买了雅叙园的加拿大巨头，又一口气买了50栋住宅 8月17日，加拿大投资巨头Brookfield（ブルックフィールド）官宣： 拿下日本四大都市圈50栋集合住宅，总价超1000亿日元。这是它在日本住宅赛道的第一单，也是2026年迄今为止国内规模最大的一笔住宅交易。 不是50套，而是50栋。 50栋楼、约3700户，主要分布在首都圈、大阪、名古屋、福冈四大经济圈，平均房龄不到4年，也就是都是新筑，入住率高达96%。 用1000亿日元除以3700户，单户平均取得单价约2700万日元。 2700万日元一户，基本上可以确定大多数都是单身公寓。 房龄平均不足4年，不是抄底老破小，全是新盘或者次新盘，都是已经招租满租的现房。 根据媒体披露，这批资产中还包括开发商三笑（Samty）打造的S-RESIDENCE系列，在日本住宅投资界，这是公认的优质标的。 Brookfield这家国际金融大额大家可能不太熟悉，它有超过125年的历史，管理规模超1万亿美元，投资范围横跨房地产、能源、基础设施、私募股权和信贷。 2026年第二季度的“计费资本”高达6720亿美元，同比还在两位数增长。 它管理的钱，大多数来自养老金、保险公司、主权基金和大型机构投资者。 早在一年前，它就因收购东京的标地之一雅叙园酒店而名声大噪，加上购入岐阜物流用地，两笔投资加起来超过2500亿日元。 今年2月，它又以约3000亿日元的规模拿下汐留电通集团总部大楼，这是它在日本的第一单办公楼投资。 加上这次的住宅投资，Brookfield在日本已经形成了办公、物流、住宅三线并进的格局。 而且公司早已公开表态：未来五年要在日本砸下100亿美元、折合约1.5万亿日元，数据中心、储能设施都在计划之内。 在巴菲特之后，一家管理万亿美元级别的国际巨头，公开把日本列为未来五年最重要的投资目的地之一，而不是短线操作，他们的判断点在哪里呢？ 1、日元便宜。 把时间拉长了看，现在购入这些核心住宅资产，先不论这些资产未来是否增值，就靠日元汇率变化，就具备赚钱能力； 2、日本几十年不涨的房租，开始涨了。 通胀经济下，租金这条曲线比房价更稳。日本这几年建筑成本、人工成本、工期成本全面上涨，新建同等收益率的项目越来越难，与其自己盖，不如整批买现成的、稳定运营的存量资产，靠管理精细化和租金调整赚长期现金流。这 3、住宅的抗通胀属性。 加上日本城市化持续、新增供给受限、租赁需求刚性强，机构资金看中的正是这份抗通胀属性。 4、核心城市，核心地段，人口趋势依旧很稳。 Brookfield投资的这四个城市，比重最大的在东京，因为东京是日本唯一的人口增长的城市。 5、全球的资本都在寻找稳定的现金流。无论是购买雅叙园酒店、汐留电通集团总部大楼、还是50栋住宅，在通胀时代，这些能随时调整价格的酒店，能持续提高租金的办公楼和住宅楼，本质上是非常优质的抗通胀资产。 JLL统计2025年日本不动产投资总额达6.218万亿日元，创2007年以来新高，外资占比高达34%； CBRE数据显示2026年第一季度商业地产投资额2.043万亿日元，同样是历史同期最高。住宅、物流、酒店板块同比都是两位数增长。 Brookfield这一单，是站在这波外资抄底潮的最前排，以前20亿、30亿日元的整栋公寓，主要买家可能是日本房地产公司、REIT或者亚洲富豪。未来越来越多全球主流基金会直接进场。 对日本公寓市场会有什么冲击？ 1、未来核心地段的次新盘竞价会更卷； 2、公寓房租上调是大趋势，精细化运营+适度改修+租金上调是未来住宅的大概率路径，对周边同类物业的租金也会形成带动效应。 3、核心资产继续涨，普通资产或者说非核心资产则慢慢掉队。 过去很多人觉得日本的房产主要是中国人在买，现在回过头去看，那些可能只是前菜，或者是错觉。 当美国黑石砸下3000亿日元一次性买下220栋出租公寓，当加拿大Brookfield一口气吞下50栋，这些老钱，这些追求稳定回报的养老金和主权基金，这些全球最保守、最看重确定性的长线资金，正在把日本住宅当成新的避风港。 他们看中的，我想，只能是日本下一轮租金上涨的十年。 中国的个体买家在撤，欧美的机构买家在进，对于我这样鸟枪法的小不动产人来说，一觉睡醒，牌桌已经悄悄换了对手。 无所适从呀！

