【高市內閣在走小泉純一郎模式？】在輿論調查中，關於對高市內閣的支援理由，「人品」、「領導力」這兩項居於前列。回顧日本歷屆政權，當支援理由主要集中在首相個人特質時，通常意味著這是一個高支持率政權……

【“早苗經濟學”救不了日本經濟的“漏水船”｜#真相】據日本共同社報道，多家日本媒體的民調顯示，高市內閣的支持率下滑趨勢明顯。日本輿論認為，這一變化不僅與物價上漲、消費疲軟等經濟民生問題有關，也與高市早苗政府在擴充防衛力量、推動修憲等議題上的政策取向密切相關。經濟壓力與政治爭議相互疊加，正在削弱高市政府上台初期積累的民意基礎。# 高市早苗自2025年10月上台之初，憑藉新政府效應獲得了超過六成的內閣支持率，社會一度寄望其經濟政策能夠提振日本經濟。然而，隨着高物價持續、消費復甦乏力以及經濟政策成效未達預期，其內閣支持率近幾個月持續回落。部分最新民調已出現不支持率超過支持率的情況，反映出公眾對政府施政的滿意度有所下降。事實證明，高市早苗推行的“早苗經濟學”無力應對當下危機，其復刻“安倍經濟學”的老舊政策框架，也無法解決日本結構性經濟難題。

【日经中文网今日热点】 1、全球份額調查：中國企業19個品類居首 2、高市內閣在走小泉純一郎模式？ 3、中國車企以「非EV」在印尼挑戰日系車 4、日本人口跌破1.2億

高市内阁支持率跌至上台以来新低，通胀、日元贬值、历史态度、防卫扩张多重矛盾叠加，如何看待日本政策走向？ 就算高市的支持率再跌，哪怕到今天，高市的支持率是她就任以来的历史新低，放在日本历届首相里也是"吊打局"。 为啥？因为川老师给她上了一课，在流量为王的时代，她显然学会了这套丝滑小连招，发动民粹。今天的日本，最大的流量密码——反华。 不得不说，其实日本这几年过得其实挺拧巴的。好不容易熬过了三十年通缩，经济总算有点要"正常化"的苗头，结果2024年开始，中国在汽车、机械、电子这些中高端产业上突然集体爆发，一下子捅到了日本经济的骨头缝里。 先说汽车，日本汽车产业的上下游，占全国就业近一成；出口额22.5万亿日元，是日本对冲25万亿日元能源进口成本的最主要来源，说白了，日本买油买气的钱，很大程度上就是靠卖车赚回来的。可2026年上半年，中国汽车出口509.6万辆，同比暴涨65.3%，是日本同期出口量的2.5倍还多。艾睿铂预测中国全年出口要破1000万辆，全球第一个干到这个数的国家。 日系三大车企的财报，除了丰田，其他都是惨不忍睹。本田电动车业务重组，砸了的项目一堆（和索尼合作的Afeela直接黄了），全年由盈转亏，净亏近180亿人民币；日产更狼狈，连亏两年，裁员2万（占比20%）、关厂7座、车型从56款砍到45款，甚至把横滨总部大楼卖了做"售后回租"来续命；丰田还算稳，但净利润也在下滑，靠疯狂压缩零部件品类（有的工厂砍掉80%）硬扛。 而汽车只是冰山一角。造船业更夸张——2026年2月全球新船订单，中国船厂拿了151艘，韩国17艘，日本是0艘。钢铁、中低端半导体、家电——都在被中国全线挤压。 再加上日美利差摆在那，日元一路贬值，普通日本老百姓的购买力肉眼可见地缩水。虽然这几年日本大企业经常说，"历史性涨薪"，——问题是，那都是丰田、索尼这种赚美元的巨头。真正占大多数的中小企业，尤其是没有出口创汇能力的那批，工资根本涨不动。所以这波通胀，底层老百姓的体感是真的很难受。我看过好几次新闻，日本退休老人站在大米货架前，犹豫十几分钟不知道该不该买——因为他们的养老金是全国统一、和小公司的人一样，固定不变的，通胀这把刀，专割这些人的肉。 这几年中国游客在日本的消费力，银座的奢侈品店排队的是中国人，京都民宿被中国资本整栋买下的新闻隔三差五就上热搜，药妆店、免税店柜台前中国游客一次性扫货几十万日元早就不是新闻——对一个本国老人纠结几百日元米价的社会来说，这种视觉冲击带来的相对剥夺感，比单纯的经济数据更容易点燃情绪。 忽然，掌握了流量密码的高市跳出来了："我们过得这么苦，都是外国人闹的。选我，我给外国人上点眼药。" 底层一听，好像还真有点道理——外国人来了，工资被压低，工作被抢，把他们赶走，我的工资不就该涨了吗？说白了，这套剧本和特朗普当选一模一样：底层被时代甩下车，然后靠一张选票，选出一个"看起来什么都不懂、但至少嘴上替我出气"的另类领导人。特朗普当年拿"中国抢了你的工厂"当叙事核心，高市现在拿"外国人抢了你的饭碗、买光了你的房子"当叙事核心，本质是同一套情绪配方，换了个包装。 但话说回来，高市确实是照着自己竞选时喊的口号在办事，她可能不是一个合格的政治家，给日本这艘漏风的大床埋了不少雷，但是作为竞选口号，她确实执行了不少事。