【日經中文網 今日熱點】 1、日系車的現實（上）向中國學習 2、英偉達將助力豐田智慧城市 3、馬斯克的太空數據中心是忽悠嗎？ 4、中國半導體代工借成熟製程崛起

自古以来：昨日入城市，归来泪满巾。遍身罗绮者，不是养蚕人。 淘尽门前土，屋上无片瓦。十指不沾泥，鳞鳞居大厦。 春种一粒粟，秋收万颗籽。 四海无闲田，农夫犹饿死。 坎坎伐檀兮，寘之河之干兮。 河水清且涟猗。 不稼不穑，胡取禾三百廛兮？不狩不猎，胡瞻尔庭有悬貆兮？

美国圣母大学政治学系教授许田波（Victoria Hui）：为什么暴力鼓吹者不看好非暴力抗争❓为什么社会普遍有一种错觉以为非暴力只对“不那么残酷”的政权有效❓ 《中国民主季刊》2026年第2期下载： ------ 我借鉴已故的查尔斯·蒂利（Charles Tilly）及其他学者和实践者的著作，在世界各地教授了近二十年的非暴力和暴力运动。每一次运动都始于和平行动。那些转向暴力的人总是得出“非暴力已经让我们失望”的结论。让我简要阐述一下对这种具有普遍性的情绪的看法。 人们经常以为，非暴力只对“不那么残酷”的政权有效，比如对抗英国的印度民族独立运动，和抵制吉姆·克劳法（Jim Crowlaw）的美国民权运动。然而，经历过1919年阿姆利则（Amritsar）大屠杀和1930年达拉萨纳（Dharasana）盐场的残酷殴打的印度人，以及在美国南方目睹种族私刑的黑人们，不会理解这种言论。值得注意的是，莫迪今天尊崇的是苏巴斯·钱德拉·鲍斯（Subhas Chandra Bose），而不是甘地（Ghandi）。鲍斯坚信“英国人永远不会和平地离开印度，必须通过武力驱逐他们”。他寻求德国和日本的帮助，招募原英属军队里的印度人战俘，组成了印度国民军。麦尔坎·艾克斯（Malcom X）与马丁·路德·金（Martin Luther King）之间的路线之争更是广为人知。 南非的反种族隔离斗争，最能说明以非暴力和暴力对抗非常残酷的政权的逻辑。纳尔逊·曼德拉（Nelson Mandela）在《漫漫自由路》中声明：“只要非暴力抗议有效，我就呼吁使用它。”1960年的夏普维尔（Sharpeville）大屠杀，突显了非暴力手段是“一种无效的战略”，因此，暴力被认为是“唯一能够摧毁种族隔离的武器”，从而催生了军事组织“民族之矛（MK）”。曼德拉宣称：“如果现有的破坏未能产生我们想要的结果，我们就准备进入下一个阶段：游击战和恐怖主义。”曼德拉因此迅速被捕并被判处无期徒刑。MK在流亡中幸存下来，但面对着“非洲大陆上最强大的军事机器”，在南非国内，它最终被彻底根除了。而且，MK几乎没有机会从外部进行入侵。与此同时，在1980年代，一批新一代的领导人在黑人为主的郊区或城市中成长起来，他们组织了持续的消费者抵制运动。这一运动赢得了白人企业主对黑人诉求的支持，这些企业主后来为更具自由思想的德克勒克（de Klerk）的当选做出了贡献。 我来自香港，我认为将香港争取民主自由的运动与南非反对种族隔离的斗争进行比较，是有启发意义的。2019年7月1日，抗议者闯入立法会后，他们有个口号引起了广泛的共鸣：“是你们（特首/当局）教育了我们认识到和平游行无济于事。”香港人对非暴力的理论和实践了解不足，这是不幸的。香港人将非暴力等同于几十年来一直实践的半日游行。库尔特·肖克（Kurt Schock）在《非暴力行动及其误解》中指出，非暴力并非“被动抵抗”，而是积极主动的行动；它也不是纯粹的和平主义，而是战略性的选择，其成功的几率更高；非暴力行动也不是自发的人民力量，而是需要计划和战略化的。 埃里卡·切诺维斯（Erica Chenoweth）、玛丽亚·斯特潘（Maria Stepan）、基恩·夏普（Gene Sharp）等倡导者指出，大规模示威往往不是最有效的方法；实际上，它往往是最具自毁性的方法，容易导致像1989年北京一样的大屠杀。相比之下，分散的方法，特别是抵制和罢工，既不容易立即被逮捕和殴打，又更有可能给政权带来损失。事实上，当局似乎更担心抵制和罢工。2019年8月，在第一批汽油弹被投向警察阵线之前，北京的港澳办谴责8月5日的总罢工是“对公共秩序和法律的激进违规行为，挑战了‘一国两制’的底线和国家尊严。”另一位发言人抨击了抵制活动，称其意图是“瘫痪香港政府，夺取城市治理权，并使‘一国两制’成为空洞的概念。”中联办主任骆惠宁后来嘲讽称，2020年1月医护人员的罢工是一种“政治性的冠状病毒”。 中国当局懂得暴力和非暴力的战略逻辑，并早就制定好了一套证明有效的应对战略，这就越发不利了。如果非暴力行动具有很高的成功机会，政权就会煽动暴力来削弱反对运动的影响力。仅仅通过拒绝让步，就很容易让抗议者普遍得出“非暴力已经失败了”的结论。于是，激起反抗者的暴力也相对容易。抗议者最终能于2019年7月1日闯入立法会大楼，部分原因是警方神秘地消失了。此外，如果政权的暴力行为始终意在激怒并导致反对派激进化，那么香港警方在当地和国际媒体直播的情况下对抗议者的残酷殴打，则收到了挑起抗议者的暴力反应、削弱了抗议者抵抗能力的效果。 令人真正感到悲伤的事实是，抵抗政权的各种尝试变得越来越无效。这个世界上的活动人士们相信是政权的镇压行为正当化了反对派的暴力。非暴力运动的倡导者们则认为，政权的镇压并不改变非暴力抵抗是有效的这一事实。最削弱反对派的，是政权的能力。即使在天安门事件的残酷镇压之后，党国体制也无法完全控制每个人的行动，因此许多在通缉名单上的人都能够逃脱。随后，中国发展成为全球最复杂的监控国家。任何形式的抵抗都需要有组织的计划和执行，但在当前中国的情况下，抵抗者的活动几乎无法实现这种组织化。然而，如果抗议再次爆发，抗议者最好坚持非暴力的纪律，拒绝被诱使转向暴力。正如曼德拉最终认同的那样，“国家比我们强大得多，我们任何暴力行为都将受到毁灭性的打击”，这使得非暴力“成为了一种实际上的必要”。中国官员对罢工和抵制的谴责以及煽动暴力表明，他们最担心的是非暴力抵抗。 ------ 针对中国民间的暴力幻想，《中国民主季刊》专门策划了一期笔谈：《中国民间暴力思想的兴起》，下载全文： ------ 我们的季刊免费向公众开放，您的下载、传播和阅读就是对我们的最大支持和鼓励。感谢读者！ 《中国民主季刊》2026年第2期（最新一期）下载： 《中国民主季刊》往期下载： 欢迎订阅我刊的Substack专栏：

