过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。

【东京都心二手房价7月下跌1.7%，跌幅持续扩大】东京都中心6区的二手住宅价格自2024年中起开始加速上涨，上涨局面持续之2026年初。此后价格上涨在1亿8000万日元趋于停滞，最近三个月则缓慢回落……

《把雌堕融进生活》 很多宝贝都以为雌堕一定要特意挤时间，找地方才能玩，其实完全不用～在我这，都是把它悄悄织进日常里，既刺激又完全不影响正常生活～ 先把你的日常作息告诉我，我就会给你安排专属的隐形小任务。比如出门上班时，在内裤里垫上卫生巾，再搭配贞操锁和超贴身的蕾丝小内内～走路时下体平平的，暖暖的，带着只有自己知道的小秘密，羞耻感直接拉满～ 想玩进阶的？那就前一天晚上先做完任务，留着你自己的液体，早上穿上前仔细闻闻，那股若有若无的骚味，会让你一整天都心痒痒的～ 下班回家后，卸掉白天那副正经模样，换上让你自己都脸红的装扮～对着镜子伸舌头，摆几个又媚又可爱的姿势，记得拍给我看看～反差感才是最上等马～ 接着，把脱下的蕾丝内裤拿到鼻尖，深深吸一口，瞬间上头，小笼子里的小家伙是不是开始不老实了？这时候，乖乖发语音过来撒娇求我～得到允许后，你就可以继续做我给你安排的任务～ ❤来吧，把雌堕变成生活的一部分，放心大胆的寻求你自己的快乐吧～ 私信之前请确定你已年满18岁，且相互尊重～ 🖤原图@LaHo44646318 #贞操# #雌堕# #调教# #伪娘# #羞辱#

