美、日、德、英、澳……全球债市崩了 周二（9月1日），随着国际油价上涨加剧对全球进入结构性通胀的担忧，以及投资者对美联储加息预期提高，全球债券收益率攀升至近20年来的最高水平。彭博全球政府债券收益率指数周一连续第四天上涨，升至3.72%，为2008年年中以来的最高水平。10年期美债收益率升至2025年1月以来最高水平，日本、德国、英国、澳大利亚债券收益率也均触及多年最高的水平。 推动收益率走高的最新催化剂被认为是美联储主席沃什上周在杰克逊霍尔的演讲。沃什演讲的“鹰派”程度超预期，令美联储9月加息预期大幅提高。目前交易员预计，美联储9月加息的概率已经超过50%，市场也提高了对今年进一步收紧货币政策的押注。  摩根大通资产管理公司的亚太区首席市场策略师Tai Hui表示，美国和日本国债收益率的上升反映了全球投资者对通胀和财政前景的双重担忧。周二，布伦特原油价格上涨2%，至每桶92美元以上，欧洲天然气价格处于3月以来的最高水平。“中东僵局有可能进一步推高能源价格。同时，美日几乎没有采取任何行动来解决财政赤字问题。”他称，也因此，投资者寻求更大的利差或期限溢价，才愿意持有这些经济体的长期政府债券。 First Eagle Investments的投资组合经理兼高级研究分析师阿皮欧（Idanna Appio）称：“市场正在为美国乃至全球的短期利率重新定价。投资者开始重新评估中性利率水平在哪里，并且这些利率本身已在逐步上升。” 资料图 4.75%关键心理关口 单就美债市场而言，在美国债务负担已超过40万亿美元的环境下，大型科技公司又大举发行债券，为人工智能（AI）热潮筹集资金，加剧了最近几周的美债抛售，进一步推高10年期美债收益率在周二涨破市场颇为重视的4.75%关口，涨至4.792%，创下19个月新高，这一关口被视为5%大关前的一道关键堡垒。 景顺亚太区全球市场策略师赵耀庭对第一财经记者表示，美债收益率在较长时间内维持高位，可能引发阶段性市场波动。久期较长的资产对收益率变化仍然极为敏感，如果债券收益率继续上升，股票估值也可能面临一定压力。不过，沃什上周的讲话也再度强调，美国经济仍展现出显著韧性。这一稳健的经济背景仍对风险资产构成支撑。他称，继续看好与人工智能（AI）、数字基础设施等结构性增长主题相关的市场领域，单在固收资产投资方面保持选择性，尤其关注各类久期债券风险。 财富管理机构Dakota Wealth Management的高级投资组合经理帕韦克（Robert Pavlik）强调，4.75%是一个“足以让人们真正开始警觉”的关键心理关口。他补充称，一旦收益率向5%大关逼近，市场对美股迎来深度回调的担忧便会迅速蔓延。 10年期日债收益率创30年新高 10年期日本政府债券收益率周二也自1996年以来首次攀升至3%。分析认为，这既是全球债券抛售潮的组成部分，也折射出美国财政部长对日本加息的公开施压，以及市场对日本央行9月政策行动的高度预期。 据报道，美国财长贝森特日前在二十国集团（G20）财长会议期间分别会见了日本财务大臣片山皋月和日本央行行长植田和男。贝森特明确告知双方，日本下一步应当加息。贝森特称：“我掌握市场所不知道的信息，我相信日本政府和日本央行将采取行动，推动日元走强。”这是迄今为止美国就日本货币政策发出的最明确信号。 周二，10年期德国国债收益率达到3.364%，为2011年以来未见的水平。10年期澳大利亚债券收益率也飙升至2011年的水平。10年期英国国债收益率升至5.254%，为2008年以来最高水平。 道明证券驻新加坡亚太区高级利率策略师纽奴哈（Prashant Newnaha）称：“债券市场没有内爆，但它发出了一个非常明确的信号，即更高的通胀意味着各国在更长时间内维持更高利率水平，已经是市场的最低底线了。” 他补充称：“长期以来，日本国债与美债一样，也一直是全球固收类资产的支柱。现在它已然翻转。日债收益率的进一步上升可能会推动投资者逐步重新配置日本资产。”