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

高市进入熊本灾区，承诺：全部都做 熊本发生强震六天后，高市首相终于进入灾区。 她穿着不太合身的防灾服，但是很显年轻、干练。 她先坐直升机在益城町、嘉岛町、御船町等重灾区上空巡视了一圈基建损毁情况，随后落地宇城市氷川町的一处避难所，跟灾民聊了几句，晚上再飞回熊本县厅跟知事木村喝茶交换意见。 期间还不忘各种摆拍，比如在飞机上双手合十，祈福灾民。 忙的不亦乐乎！估计一晚又只能睡3个小时了。 只是我找了半天像安倍和岸田那样跪着和灾民沟通的照片，实在是没有找到。 虽然她的灾区行程排得满满当当，新闻通稿写得工工整整，但唯独没写清楚一件事：为什么足足拖了六天？ 官方说法是：不想给一线救援添麻烦，等救助工作告一段落才现身。 这套说辞历届首相都用过。 村山那句“心よりお见舞い”（衷心慰问）； 菅直人的“全力を尽くして”（竭尽全力）； 安倍的“できることは全てやる”（能做的全部做）； 岸田能登地震时几乎原文照抄了安倍的话； 到石破则换成“心からお见舞い”（打心里慰问）； 再到高市这里：全部やるつもりで参りました！（我是抱着全部都做的决心来到这里的）。 六代首相，六套几乎同义反复的台词，唯一的变量是形容词的程度副词。 不过，在高市这里，话是越说越满了。 日本首相官邸的公关模板，估计从来都没有换过，套路都差不多：先表决心，再喊数字，最后视察镜头一过，剩下的事交给地方自治体自己处理。 有日本网民算是看明白了，留言说：高市总理视察了配备空调、完备纸板床的避难所，仅用了短短3分钟，这效率电光石火一般，根本不可能理解避难生活的艰辛。这不过是穿上防灾服的灾区参观罢了。 也有人说了，怎么能说是参观？ 人家不宣布动用超过200亿日元预备费，发放了总计616亿日元普通交付税。 这些是日本政府本来就应该启动的灾害应对机制，不是高市个人送给灾民的恩赐。 预算是纳税人的税金，物资是政府系统调配的，救援靠的是消防、自卫队、地方公务员和无数基层工作人员。 首相最后出现，穿上工作服，握几双手，说一句“全部都做”，然后所有摄像机对准她。 这就是日本政治最熟练的一套拳法：基层干活，中央剪彩；官僚执行，首相收割。 当然，灾区视察并非完全没有意义。首相亲自到场，能够加快预算和部门协调，也能向灾民释放政治信号。 你们懂的，不亲自到灾区的首相不是好首相！！！ 但真正的问题是，日本政治越来越重视看起来在负责，却很少追问为什么制度会失灵。 比如熊本永旺购物中心的爆炸，两个年轻女孩的死，就是一个最残酷的例子。 地震发生后她们已经逃出建筑物，站在停车场是安全的，结果店长一个电话打过来，让她们回去把收银款锁进保险柜，为了区区几万日元的营业款，两条命就这么没了。 她们的家属这几天才把真相逼出来，公司之前一直含糊其辞。 普通的日本人还是挺可怜的，一辈子遭受洗脑教育，从小到大都在被服从性教育洗脑。 日本的职场教育更是三十年如一日给你灌输：服从，服从，还是服从。 这不是个例，这是这套系统运转了几十年之后，结出的最真实的果子。 而这套“服从”的思维方式，拉高一个维度看，恰恰也是日本这个国家应对结构性危机的底色。 这种“明知有问题，却继续执行既定路线”的思维，不只存在于公司，也存在于国家。 贝森特这轮联手日本干预汇市、按住日元，表面理由是稳定市场，本质上是怕日本财政部为了托市持续抛售美债，把美债收益率捅上天，反噬美国自己的融资成本。 但汇率干预从来只是止痛药，真正的病灶是日本没法回头的老龄化结构：日本政府一边嘴上喊着要托底日元，一边继续印钞维持出口竞争力、拿三分之一财政去养退休老人。 这套逻辑跟永旺店长那通电话背后的逻辑其实是一回事：明知道系统性风险已经压过来了，但没人敢承认问题的根子在哪，只能靠一层一层往下压的指令、靠一次一次的表演式补救，把真正的溃烂往后拖。 看看现在的日本，解决问题不找根本，虽然还没有到解决发现问题的人地步，但是已经到了把“我们正在解决问题”这件事，表演得滴水不漏的地步。 演，已经成了日本政治最成熟的一门技术。 你瞧瞧，高市在灾区忙得吃饭时间都没有，如果日本政治也有奥斯卡，今年恐怕已经提前锁定最佳女主角了。

