东京的公寓价格开始下跌 全面暴跌吗？ 当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。 很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。 最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。 首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。 也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。 这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。 不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。 来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。 上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。 成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。 东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。 不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。 东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。 有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？ 当然不是。 只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。 为什么会跌呢？ 1、房价顶到了天花板。 表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。 实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限； 2、银行收紧贷款。 银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。 即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。 3、 短期炒房需求开始退潮。 过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。 短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。 但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。 过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。 4、外国买家的政策预期发生变化。 高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。 日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。 从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。 但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。 另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。 当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。 大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？ 当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。 因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。 跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。 未来东京市场的房价会怎么走？ 新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。 二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。 而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。 过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。 结论： 东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。