转 打破這殼！——賓州州立大學迪金森法學院畢業演講 📷文 /肖國珍 2021-05-17 （欧洲之声 編者按）本文作者肖國珍在中國是位維權律師，來到美國短短數年，為了生活和扶養兩個稚齡女兒，很努力地打工賺錢，維持生活。去年8月她進入賓州大學法學院，不到一年的時間就取得優異成績，拿到碩士學位，並作為畢業生代表，在畢業典禮上致辭。肖國珍也曾擔任獨立中文筆會的秘書長，不辭辛勞，認真負責。當前美國社會出現仇視亞裔的現象，像肖女士這樣勤奮、勇敢、優秀的亞洲女性，正是對族裔偏見最有力的撥亂反正的一股力量。下面是肖國珍5月13日在法學院碩士博士班畢業典禮上的演講。 祝賀2021屆同學！ 被Covid-19隔離了這麽久，我們終於聚集在一起，對不對？我們已經沈默很久了，讓我們鬧出點動靜來！ 我們受夠了，對不對？感謝上帝，畢業的這一天終於來到了！ 想像一下您可以告訴孫輩們的精彩故事。以這樣的方式開始：「遙想當年，我們不得不在法學院戴口罩，大家都見不到真面容——即使在畢業那天。」這就是為什麽我摘下面具，展示真容，即使真容不一定要美麗，但真的就是真的。 此刻你可能會想：一個亞裔女人，處於很多同學母親的年齡，為何不遠萬里，從另一個半球，來到迪金森法學院？ 原因很簡單：我想打破那殼！ 回顧我的人生，全都是破殼的歷程。一個又一個。 小時候，我最愛看小雞出殼，不禁感到神奇。世界上所有的鳥兒——哪怕飛得最高——也是破殼而出生。 我本是經濟師，曾經以為，世界上最枯燥無味的文字，莫過於法律語言。那麽，是什麽讓我脫殼而出、成為律師呢？ 那是1990年代，一親屬涉嫌犯罪，但我們無力負擔律師費。唯一的解決辦法是成為一名律師。我只有3個月的時間為律師考試做準備，要學習的書有6032頁。我強迫自己每天閱讀200頁，壓力太大到我哭啊。我甚至沒有時間擦眼淚。 我很清楚為什麽我可以一次性通過律考：因為我要破殼的願望是如此強烈！ 破殼的結果是： 第一，我發現法學語言是世界上最精美的語言，它是如此簡潔，如此優美，增一字則太長，減一字則太短。 第二，我的思維與思想有了一個飛躍：我才明白，我不知道我所不知道的。自此，我開始用「法眼」看天下。 經過幾年法律實踐，我認定律師是我最喜歡的職業，希望終身以此為業。我決定再次破殼——進入法學院深造（分享一個秘密啊：當我通過律師考試時，我沒有受到任何法律教育）。十九年前，在北京的法學院，我是數十名女同學中年齡最大的。今天，我可能是迪金森法學院最年長的學生——只是這次不分男女。 在北京的法學院這三年中，我創作了一部傑作——我的第一個女兒莫妮卡。 （她今天在現場。）這讓我只有兩年的時間來完成學業。我做到了！ 當時，中國實施一胎化政策，禁止生育第二個孩子，我決定破殼，於是有了另一件傑作——我的第二個女兒朱莉婭。 中國政策如月亮，初一十五不一樣。十年後，中國開放二孩政策，有的地方政府號召：「讓全村每個女人都懷上二胎，是村支書不可推卸的責任」。感謝上帝，我有兩個孩子，不需要村支書幫忙。 在小說《教父》中，唐說：「一個提著公文包的律師，比一百個拿槍的強盜所搶到的錢還要多」。賺錢固然讓人歡喜；但我聽到召喚，又破了一個殼：我開始幫助那些走投無路、需要律師的人。這種服務他人的活動，使我離開中國，來到美國，然後——來到了迪金森法學院。 是啊，一路走來，一路破殼。 當對現狀不滿意時，我告訴自己：打破這殼！ 當現狀很好時，我告訴自己：不要貪圖安逸，打破這殼！ 📷5月13日肖國珍上台領取法學院的畢業證書。 來到美國後，「我有一個夢」在我心頭回響；自由女神像的光芒，又一次點燃了我的破殼之夢——學習美國法律。可是英語成了我最大的殼。我仍然在為講一口美式英語努力。今天傑出的在座的各位，都在幫助我破這個殼。 當我擔心自己的英語不夠好、怕耽誤大家時間而克制提問時，莫吉爾教授走到我的座位，對我說：「如果您有任何問題，請大膽問。沒有一個問題是小到不足一提的。」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當道奇院長在迎新會上說：「有任何困難，請來找我們——這是我們在這裏的職責所在。我們不希望有任何一個學生餓著肚子上床。”」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當這個國家發生仇視亞裔事件時，康威院長告訴我：「國珍，這就是你的名字，你的身份認證，你不要改名字，你要為你是亞裔驕傲。」我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當格羅姆教授、科爾教授和阿克斯-福爾茲院長對我說：「即使你畢業了，你有任何需要幫忙的，也隨時可以找我。」 