知识分子都知道这动摇国本，降低日本的国际竞争力，但是对于底层人而言，我TM明天的米都快买不起了，我还管你宏大叙事？ 随便列几条你就知道： 永住许可要求收入要持续超过日本人平均家庭收入，现行实务门槛300万日元/年，这个基准还在往上提； 永住新增日语能力要求（以前是没有的）； 归化入籍的居住年限，从现行的5年以上，正在讨论延长到10年以上； 医疗费、税款有拖欠记录的外国人，直接不给续签在留资格； 出入境管理厅8月刚公布的永住许可新指南，首次白纸黑字写明"永住需要特别慎重审查"，还要求申请人"积极为日本带来利益"。 考虑到这是自民党的历史性时刻（众院单独拿下三分之二议席，战后首次），我觉得：修改和平宪法、推动日本军事正常化，几乎是板上钉钉，虽然目前宪法审查会的条文起草委员会因在野党反弹被迫搁置，但这更像是"战术性暂缓"而非"战略性放弃"——手里握着这么大的议席优势，她没有理由真正放下这张牌。同时，针对外国人的政策只会越收越紧，这是她目前支持率里为数不多还能打的一张牌，没有理由现在收手。 但是话说回来，朝鲜都能拥核，只要美国松口子，日本绝对正常化其实没有特别的阻碍。所以高市摒弃了安倍的左右摇摆的政策，铁了心的站老美，台湾有事之类的话都出来了。她的想法很简单，我要么把事办成，要么我下台。 不过这里也得说句稍微泼冷水的话：这套打法有一个日本自己也绕不开的结构性矛盾——日本老龄化、少子化程度全球数一数二，制造业和护理行业本身就极度依赖外国劳动力，永住、归化门槛越收越紧，短期能安抚民粹情绪、拉一波支持率，但中长期只会让本就紧缺的劳动力缺口更难填。这和特朗普当年收紧H-1B、驱逐移民之后，美国科技和农业行业喊"招不到人"是一模一样的剧本。高市现在吃到的是"情绪红利"，账单大概率是留给几年后的日本经济来还的。同时，日本的自卫队平均年龄估计到40岁了，根本没有发动对外战争的能力和潜能。

日本永住政策敲定 两个耳光一颗糖，这篇信息量极大。 高市内阁领导下的日本入管局的套路和目的越来越明确了。 8月4日，日本入管局一口气扔出了两个重磅消息： 一份是永住外国人生活保护受给率的调查结果；另一份，是酝酿已久的《永住许可方针》修订案。 这两份材料一扔出来，就是先用数据告诉你，外国人在钻空子，再借势推出更严的新标准，合情合理合规合法。 拿了永住的还在钻空子的，你们要负主要责任。 先说调查结果：永住外国人的生活保护受给率是1.96%，而日本全国平均是1.62%。 很多日本媒体很委婉地说，和日本全国水平相当。 其实是在保护外国人了。 高就是高，低就是低。这哪里相当了？ 这说明拿了永住钻空子的人不在少数。 96万永住，1.96%相当于1.88万人吃低保。 是呀，日本低保10多年前一个月就有8000人民币左右，到了今天，汇率跌成这个样子了，东京低保12万日币左右，人民币还有5000多呢？ 在日本吃低保，比很多国家正常的收入群体还要高呢？ 而且，以前拿永住的门槛也不低呀。 敢情审查了半天信用、生计、稳定性、、、、、、 结果一批人还是走上了吃低保这条路，说明现行审查根本没有筛出真正有稳定生计能力的人。 当然上面这段这是官方的说法，你以为你那点小伎俩人家不知道？给你面子罢了，别给脸不要脸。 在日华人三件套，拿到永住就躺平的并不少。 因为日本的永住不像加拿大、美国那样设居住义务，人可以常年不在日本，赚钱的时候不在日本纳税，退休了再回来享受日本的医疗、养老福利。等到需要用福利的时候再回来，这个制度漏洞，入管这次终于正视了。 法务大臣平口洋在记者会上说得也很直白：永住是最稳定的在留资格，正因如此，更要确保申请人不会成为公共负担。 这句话，基本就是这次修订案的注脚。 更直白一点说就是： 你都永住了，你还吃低保，你特么要脸吗？ 那么这次永住申请新增了哪些要求呢？ 主要是年收，年金，日本语，制度，就学。这五项。 年收入这条，现行规定要求“能够独立维持生计”，新方案改为“与日本人同等或以上的经济条件”，要求持续达到超过日本家庭平均值的年收入水平。具体来讲就是：1世代，318万；2世代，545万；3世代，784万。 养老金这条，预计领取的养老金金额要达到加入厚生年金30年的水平。若无法达标，可用金融资产补充。 制度这条，主要是强调对日本社会制度，法律法规，公共秩序有基本的理解； 就学这条，主要是针对有孩子的外国人，孩子正常接受义务教育，来看你是否正常履行在日本的生活责任。 大家最关心的，应该是日本语这条。以前永住并没有要求日语，只有入籍有日语的相关要求。 从目前流出的信息看，参照的是CEFR的B1（中级）水平，换算成大家熟悉的JLPT，大概对应N3高分到N2低分这个区间。 所以大家也不用特别紧张，N3的水平上了年纪的人，学习一年半载基本上也都能过。 