日本不动产避税的“黄金窗口”正在关闭 从2027年1月1日起，相续或者赠与发生前5年以内，通过购买、新建等有偿方式取得的出租不动产，原则上不再单纯按照路线价、固定资产税评价额等传统方式计算，而是向正常市场交易价格靠拢。 通过购买不动产来节税的两条路都被堵死。 1、5年红线。去世前五年买的房子，按接近市场价格估值。 被继承人或赠与人在继承开始前5年以内，通过有偿交易取得或新建的贷付用不动产（也就是出租房产），一律按“通常取引价额”（也就是市价）评估，不再享受路线价的折扣。 国税厅还给了个技术性让步：只要没有明显避税嫌疑，可以按取得价格乘以0.8来算，相当于承认一定折旧和地价波动。 过去打三折四折，现在打八折。 但是核心逻辑没有改变，临终前突击买房避税，这条路基本堵死了。 持有超过5年的老房子，暂时还能按老规矩评估，这也是为什么最近这半年，日本各大税理士事务所都在劝客户：想避税就赶紧在2026年年底前完成赠与。 2、比第一条杀伤力更大：不动产小口化商品，无论持有多久，一律按市价评估。  这类产品这几年在日本卖得非常火，不动产特定共同事业型、信托受益权型，起投门槛低，几百万日元就能买一小块商业楼的份额，流动性还比整栋房产好，管理很简单，还能大幅节税。 这简直是日本遗产税避税界的“网红爆款”。 过去，一栋几十亿日元的核心区大楼，可以拆成几百万、几千万日元一份出售。投资者不用管理房子，也不需要找租客，却可以享受类似直接持有不动产的遗产税低估值。 正因为它太像金融资产、太容易脱手，日本政府这次认为：既然你买的像金融商品，就不能再享受实体不动产的低估值。 国税厅这次直接一刀切：从2027年开始，符合条件的任意组合型、信托受益权型小口化出租不动产，无论购买了1年、5年还是10年，原则上都要按照正常交易价格评估。 也就是说，小口化商品依靠遗产税估值差进行销售的时代，也基本结束了。 「不動産で相続税対策」のルールが厳格化…小口化商品の保有者と、これからアパートを買う人が“要注意”なワケ【令和8年改正・貸付用不動産の評価ルール】(THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）) #Yahooニュース#

就在刚刚，日本出入国在留管理厅决定，在本财年中途，罕见地紧急增员200多人：入国警备官、入国审查官全线加码。 其中，负责调查、搜查和拘捕违法外国人的入国警备官增加约50人，负责签证和在留资格审查的入国审查官增加约180人。 财年中途插队增编，在日本行政系统里属于“破格”操作，说明高市内阁认为：外国人非法滞留和非法就业，不是一般问题，而是必须立刻处理的问题。 日本不法残留者的数量，这几年一直在高位徘徊。2020年1月1日，日本全国不法残留者约8.3万人；到了2026年1月1日，数字降到6.8万人左右，看着是降了，但仍然处于高位区间，远没有回到安全线。 更重要的是，这里的减少，主要是靠疫情期间入境人数骤减撑出来的，本质问题：一是执法能力跟不上；二是外国人增速。 一直没得到根本的解决。 2025年日本入管厅摘发的不法残留、不法就业人数，同比多抓了459人，总数近1837人。听着不少，但对着6万多的存量基数，这点摘发力度基本就是隔靴搔痒。 不法残留の外国人摘発強化、入管職員２００人超を異例の緊急増員…今月末にも閣議決定へ(読売新聞オンライン) #Yahooニュース#

就在昨天，7月的最后一天，日本入管发布了第2版《出入国在留管理基本計画》，这份计划距离上次（2019年4月，第1版）已经过去约7年，是入管行政的基本方针文件。 原本是5年一更新，没想到变成了7年一更新。 根据入管局的解释，之所以时隔这么久才修订，是因为要充分把握新冠疫情扩散、乌克兰难民接收等新情况带来的影响，花费了较多时间。 7年前，日本人最关心的是如何把人弄进来。各行各业都缺人，于是推动了特定技能签证，取代了技能实习签证。 7年后人，人确实进来了，现在仅仅是特定技能就进来了三四十万人了，在日外国人已经突破了400万人。 但是问题也跟着进来了。 比如不会日语，不懂日本制度，不知道垃圾怎么扔，不明白税金、年金、健康保险怎么交，甚至有人在日本生活很多年，对日本社会的基本规则依然一知半解。 于是，本着高市内阁“有序共生”的要求。 为了先有序，那就要对外国人实施教育和管理。 第一条：社会适应支持机制。 比如你来了日本，你得学习日语吧，你得学习日本的制度和社会规则吧，以前你不学习也行，现在，日本政府要给你建立一套系统的日本社会融入机制，帮助你融入。 此前没有全国性的正式“入职培训的”的机制，值得关注试点范围和是否会与地方日本语学校、语言学校产生业务联动。日本语学校的重要程度又上了一个台阶。 其实日语和制度都还好，毕竟是相对标准的，难的就是日本的社会规则，也就是大伙俗称的路路。这个路路，不同地方的日本人，自己都不一定搞得明白。 第二条：不法滞在者打击强化。 日本政府正在尝试做一种政策上的区分，一方面对合法居留、工作、纳税并准备长期生活的外国人，加强语言教育和社会融入； 另一方面，对非法滞留、违反入管制度的人，执法趋严。 最终的目的，就是让合法居留者更容易成为日本社会的一员；违反规则者，提高执法和遣返力度。 计划中也明确写入了加大对非法滞留者的查处力度，延续了近期永住权取消法、N2签证门槛等一系列趋严政策的逻辑。  第三条：地方联动。 在接收环境整备方面，计划提出将与地方自治体合作，加强针对在留外国人的信息发布和咨询支持。  这是7年来第一次重新制定基本计划，而且以后准备原则上每五年检讨一次。 说明它不是一项临时政策，而更接近未来几年日本出入境和外国人政策的“总路线图”。具体法律和制度以后可能会分别修改，但大的方向已经先定下来。 不法滞留这块，其实中国人是越老越少了。反而是“社会适应”制度化以后，可能会影响到一些人。 接下来值得大家观察的一些方向； 1、日语能力是否越来越被纳入长期居留政策； 2、学习日本制度和规则的课程是否会与特定技能、永住等制度挂钩； 3、以及外国人的税金、年金、健康保险等履行情况，在签证更新和永住审查中的权重是否继续提高。 另外，“日语与制度学习项目试点”这一条如果具体化，可能会给日本语学校牌照、社会融入类服务留出新的合规切入点，带来一些新的商业机会。 外国人の社会適応を促進　入管計画7年ぶり策定(時事通信) #Yahooニュース#

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