，我不介意他把鸡肉都扒拉自己碗里，我还会提醒孙哥，等熟了再扒拉，我不抢你的，我只吃菜。😀😀😀