相続税対策で買った不動産、 2027年から評価が変わるかもしれません。 「相続税対策に」と、購入した不動産。 相続・贈与の時点から遡って ５年以内に買った・建てた賃貸不動産の一部は、 2027年１月１日以後の相続・贈与から、 従来の評価方法による 圧縮が使いにくくなる可能性があります。 国税庁の通達案では、相続や贈与の前５年以内に、 売買など対価を伴って取得・新築した一定の 貸付用不動産は、 従来の路線価や固定資産税評価額を ベースとする評価ではなく、 原則、相続・贈与時の「通常の取引価額」で 評価される見込みです。 取得価額をもとに、 地価の変動や減価を反映した金額の80%で 評価できる場合もあります。 ただし、これは買値そのものの８割ではありません。 改正前に買った物件でも、相続・贈与の時点で 取得から５年以内なら、対象になり得る。 2022年に買った物件でも、取得日と相続日次第では、 2027年の相続で対象になり得ます。 「もう買ったから大丈夫」は、 取得日と相続日を並べるまで、わかりません。 なお、一定の不動産小口化商品は、 取得時期にかかわらず、別の見直しの対象です。 そして、私自身の話。 私は、沖縄の軍用地を、 相続対策も意識して持っています。 軍用地は、国が土地を借り上げ、 土地の所有者である私たちに賃借料を支払う仕組みで、 相続税評価と取引価格に、 乖離が生じることがある資産です。 今回の改正が問題にしている構造と、 重なる部分があります。 では、私の軍用地は対象になるのか。 通達案では、今回の「貸付用不動産」は、 借家権の目的となる家屋と、 その敷地などと定義されています。 そのため、土地だけを国に貸している軍用地は、 現時点では、対象外と読むのが自然です。 ただ、まだ案の段階です。 「対象外っぽい」と読めても、 それで安心はできません。 国税庁は９月18日に通達案を公表し、 10月18日17時まで、意見を募集しています。 私は、確定通達を確認したうえで、 対象になった場合と、 ならなかった場合の両方で相続税額を試算し、 保有を続けるかどうかを、検討しています。 税理士が、自分の相続対策の行方を、 通達の一文を待ちながら、両方の数字を出している。 これが、今の正直な状況です。 では、経営者や資産家の方に、二つだけ。 一つ目。 対策として持っている不動産を、 取得日・取得の経緯・賃貸の状況で、 一覧にしてみましょう。 相続前５年以内に、売買や新築で取得した貸付用不動産は、優先して確認を。 二つ目。 通達の確定を待つだけでなく、 対象になる場合と、ならない場合の両方で、 相続税額と納税資金を試算してください。 ただし、駆け込みで売る・贈与する前に、 譲渡所得税や贈与税、収益性、資金繰りまで 含めて比べること。 相続税対策は、買った瞬間に終わるものではありません。 制度が変わるたびに、答え合わせが来ます。 私が相続税を学んだ時から考えると、 基礎控除額の引き下げを含め、 結果としてどんどん相続税が上がっていく‥ 人生100年時代。 100年全体で納税シミュレーションをしていく必要がありそうです。 保険も、退職金も、会社の仕組みも含めて、 皆さんの身の回りでも、制度の変更を見据え 見直す必要があるもの、結構ありませんか？