过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。

分享一下我周四晚上的人在东京囧途。 没错我又丢了钥匙（找回来了） 早上打车去的学校，晚上回家发现钥匙不见了。这时候我还挺轻松，因为有 airteg，我看airteg在千驮谷的交番，心想太好了！ 结果打车到了发现没人，拿起自助电话跟新宿警察署打了大半个小时电话（警察署的人好奈斯），没有，然后就回家了，想着叫管理公司开门就好了。 然后噩梦就开始了。 因为以前管理公司东急会直接叫安保公司 secom 上门开门，然后就完事了。结果这次就变成了调查我二十多分钟个人信息后，变成需要叫开锁公司上门。 我知道东京开锁公司真的很贵，一开始我不同意。 然后我就联系房东拿到了 secom 的电话，又跟 secom 联系。secom 那边说要跟东急确定后，后来又跟我说，东急不允许他们去？！！？！！ 我一整个大恼火，又去跟东急 battle，结果东急就是说只能找开锁公司。我说那开锁公司现在也打不开门禁啊，他说： 那可以等明天管理员上班了？？？ 我最终还是决定了那就由开锁公司来吧，管理公司说，那你可以先叫开锁，然后再叫 secom，三人一起刷电梯上去。 我？？？？？ 明明 secom 就可以直接开门啊！ 无奈，联系了开锁，再联系 secom。结果 secom 也很无语，说，你得联系管理公司，让管理公司联系我们，我们才能来。 于是我又联系了东急。 此时已经夜里一点了。 最终，夜里两点半（没错开锁公司是一个多小时后才来的，开锁又开了半小时），我才进到家门。 secom 的人出现的时候，我问他，以前直接你们就可以开门，为什么现在必须要加一个开锁公司？ 他说东急那边的新的政策是，除非火灾泡水这种大事故，否则他们是不能开门的。 我无语，难怪开锁公司开口第一句话就是，哪家公司介绍你来的呢，原来是为了赚介绍费。 这也就算了，第二天我再联系原宿警察署，结果他说他们那边没有我的钥匙。可是 airteg 就在交番啊！ 这时候我已经绝望了，我就问了班主任怎么办，日本人果然还是熟悉日本人，老师说，你试试联系一下早上的打车公司。 然后就遭遇了目前为止我遇到的最暴躁最凶的一通日本电话，对方那个老登直接质问我日本語分かります？ （其实只是我没有用特别好的敬语） 搞得我没明白钥匙到底在不在他们那边，真的太凶了，就只能求助学校事务所的老师了。 最后确定了，在租车公司，放学后去拿了。 只能说，airteg 这东西在日本感觉不是很有用啊，日本 iPhone 普及率并不高，身边没有 iPhone 的话，地理位置是不会更新的，要不然可能早就知道它在出租车公司了。 anyway，确实是一场大型的日语口语听力大锻炼，我打了几十个电话，花了四万多日元，最终也算是解决了一个问题吧。 接下来决定把备用钥匙放一把在朋友家里了，不然真的实在是太坑了。

中国商务部将20家日本实体列入出口管制管控名单，禁止向这20家实体出口两用物项 这20家日本实体为： 1. 防卫研究所（National Institute for Defense Studies） 地址：日本东京都新宿区市谷本村町5番1号 邮编：162-8808 2. 陆上装备研究所（Ground Systems Research Center） 地址：日本神奈川县相模原市中央区渊野边2-9-54 邮编：252-0206 3. 舰艇装备研究所（Naval Systems Research Center） 地址：日本东京都目黑区中目黑2-2-1 邮编：153-0061 4. 航空装备研究所（Air Systems Research Center） 地址：日本东京都立川市荣町1-2-10 邮编：190-8533 5. 日钢特机株式会社（NIKKO TOKKI Co., Ltd.） 地址：日本东京都品川区大崎1-11-1门户城市大崎西塔1005号 邮编：141-0032 6. 日钢YPK商事株式会社（NIKKO-YPK SHOJI Co., Ltd.） 地址：日本东京都品川区大崎一丁目11番1号门户城市大崎西塔10层 邮编：141-0032 7. 三菱电机防卫与空间技术株式会社（Mitsubishi Electric Defense and Space Technologies Corporation） 地址：日本东京都品川区大崎1-15-9 邮编：141-0032 8. 三菱电机软件株式会社（Mitsubishi Electric Software Corporation） 地址：日本东京都港区滨松町二丁目4番1号世界贸易中心大厦南馆29层 邮编：105-5129 9. 三菱电机工程株式会社（Mitsubishi Electric Engineering Company, Limited） 地址：日本东京都港区芝5-34-2三田町露台 邮编：108-0014 10. 三菱精密株式会社（Mitsubishi Precision Company, Limited） 地址：日本东京都港区港南一丁目6番41号芝浦水晶品川8层 邮编：108-0075 11. 三菱重工海洋技术株式会社（MHI Oceanincs Co., Ltd.） 地址：日本长崎县谏早市津久叶町6-53 邮编：854-0065 12. 三菱重工相模高科技株式会社（MHI Sagami High-tech, Ltd.） 地址：日本神奈川县相模原市中央区田名3000番地 邮编：252-5293 13. 三菱重工物流技术株式会社（MHI Logitec Co., Ltd.） 地址：日本爱知县小牧市大字东田中1200番地 邮编：485-0826 14. 光和兴业株式会社（KOWA KOGYO, Ltd.） 地址：日本长崎市出岛町1番14号出岛朝日生命青木大厦8层 邮编：850-0862 15. 菱重特殊车辆服务株式会社（MHI Special Vehicles Parts Supply & Technical Service Co., Ltd.） 地址：日本东京都新宿区片町4番3号（曙桥SHK大厦3层） 邮编：160-0001 16. 三菱重工海事技术株式会社（MHI Maritech, Co., Ltd.） 地址：日本长崎县长崎市饱之浦町1-1 邮编：850-8610 17. KGM株式会社（Kawajyu Gifu Manufacturing Co., Ltd.） 地址：日本岐阜县各务原市川崎町1番地 邮编：504-0971 18. 日本飞机株式会社（NIPPI Corporation） 地址：日本神奈川县横滨市金泽区昭和町3175番地 邮编：236−8540 19. 福图尼奥株式会社（Fortunio Co., Ltd.） 地址：日本东京都目黑区洗足2-16-19 邮编：152-0012 20. 青木精密工业株式会社（Aoki Seimitsu Kogyo Co., Ltd.） 地址：日本埼玉县川口市差间3-38-12 邮编：333-0816

東京、倫敦、巴黎，現在來到 #廣州。# 在體驗過世界多個大城市的地鐵系統後，一位孟加拉國教授分享了廣州地鐵給他留下深刻印象的地方。

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【東京都心二手房價7月下跌1.7%，跌幅持續擴大】東京都中心6區的二手住宅價格自2024年中起開始加速上漲，上漲局面持續之2026年初。此後價格上漲在1億8000萬日元趨於停滯，最近三個月則緩慢回落……

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