浓眉大眼的跌最多 你们应该也都看到了，西贝公开道歉了。 但那个道歉一整个流露出的态度是无奈和不情愿的，其中最迷的一句话是“顾客虐我千百遍，我待顾客如初恋”，这种清朝的梗被拿到这个场合抖机灵其实不妥，你最多说罗永浩虐你好几遍，广大顾客怎么就虐西贝了？ 贾国龙的原话里还说了罗永浩是网络黑嘴、黑社会，真是看的人直摇头，我能理解贾国龙是传统行业58岁的老板，缺乏网感，但像他这样每一次发言都能给自己和企业扣大分的说话水平，以后就不要直接面对媒体和舆情了。 今天让我印象很深的还有一个视频，是媒体采访华与华的老板的一段话。这个华与华是服务于西贝的咨询公司，签约10年，咨询费6000万。 我以前以为咨询公司无论有没有真材实料，起码都是舌灿莲花，说话情商一定很高。结果这位老板面对镜头短短几句话，把两个油腻老登的形象塑造的活灵活现，真看笑了。贾国龙的审美如果是这类成功学大师，那他对这个世界的理解真的太陈旧了。 今天我看到群里很多人讨论，说一些中老年成功人士，身边的圈子往往围满了巴结和拍马屁的人，已经不太能接触到外界的异见，久而久之就会失去对外界的感知力。 我第一反应就想到了另一个人。“我五年不给你分红你又能怎么样我？”、“你不买我的xx不是有病么？”、“我从来不犯错，因为我做的每件事都是对的”......不需要联系上下句的语境，这几句话就算是断章取义也都够炸裂的。 这几年有一句夸人的话叫做有少年感，说的就是一个人价值观不古板，对世界的感知始终与时俱进。我的读者里有大量的社会成功人士，有不少也是身边圈子里的领导，老板，大家一起共勉共戒。 …… 先更新最新一期统计局发布的70个大中城市的房价数据，如下： 老规矩，教新读者看表。环比99就是比上个月跌1%，同比101就是比去年这个月涨1%。 只有长春一个城市环比是涨的，其余69城市都在水下。浓眉大眼的京城领跌全国，已经连续2个月月环比超过-1%，所以挤牙膏式的五环外取消限购也作用不大。 一线城市加速下跌，之前政策刺激反弹的那部分在加速回归，所以人为干预只能影响曲线的短程走势，不能缩短周期，更不会改变趋势。 持币观望的人这几年爽感十足，每个月房价下跌的部分都能省下3-5个月工资，相对应高位站岗的人每个月都在损失3-5个月的工资，这会进一步削弱中产阶级家庭的财务安全垫，打击他们的消费信心。 只要房价还在显著的下跌通道，没有企稳，传统消费板块就很难好起来。茅台酒和房价都是2021年见顶的。 …… 今天a股成交2.27万亿，市场中位数-0.5%，整体情绪略有降温，有色、军工、芯片ai都有调整，除了创业板外其它宽指的表现都一般。创业板今天是头号权重股宁德时代发飙了，最直接的原因是他们向供应商上修了2026年的要货指引至1100GWh，同比增长高达46%，这远超市场预期，然后股价就起飞了。 不过宁德时代今天高开的多，开盘后冲高回落，阳线实体部分短，影线长，说明电池板块的号召力和芯片ai还是差挺多的。芯片ai有利好的时候，比如deepseek发布了新版本，再比如前几天甲骨文业绩暴涨，这种间接利好直接把整个行业打上高潮，大盘光头阳线收尾。到了电池这边，行业老大重磅利好，里面资金都心不齐，今天借着利好出货的不少。 大盘8月底抵达3800后已经在这个位置震荡调整了半个多月，这不是坏事，置换出去了一部分止盈盘，目前的k线看起来比8月底的时候反而要健康的多，可以持仓看高一线没问题。 a股现在是中国经济最大的亮点，并且虹吸效应开始起作用，已经在源源不断的吸纳社会低成本资金，尤其难得的是这一轮行情的节奏张弛有度，所谋其远，不是以前短线暴力牛的剧本，这要是也坐不住的话你前几年在慢熊市里吃的苦就白吃了。 …… 1、互联网酒类监测平台最新数据显示，2025年散瓶批发参考报价1770元，再刷新低。尤其是在拼多多上已经有店铺给出了双瓶3400，折合单瓶1700的低价。我之前2000多的时候就说过会跌到官售价1600附近，大家拭目以待。 2、泡泡玛特大跌8%，起因是摩根大通下调了股价评级。摩根大通的说法是年内股价+209%，预期基本打满，接下来市场对任何负面信息的容忍度会很低，风险收益比快速下降。其实就是我经常和你们说的“值博率”，泡泡玛特目前还没有明显衰退的迹象，但是结合暴涨后的股价，目前的泡泡玛特值博率不吸引人了。 3、路透社报道美国贸易谈判代表表示接近解决tiktok问题，但同时也讲了如果没解决的话，不会影响到整体关系。 4、gemini下载量超过chatgpt登顶美区苹果appstore免费榜。我对gemini的印象还蛮好的，它很懂长话短说，如果它觉得一个问题用100-200字就能回答明白它就不愿意废话。另外它的响应速度很快。 5、马斯克增持了250万股特斯拉股票，介于372-396之间，这刺激了股价进一步上涨，感觉又错过了抄底机会，特斯拉这票和我没缘分。 今晚差不多就这些吧。昨晚我一朋友请我吃饭，品牌不提，米其林2星+黑珍珠2钻，这种肯定没有预制菜，因为连菜单都不固定，每个季节会有当季的时令菜，每次去能点的都不一样，做的味道也很不错。但真的贵，普通工薪肯定吃不起，我如果不是招待贵客，只带家人出门吃饭不会去的。 就这些，发射吧。

男同事天天用大屌顶我屁股，顶得我干活都心不在焉……今天我主动跨坐上去，用湿软嫩穴猛吞他的粗屌，疯狂上下摇。榨得他求饶，茶水间里水声不断～ 完整版免费观看→简介查看入口→无需下载哦～

北京飞机撞大楼这个事情，意料之中，官媒肯定一个字都不会发，在社交媒体上也是被隐藏和被限流。 我就在设想，这个事情如果在言论自由的国家会怎样？ 我第一时间想到的是去年台湾发生的台北捷运随机砍人事件—— 第一时间，新闻出来了，社交媒体疯狂讨论 然后，不到两小时内，就有人造谣说这个凶手的母亲是陆配，而且还编出他母亲怎么骗婚，怎么教唆他杀人，推理的理由只有一个——他名字是两个字。 这个谣言迅速全网传播，一时间，网上对陆配的仇恨又掀起高潮。但是官方一直没有辟谣。一直到晚上了，才有蒋万安出来说，凶嫌父母都是台湾人。但是谣言仍然持续了很多天。 现在想起都心有余悸。 当然，封锁消息也会造成谣言横行。 但是，在舆论极化的社会里（牛津大学前不久才给台湾媒体下的定义），“自由”好像也并没有起到我们想象中的“信息平衡”的作用。 这就是一个，你待在中国觉得好难受，但是出去了发现还有另一种难受的时代。我们对过去的幻想祛了魅，却还没有建制一个新的评判标准。