原因很简单，永住申请人里不只有中国人，还有大量欧美、东南亚背景的申请人，语言门槛定得太高，这批人基本就全军覆没了，入管不会做这种一刀切的蠢事。 如果要求到了N2甚至是N1，可能申请永住的主力军，就只剩中国人了。 B1这个水平，大概率就是能日常交流、能看懂政府通知、能应付银行和役所的基本手续，也就差不多了。 当然，还有一个很大的改变，就是配偶签证获得永住在留年限延长。 无论你是永住者配偶还是日本人配偶哦，目前政策是“婚姻持续3年+在日居留1年”，今后将提高至“婚姻持续5年+在日居留3年”。 门槛明显提高。 以前永住靠熬时间，现在除了时间，还得有收入。不仅如此，拿到永住就躺平，也基本上不可能了。 新方针2026年10月1日改定，原则上明年（2027年）4月以后受理的申请开始适用，但年收这一项，报道口径是今年4月以后提交的申请就可能被追溯适用。 这个和经管签证的注册资本金，本质上是一样的。 打了两个耳光，必须得给一颗糖。 特定技能2号新增了5年在留资格。 这是给特定技能2号一个拿永住的机会。但是永住现在收紧，特定技能的朋友们各方条件能满足吗？ 估计也不容易。 目前特定技能1号大概是40万人出头，2号大概是1万人出头。 特定技能2号原则上是可以一直留在日本的，现在给5年再留，也就是给了申请永住机会。 针对蓝领阶层，日本还是选择开了一个口子。 高市内阁，还是有温情的一面。 蓝领工人吧，加油吧。

外国人永住厚生年金需要30年？ 看到这个新闻，我的第一反应是高市内阁疯了，日本未来还怎么吸引人才？ 第二反应是当年安倍信誓旦旦是讲：日本要大力引进人才，最快一年拿永住，日本要成为全球最快拿永住的国家！ 其实，你看看，很多国家，只有位置稳定的政客不折腾外国人，比如安倍； 只有位置很不稳的政客，不折腾外国人也要折腾自己人，本质上还是为了选票。 只有心态不稳的政策，折腾起来没完美了，比如小野田。 他昨天发言说： 府中监狱：外国人占比约24.3%，每4人犯人就有约1名外国人。 而日本全国：这个比例大约4.5%，每22人约1名外国人。这比例比我想象的高，我以为会不足3%。 小野田牛呀，她特地去了日本外国人劳务人口最密集的地方，这段发言代表了她真实想法。 她自己就是混血，所以对外国人更狠，性格更扭曲了。 毕竟外国人没有选票，怎么折腾都可以。 当前，高市的支持率全面暴跌，已经低于50%，创了新低；自民党的支持率更低，一党独裁的自民党，怎么舍得大权旁落； 每一个政策的背后，都有一个摇摇欲坠的政党，都有一群摇摇欲坠的政客。 先来说说关于朝日新闻曝光的外国人取得永住许可条件的修正案。 该修正案明确指出： 1、申请人未来必须具备“自力维生能力”，且须具备“和日本人同等水平以上的经济条件”。 2、原则上，申请人年收入必须高于日本家庭平均收入，以及未来可领取的养老金金额，须达到以该收入水平工作30年并加入厚生年金时可领取的养老金水平。 3、若养老金不足，申请人持有足以弥补不足部分的存款或其他资产，也可视为符合生计能力要求。至于年轻申请人，所需补足的资产标准将相对较低。 我整了一下，大概就是这三条。 日本《出入国管理及难民认定法》规定，取得永住许可需要满足以下条件： ① 品行善良； ② 能够独立维持生计； ③ 永久居留符合日本国家利益。 这次修改将重点收紧第二项“独立生计条件”和第三项“国家利益条件”。 与此同时，还将审查日语能力和对日本制度的理解程度。关于第二项“独立生计条件”，现行指南规定，申请人必须“不成为公共负担，并且能够预见其生活具有稳定性”。 日本人的委婉，不仅在平时的生活里，也在它要修改的制度里。 你就说你想清除低端人口不得了。 或者你像老特一样，500万美刀，一张金卡。老美500万刀，你日本250万刀也行。 非得绕来绕去。 经管签证从500万到3000万，已经清除了一批低端人口了，现在永住的要求，再清除一批低端人口。 按照现在这个标准，你的年度收入没有一个700-800万日币，你怎么合规？ 这就是日本式低端人口清除方案。或者说，日本式拒绝大龄来日本，新卒收入低的方案。 兜兜转转搞了半天，本质上是为了堵住外国人拿了永住后申请生活保护的路子。 再说直白一点：就是你没钱，或者你没有足够的收入，你就不别要永住了，打哪儿来，打哪儿回去吧。 看到了吧，没钱，人欺狗嫌弃的。哪哪儿都一个球样！ 但是，我要说，这个政策不太可能执行。 理由如下： 1、日本是一个高度老龄化少子化国家，1.2亿的国家一年出生人口不足70万，没有外国人，或者说没有外国人才，还怎么发展？ 2、现实的情况，日本大量的护理、建筑、制造、物流、服务行业等，都靠外国人支撑着，这样的外国人政策与脱离实际，相去甚远； 3、要求外国人的收入高于日本家庭的平均收入。