我意識到：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 莫裏斯教授，大概您沒有去計數：我們的通信，超過350封！你讓我知道：迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 當我向同學請教，無一例外，每位都極盡熱情地幫助我，你們讓我知道，迪金森法學院是我夢寐以求的學院。 有時候，學習壓力也曾讓我哭泣。不只是您哭，我也哭啊，一如當年在中國考律師的時候。但是，這次不一樣了——你們與我同在，我不感到孤獨。 迪金森法學院滋養了我們。借此機會，我要感謝大家：感謝教授們、感謝所有工作人員和同學們，所有在現場和在線觀看的人。 在法學院的日子，也是我們人生的「孵化期」。那高飛的鳥能破殼，因為它會吸收從外殼吸收的鈣，使自己日益強壯。一堂課，一頁書，一場有趣的對話，都讓我成長。我相信：你也一樣。 從殼中孵出的小鳥，必須繼續生長，才能飛得更高。我們必須繼續成長——作為律師、作為公民。 林密無妨溪水過，天高不礙白雲飛。無論我們未來面臨什麽挑戰，我們都將找到解決之道！ 腳步未及者，視野可及；視野未及者，心靈可及。唯有你想飛，你才能破殼。破殼之時，會有痛感；若不破殼，痛苦終生。一旦破殼，即是重生。 不要害怕殼外的未知事物。一旦打破這殼，您將成為高飛之鳥，翺翔在白雲之上！ 打破這殼！哪怕它是你曾崇拜的偶像。 打破這殼！哪怕它曾是你的整個世界！ 打破這殼！如果它是過時的法律。 打破這殼！如果它是不公正的制度。

【速報】倒數一年！在經紀公司做董事的她要引退了！ 又有知名女優不做了，前恵比寿マスカッツ(惠比壽麝香葡萄)成員、也是經紀公司Life Promotion取締役(董事)的栄川乃亜(榮川乃亞)宣布退休，明年七月，她就要卸下戰袍，不做AV女優了～ #栄川乃亜# #榮川乃亞#

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AIエージェント時代のテスト駆動開発(TDD)の話 一年前のセッションなので、今聴くとせやな 従来のTDDは決定的な出力を前提にするが、AIは同じ入力でも出力がばらつくのでこの前提が崩れる ゆえに評価はpass/fail の二値をやめ、スコア・レーティング・満足度・挙動（推論・ツール選択・判断）で測る。 AI版SDLCは5段階 ①企画/spec（AIが本当に効く箇所を見極める） ②実験（小データで小さく検証） ③大規模eval（数百〜数千のテストで評価） ④リリース管理（AIとアプリのデプロイを分離） ⑤可観測性（本番のエッジケースをトレース） 肝はループ、テスト作成→eval→プロンプト/ロジック修正→リグレッション確認 1つ直すと別が壊れるのを検知する 魔法のように自己改善するエージェントは幻想。複雑なほど地道な可観測性が必要

私たちから、お伝えしたいことがございます。 活動休止してから、およそ４年半が経ちました。 私たちは休止前最後の１年、コロナの影響で皆さんの前でパフォーマンスをすることは叶いませんでした。 これまで支えて下さったファンの皆さんに直接感謝の思いを伝えるために、私たちは、再び５人で集まり、嵐として来年の春頃に予定しているコンサートツアー開催に向けて動き始めます。 また、株式会社嵐を設立したこともあり、新たなスタッフの方と新しい形を組み立てる可能性を模索した時期もありましたが、これまで20年以上にわたりお世話になってきた多くのスタッフのみなさんと共にその景色を作り上げていきたいと考えています。 そして、このツアーをもちまして、嵐としての活動を終了いたします。 およそ１年半ほど前から、折を見て５人で集まりまして、 “もう一度嵐として活動する”ことについて話し合いを重ねてまいりました。 しかしながら、私たちを取り巻く環境は変化し、それぞれの環境も以前とは形を変える中で、なかなかその答えにたどり着くことは簡単ではありませんでした。 時間をかけて、何度も話し合いを重ね、みんなで出した結論は、もう一度集まって、嵐としてのコンサートを行い、コロナによって叶えられなかった、ファンの皆さんに“直接感謝を伝える”“直接パフォーマンスを見てもらう”ということをもって、５人での活動を終了するということでした。