华尔街观察｜高盛说2027年中国房子供不应求？局部缺口不等于全国短缺 我在去年9月就指出，中国房地产的触底，会是梯次推进。行情由香港率先启动，沿着海岸线传导至深圳，再北上蔓延到北上广，最后落到新兴产业集聚的强二线城市， 上面的梯队到今年年底基本完成触底。但是分层、分区域的点状修复，而不是全国同步反转。 以上观点我是全网第一个提出的。当时遭到全网分析师和网民的嘲笑甚至谩骂。 现在高盛这场专家电话会议抛出一个震撼市场的观点：2027年3月起，国内新房将迎来为期12至18个月的供给短缺期。很多资金直接把这个结论解读为全国楼市反转、普涨行情的信号。但如果沉下心拆解数据，这个推论很容易被高估。 今年1-8月，住宅新开工同比下滑25%，住宅销售面积同比下降13%，300城住宅土地成交规划建面同比继续下行20.5%。新开工持续断崖式收缩，这套逻辑很容易让人联想到2007-2008年那一轮供给不足催生的房价上行，表面看逻辑通顺。 但总量数据会掩盖巨大的结构性分化。截至今年6月，50城新房狭义库存仍有3亿平方米。城市之间天差地别：杭州核心区库存已经偏低；合肥去化尚可；成都、佛山这类城市，新房库存体量依旧庞大。 仅仅依靠部分核心城市库存见底，就推导出“全国房子不够”，这个判断错得离谱。 真实的市场图景是：短缺只发生在一线、强二线的核心改善板块，杭州核心区、上海内环、深圳优质片区会率先感受到新房供给不足；而绝大多数三四线城市、城市远郊、老旧户型，依旧处于严重过剩，去化漫长。 更关键的一点，市场只盯着新房供给，却忽略了庞大的二手房存量。就算新房供给出现阶段性真空，二手房会持续对冲缺口。今年的数据已经给出证据：新房销售面积同比-13%，二手房网签面积同比+10.6%，购房者的购房需求正在持续向二手房转移。新房少了，不等于房子不够，存量住宅才是这一轮市场最大的变量。 当然，供给收缩是客观事实。当前住宅新开工，相比2020-2021年行业高点，已经下降约75%，高盛自己的报告也承认，国内新房开工已经压缩到极低水平。供需最终会走向再平衡，但这个时间窗口，远不是2027。 我判断，整体市场的供需平衡至少要等到2030年前后。甚至2030年能否达成，依然存在变数。房地产在中国，已经进入长期存量时代，属于几十年维度的夕阳赛道，短期不会出现全面普涨。 我们要盯的，不是“2027缺房子”这个口号，而是三个硬核指标： 第一，住宅新开工什么时候止跌企稳； 第二，核心城市新房库存去化周期普遍回落至12—15个月的均衡区间； 第三，房企拿地金额同比由负转正。 大白话来讲，就是开发商重新对拿地建新房建立信心，多数大城市库存回归供需平衡。只凭少数几个核心城市的供给紧张，就断言全国房地产全面复苏，本质上是以偏概全。 房地产真正的底部，从来不止看供给。最终决定性变量，是人口基本面、居民收入预期，以及居民储蓄意愿的转向。当老百姓愿意降低预防性储蓄、敢于加杠杆买房，需求端才能真正回暖。在这之前，只会是结构性行情，不是全面牛市。 高盛的结论，描述的是新房供给阶段性缺口，不是全国住房总量供不应求。这是两种完全不同的叙事，也是当下市场最容易踩坑的认知误区。 免责声明：本文仅为宏观市场观点分享，不构成任何房产、股票投资建议。