美、日、德、英、澳……全球债市崩了 周二（9月1日），随着国际油价上涨加剧对全球进入结构性通胀的担忧，以及投资者对美联储加息预期提高，全球债券收益率攀升至近20年来的最高水平。彭博全球政府债券收益率指数周一连续第四天上涨，升至3.72%，为2008年年中以来的最高水平。10年期美债收益率升至2025年1月以来最高水平，日本、德国、英国、澳大利亚债券收益率也均触及多年最高的水平。 推动收益率走高的最新催化剂被认为是美联储主席沃什上周在杰克逊霍尔的演讲。沃什演讲的“鹰派”程度超预期，令美联储9月加息预期大幅提高。目前交易员预计，美联储9月加息的概率已经超过50%，市场也提高了对今年进一步收紧货币政策的押注。  摩根大通资产管理公司的亚太区首席市场策略师Tai Hui表示，美国和日本国债收益率的上升反映了全球投资者对通胀和财政前景的双重担忧。周二，布伦特原油价格上涨2%，至每桶92美元以上，欧洲天然气价格处于3月以来的最高水平。“中东僵局有可能进一步推高能源价格。同时，美日几乎没有采取任何行动来解决财政赤字问题。”他称，也因此，投资者寻求更大的利差或期限溢价，才愿意持有这些经济体的长期政府债券。 First Eagle Investments的投资组合经理兼高级研究分析师阿皮欧（Idanna Appio）称：“市场正在为美国乃至全球的短期利率重新定价。投资者开始重新评估中性利率水平在哪里，并且这些利率本身已在逐步上升。”  资料图 4.75%关键心理关口 单就美债市场而言，在美国债务负担已超过40万亿美元的环境下，大型科技公司又大举发行债券，为人工智能（AI）热潮筹集资金，加剧了最近几周的美债抛售，进一步推高10年期美债收益率在周二涨破市场颇为重视的4.75%关口，涨至4.792%，创下19个月新高，这一关口被视为5%大关前的一道关键堡垒。 景顺亚太区全球市场策略师赵耀庭对第一财经记者表示，美债收益率在较长时间内维持高位，可能引发阶段性市场波动。久期较长的资产对收益率变化仍然极为敏感，如果债券收益率继续上升，股票估值也可能面临一定压力。不过，沃什上周的讲话也再度强调，美国经济仍展现出显著韧性。这一稳健的经济背景仍对风险资产构成支撑。他称，继续看好与人工智能（AI）、数字基础设施等结构性增长主题相关的市场领域，单在固收资产投资方面保持选择性，尤其关注各类久期债券风险。 财富管理机构Dakota Wealth Management的高级投资组合经理帕韦克（Robert Pavlik）强调，4.75%是一个“足以让人们真正开始警觉”的关键心理关口。他补充称，一旦收益率向5%大关逼近，市场对美股迎来深度回调的担忧便会迅速蔓延。 10年期日债收益率创30年新高 10年期日本政府债券收益率周二也自1996年以来首次攀升至3%。分析认为，这既是全球债券抛售潮的组成部分，也折射出美国财政部长对日本加息的公开施压，以及市场对日本央行9月政策行动的高度预期。 据报道，美国财长贝森特日前在二十国集团（G20）财长会议期间分别会见了日本财务大臣片山皋月和日本央行行长植田和男。贝森特明确告知双方，日本下一步应当加息。贝森特称：“我掌握市场所不知道的信息，我相信日本政府和日本央行将采取行动，推动日元走强。”这是迄今为止美国就日本货币政策发出的最明确信号。 周二，10年期德国国债收益率达到3.364%，为2011年以来未见的水平。10年期澳大利亚债券收益率也飙升至2011年的水平。10年期英国国债收益率升至5.254%，为2008年以来最高水平。 道明证券驻新加坡亚太区高级利率策略师纽奴哈（Prashant Newnaha）称：“债券市场没有内爆，但它发出了一个非常明确的信号，即更高的通胀意味着各国在更长时间内维持更高利率水平，已经是市场的最低底线了。” 他补充称：“长期以来，日本国债与美债一样，也一直是全球固收类资产的支柱。现在它已然翻转。日债收益率的进一步上升可能会推动投资者逐步重新配置日本资产。”