活動を再開したその先に、また再び休止に入るということは考えられませんでした。 コンサートは、現在ファンクラブ会員の方に優先的に申し込んでいただけるように、ファンクラブの新規入会は一時的に申し込みを停止いたします。 また来年のツアー開催に向けて、実現するべく様々な人のお力をお借りしながら準備に入っていますが、現段階でその全てをお伝えできる状況にはありません。 決まり次第随時、ファンの皆さまへは最初に、自分たちから、自分たちの言葉でお伝えしていきたいと思っています。 そして、嵐の活動終了に伴い、 ファンクラブも2026年5月いっぱいで活動は終了いたします。 ですがそれまでの一年、ファンクラブ会員のみなさまへ向けて出来る限り多くのコンテンツをお届けしますので、観て楽しんでいただければと思います。 また、今ファンクラブに入っていない方も次の配信から楽しんでいただけるように、新規入会受付の再開準備をしています。次の嵐ファンクラブ内のコンテンツ配信は来月中旬を予定しています。 重ねてにはなりますが、これから５人でまた集まり、これまで応援し続けて下さったファンの皆さんに感謝の思いを込めて、喜んでもらえるようなコンテンツをお届けできたらと考えています。ぜひ楽しみにしていてください。 嵐 相葉雅紀 松本潤 二宮和也 大野智 櫻井翔

執筆日誌：効率と先延ばし ずっとやらなければと思っていることがある。 ・押入れの片付け ・勉強 これらはどれも複雑なタスクだ。手をつける前に、段取りを整えなければ。 そう思っている間に一年が過ぎた。。。 これはあれだね。昔から物事を効率的にやろうとして、何もできぬまま時間だけが過ぎていくというパターンだね。 そう自己分析したところで、動き出せないことに変わりはない。 別に忙しいわけでもないのに、なぜか『物事は効率的にやらねば』という思考の癖が脳に染み付いている。 この癖がある限り、俺は何もできぬまま終わってしまう。 それは良くないね。 というわけで、この行動を阻害する思考の癖を崩壊させるために、真逆の思考を意識してみるのはどうか。 すなわち『物事はあえて非効率的にやるべき』と。 つまり具体的には。。。 勉強は体系づけず、そこらにある本など、気になったものを適当にめくってみて、飽きるまで読む。 押入れの片付けも、とりあえず扉を開けて闇に包まれた混沌の中を覗いてみる。捨てられそうなものがあったら一つだけ捨てる。 これを可能な限り、ゆっくりとやる。 もちろん、こんな非効率な行動をしていたら、効率博士に笑われてしまうかもしれない。それは恥ずべきことだ。 だとしても、このまま何もできず終わるよりはいい！ （いつもの小説執筆に関しては、あまり効率など考えずに書くことができます。そもそもが非効率的な作業だからかな）

10/24(土) 樹海と爆破撮影（昼・夜）／静岡県裾野市 #樹海と爆破撮影# 樹海・ススキ・爆破。 1日で全く違う世界観が撮影できる、コスナビならではのロケーションです。 📸 ケータリングあり 🚐 送迎あり 🔥 10/24(土)限定 特殊効果をさらに強化！ いつもの爆破撮影に加え、 ・🔥 ファイヤー演出 ・💨 大量スモーク演出 ・💦 散水車による水演出 を実施予定です。 ※現在HPは更新前ですが、当日はこれらの特殊効果を予定しています。 コスナビらしく、特殊効果にも本気で挑戦します。 これまでは資金面の問題もあり実現できませんでしたが、皆様の応援のおかげで昨年からコロナ前の活気が戻り、ようやく実施できる環境が整いました。 「他では表現できない作品」を、一緒に作りましょう。 🌲 樹海エリア 一年中、苔が美しい幻想的な森。 ・電波が届くので安心 ・別荘地に隣接しており、熊の出没リスクも低いエリア ・発電機・スモークはコスナビが用意します。 🌾 ススキエリア 10月下旬は、白く輝く穂が一番美しい季節。 ローアングルで見上げるように撮ると、ススキに包まれるような迫力ある写真になります。 今年は、高さのある脚立もコスナビでご用意します。 🌾 さらにススキを楽しみたい方へ 11/14(土)・11/15(日)開催 「大平原でススキ撮影（朝霧高原）」 この時期はススキが少し枯れ始めるため、群生の中へ入り込んで撮影できるのも魅力です。 ススキの写真は2023年10/24撮影です。