本质上的逻辑是不欢迎外国人，但凡理智一点的日本人都不可能认同； 4、这个政策要是落地了，真正失去的，不是“成为公共负担的外国人”，而是那些在日本工作、缴纳税收和社会保险费、长期支撑日本社会的人才，日本商界能答应吗？ 5、这个政策当前在日本国内获得一定支持的背景，并非移民政策本身，而是通过演绎“对外国人严厉的政治”来取悦民众的民粹主义。民粹主义将复杂问题简单化，提出“严格了就能解决”的叙事。 政治上或许能争取到选票，但市场不会说谎，市场的反应很快就会有结果。 当前，我感觉在日本的外国人，也和日本人一样，正在被日本自民党政府强奸…… 而且希望外国人也保持日本人的高度一致的撅屁股的姿势。 日本在高市内阁一通乱折腾下，想要打造“严格选外国人的日本”，最终得到的大概率是“不再被外国人选择的日本”。 哎，转移矛盾获得支持率的心情能理解，但是民粹这东西不能碰呀？ 他么的，玩政治的人，就没有几个正常人。

就在刚刚，日本出入国在留管理厅决定，在本财年中途，罕见地紧急增员200多人：入国警备官、入国审查官全线加码。 其中，负责调查、搜查和拘捕违法外国人的入国警备官增加约50人，负责签证和在留资格审查的入国审查官增加约180人。 财年中途插队增编，在日本行政系统里属于“破格”操作，说明高市内阁认为：外国人非法滞留和非法就业，不是一般问题，而是必须立刻处理的问题。 日本不法残留者的数量，这几年一直在高位徘徊。2020年1月1日，日本全国不法残留者约8.3万人；到了2026年1月1日，数字降到6.8万人左右，看着是降了，但仍然处于高位区间，远没有回到安全线。 更重要的是，这里的减少，主要是靠疫情期间入境人数骤减撑出来的，本质问题：一是执法能力跟不上；二是外国人增速。 一直没得到根本的解决。 2025年日本入管厅摘发的不法残留、不法就业人数，同比多抓了459人，总数近1837人。听着不少，但对着6万多的存量基数，这点摘发力度基本就是隔靴搔痒。 不法残留の外国人摘発強化、入管職員２００人超を異例の緊急増員…今月末にも閣議決定へ(読売新聞オンライン) #Yahooニュース#

就在昨天，7月的最后一天，日本入管发布了第2版《出入国在留管理基本計画》，这份计划距离上次（2019年4月，第1版）已经过去约7年，是入管行政的基本方针文件。 原本是5年一更新，没想到变成了7年一更新。 根据入管局的解释，之所以时隔这么久才修订，是因为要充分把握新冠疫情扩散、乌克兰难民接收等新情况带来的影响，花费了较多时间。 7年前，日本人最关心的是如何把人弄进来。各行各业都缺人，于是推动了特定技能签证，取代了技能实习签证。 7年后人，人确实进来了，现在仅仅是特定技能就进来了三四十万人了，在日外国人已经突破了400万人。 但是问题也跟着进来了。 比如不会日语，不懂日本制度，不知道垃圾怎么扔，不明白税金、年金、健康保险怎么交，甚至有人在日本生活很多年，对日本社会的基本规则依然一知半解。 于是，本着高市内阁“有序共生”的要求。 为了先有序，那就要对外国人实施教育和管理。 第一条：社会适应支持机制。 比如你来了日本，你得学习日语吧，你得学习日本的制度和社会规则吧，以前你不学习也行，现在，日本政府要给你建立一套系统的日本社会融入机制，帮助你融入。 此前没有全国性的正式“入职培训的”的机制，值得关注试点范围和是否会与地方日本语学校、语言学校产生业务联动。日本语学校的重要程度又上了一个台阶。 其实日语和制度都还好，毕竟是相对标准的，难的就是日本的社会规则，也就是大伙俗称的路路。这个路路，不同地方的日本人，自己都不一定搞得明白。 第二条：不法滞在者打击强化。 日本政府正在尝试做一种政策上的区分，一方面对合法居留、工作、纳税并准备长期生活的外国人，加强语言教育和社会融入； 另一方面，对非法滞留、违反入管制度的人，执法趋严。 最终的目的，就是让合法居留者更容易成为日本社会的一员；违反规则者，提高执法和遣返力度。 计划中也明确写入了加大对非法滞留者的查处力度，延续了近期永住权取消法、N2签证门槛等一系列趋严政策的逻辑。  第三条：地方联动。 在接收环境整备方面，计划提出将与地方自治体合作，加强针对在留外国人的信息发布和咨询支持。  这是7年来第一次重新制定基本计划，而且以后准备原则上每五年检讨一次。 说明它不是一项临时政策，而更接近未来几年日本出入境和外国人政策的“总路线图”。具体法律和制度以后可能会分别修改，但大的方向已经先定下来。 不法滞留这块，其实中国人是越老越少了。反而是“社会适应”制度化以后，可能会影响到一些人。 接下来值得大家观察的一些方向； 1、日语能力是否越来越被纳入长期居留政策； 2、学习日本制度和规则的课程是否会与特定技能、永住等制度挂钩； 3、以及外国人的税金、年金、健康保险等履行情况，在签证更新和永住审查中的权重是否继续提高。 另外，“日语与制度学习项目试点”这一条如果具体化，可能会给日本语学校牌照、社会融入类服务留出新的合规切入点，带来一些新的商业机会。 外国人の社会適応を促進　入管計画7年ぶり策定(時事通信) #Yahooニュース#