买了雅叙园的加拿大巨头，又一口气买了50栋住宅 8月17日，加拿大投资巨头Brookfield（ブルックフィールド）官宣： 拿下日本四大都市圈50栋集合住宅，总价超1000亿日元。这是它在日本住宅赛道的第一单，也是2026年迄今为止国内规模最大的一笔住宅交易。 不是50套，而是50栋。 50栋楼、约3700户，主要分布在首都圈、大阪、名古屋、福冈四大经济圈，平均房龄不到4年，也就是都是新筑，入住率高达96%。 用1000亿日元除以3700户，单户平均取得单价约2700万日元。 2700万日元一户，基本上可以确定大多数都是单身公寓。 房龄平均不足4年，不是抄底老破小，全是新盘或者次新盘，都是已经招租满租的现房。 根据媒体披露，这批资产中还包括开发商三笑（Samty）打造的S-RESIDENCE系列，在日本住宅投资界，这是公认的优质标的。 Brookfield这家国际金融大额大家可能不太熟悉，它有超过125年的历史，管理规模超1万亿美元，投资范围横跨房地产、能源、基础设施、私募股权和信贷。 2026年第二季度的“计费资本”高达6720亿美元，同比还在两位数增长。 它管理的钱，大多数来自养老金、保险公司、主权基金和大型机构投资者。 早在一年前，它就因收购东京的标地之一雅叙园酒店而名声大噪，加上购入岐阜物流用地，两笔投资加起来超过2500亿日元。 今年2月，它又以约3000亿日元的规模拿下汐留电通集团总部大楼，这是它在日本的第一单办公楼投资。 加上这次的住宅投资，Brookfield在日本已经形成了办公、物流、住宅三线并进的格局。 而且公司早已公开表态：未来五年要在日本砸下100亿美元、折合约1.5万亿日元，数据中心、储能设施都在计划之内。 在巴菲特之后，一家管理万亿美元级别的国际巨头，公开把日本列为未来五年最重要的投资目的地之一，而不是短线操作，他们的判断点在哪里呢？ 1、日元便宜。 把时间拉长了看，现在购入这些核心住宅资产，先不论这些资产未来是否增值，就靠日元汇率变化，就具备赚钱能力； 2、日本几十年不涨的房租，开始涨了。 通胀经济下，租金这条曲线比房价更稳。日本这几年建筑成本、人工成本、工期成本全面上涨，新建同等收益率的项目越来越难，与其自己盖，不如整批买现成的、稳定运营的存量资产，靠管理精细化和租金调整赚长期现金流。这 3、住宅的抗通胀属性。 加上日本城市化持续、新增供给受限、租赁需求刚性强，机构资金看中的正是这份抗通胀属性。 4、核心城市，核心地段，人口趋势依旧很稳。 Brookfield投资的这四个城市，比重最大的在东京，因为东京是日本唯一的人口增长的城市。 5、全球的资本都在寻找稳定的现金流。无论是购买雅叙园酒店、汐留电通集团总部大楼、还是50栋住宅，在通胀时代，这些能随时调整价格的酒店，能持续提高租金的办公楼和住宅楼，本质上是非常优质的抗通胀资产。 JLL统计2025年日本不动产投资总额达6.218万亿日元，创2007年以来新高，外资占比高达34%； CBRE数据显示2026年第一季度商业地产投资额2.043万亿日元，同样是历史同期最高。住宅、物流、酒店板块同比都是两位数增长。 Brookfield这一单，是站在这波外资抄底潮的最前排，以前20亿、30亿日元的整栋公寓，主要买家可能是日本房地产公司、REIT或者亚洲富豪。未来越来越多全球主流基金会直接进场。 对日本公寓市场会有什么冲击？ 1、未来核心地段的次新盘竞价会更卷； 2、公寓房租上调是大趋势，精细化运营+适度改修+租金上调是未来住宅的大概率路径，对周边同类物业的租金也会形成带动效应。 3、核心资产继续涨，普通资产或者说非核心资产则慢慢掉队。 过去很多人觉得日本的房产主要是中国人在买，现在回过头去看，那些可能只是前菜，或者是错觉。 当美国黑石砸下3000亿日元一次性买下220栋出租公寓，当加拿大Brookfield一口气吞下50栋，这些老钱，这些追求稳定回报的养老金和主权基金，这些全球最保守、最看重确定性的长线资金，正在把日本住宅当成新的避风港。 他们看中的，我想，只能是日本下一轮租金上涨的十年。 中国的个体买家在撤，欧美的机构买家在进，对于我这样鸟枪法的小不动产人来说，一觉睡醒，牌桌已经悄悄换了对手。 无所适从呀！