外国人欠1万日币医疗费，以后连日本都进不了 刚刚结束的日本政府外国人相关政策阁僚会议，内容包括以下： 1、入国审查更加严格； 2、医疗费恶意欠费加强审查； 3、中长期在留纳入管理； 4、加强白牌车的取缔； 5、加强社会保险、税金缴纳、在留资格的联动。 这里面比较有意思的是厚劳省将原本20万日元以上才给报入管的制度，直接调整到了1万日币。 而且是从今年4月就开始实施。 也就是说医疗费用，哪怕你只欠了1万日币，被医疗机构报告给入管，就可能影响再次入境审查。 中长期在留者如果欠费，签证更新也会受到影响。 什么意思呢？ 以前这项制度只要是针对游客的，也就是持有短期签证的外国人。目前，这项制度将扩大到中长期在留外国人身上。 也就是说，医疗信用，正在被高市内阁纳入外国人在留管理体系。 从20万到1万，这也说明过去有很多外国人在日本看病后，欠费普遍集中在几万到十几万，而这些损失基本上由医院承担了。 那么有人就问了，为什么不调整到1日币呢？ 不是高市内阁开绿灯，而是现实不允许。 如果规定1日元都要上报，会产生一些列巨大问题。 比如医院收银找错零钱，信用卡刷卡失败，外国游客当天现金不足，甚至系统结算出现几百日元误差、、、、、 医院是不是全部都要向入管报告？ 全国几千家医院每天都会增加大量行政工作。 而真正恶意逃费的人，反而会被淹没在海量数据里。 所以，日本政府选择了一个比较现实的做法。 换句话说，如果以1日元为标准，不仅是医院的成本，入管局的审查成本，反而更高。 不追求100%的零容忍，而提高执法效率，把行政资源集中在真正有问题的人身上，这样解决问题的思路，更接近真实的情况。 也有人会问，为什么在日本会出现医疗费用欠费的情况呢？ 一来，日本是先看病，后付款。 日本医疗一视同仁，不管你是日本人还是外国人，都是一样的服务。如果患者在接受完治疗以后，直接离开，医院实际上已经提供了完整的医疗服务。 尤其是外国游客，留下的可能是酒店地址，海外地址甚至是错误的联系方式，等医院发现联系不上的时候，人已经离开日本了。 这样的欠费往往很难追回； 二来，日本的住院费也是先住后结算。 你在日本住院几个月，费用可能高达上百万甚至更多，医院不会每天收费，而是出院时统一结清。 而面对外国人，有的人出院后拒不支付，或者是提前离开，甚至直接回国，日本医院几乎无法追讨损失。 去年大阪就发生了一起，一位国人女性，老人在日本接受了三个月治疗，600多万的治疗费，拒绝缴纳，并且将大阪医院告上法庭，起诉理由是3倍医疗费涉嫌国籍歧视。 三来，外国游客没有日本的医保。 如果外国游客也没购买商业保险，那么在日本看病的费用非常高，很多游客根本拿不出这笔钱。 举个例子，一个急性阑尾炎手术。日本人可以医保报销70%，自己可能付5万～10万日元。外国游客：可能需要一次支付30万～60万日元。 如果发生车祸、心脏病等重大疾病，医疗费甚至可能达到几百万日元。 四来，恶意不支付情况增加。 因为日本是先看病后支付，所以有人恶意利用日本的医疗制度，这里不仅有持短期签证的游客，还有长期在留的外国人欠费。 比如不缴纳保险年金，看完病自己应付的30%一直不付； 比如来日本旅游顺道做一个高额治疗，明明知道自己没有支付能力依旧做治疗； 比如留的是假身份信息，治疗结束直接开溜； 先救命，再谈钱。 这是日本医生和医院普遍遵循的原则，正是因为这样的原则，也给了少数人钻空子的机会。 未来，一些以前可能没事儿的行为，可能都会影响你在日本的入境和签证更新。比如保险年金，比如医疗欠费，比如税金欠缴、、、、、、 少数人的不诚信，最终买单的，还是所有的外国人。

东京的公寓价格开始下跌 全面暴跌吗？ 当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。 很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。 最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。 首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。 也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。 这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。 不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。 来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。 上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。 成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。 东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。 不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。 东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。 有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？ 当然不是。 只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。 为什么会跌呢？ 1、房价顶到了天花板。 表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。 实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限； 2、银行收紧贷款。 银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。 即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。 3、 短期炒房需求开始退潮。 过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。 短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。 但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。 过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。 4、外国买家的政策预期发生变化。 高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。 日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。 从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。 但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。 另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。 当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。 大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？ 当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。 因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。 跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。 未来东京市场的房价会怎么走？ 新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。 二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。 而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。 过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。 结论： 东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。