桑迪普原本是印度哈里亚纳邦的一名辍学农村青年，在毫无前途的底层混迹几年后，靠着街头一个月的瑜伽速成班，包装成了满口梵文、看似谦卑温和的印度瑜伽讲师，寻找出海捞金的机会。 中国一座十八线小城的瑜伽馆老板田姐为了吸引客源，通过中介将桑迪普办到了中国。刚落地的桑迪普被中国整洁繁华、秩序井然的城乡面貌彻底震撼，他当即发誓要留在这片富裕的土地上，并敏锐地发现本地女性大多家庭富足且缺乏宗族束缚，对异国面孔充满好奇。他隐藏起底层的贫困与欲望，靠着老实善良的异乡人伪装，很快在三十至五十岁的中年女性学员中如鱼得水。 很快，离异无子的富婆陈美兰成了他的地下情人，不仅包办了他的精装公寓和日常开销，还在两年后自己移民加拿大前，将桑迪普介绍给了自己老友位于苏州的外贸公司。通过合规的官方流程，桑迪普无缝转型为一名商务类外贸从业者。 在义乌的一次展会上，桑迪普盯上了三十二岁、有着强烈崇洋虚荣心的本地工厂独生女晓琳。他将自己伪装成名牌大学毕业、孤身打拼的悲情人设，用猛烈的追求攻势让晓琳不顾父母的激烈反对，执意与他登记结婚。婚后，桑迪普将签证变更为夫妻团聚类，开始利用晓琳的外贸公司掌管对印业务，并顺理成章地将印度父母接来中国，由女方全额供养。 晓琳图自由不想生育，夫妻俩日常缺乏深层交流，异域滤镜很快被琐碎生活磨碎。极度空虚的晓琳最终出轨了大学前男友，却不知心思缜密的桑迪普为了握紧婚姻和永居权，早就在家安了微型监控。拿到确凿证据的桑迪普以此要挟，逼迫晓琳妥协：不得干涉公司财务、配合扮演恩爱夫妻熬满永居年限、全额承担印度公婆在华的巨额开销。 接下来的几年，桑迪普通过灰色渠道疯狂将婚内资产掏空，源源不断地汇回印度给哥哥置办田产。直到第六年，公婆要求晓琳出资给小叔子在德里买房，面对无法填补的巨额亏空，晓琳忍无可忍起诉离婚。虽然法庭认定男方恶意转移财产，但由于资金早已变成印度的土地房产，国内法院无法追回。晓琳为了尽快摆脱纠缠并保全名声，最终妥协，在离婚时割让了一套房产和六百万元现金。 此时的桑迪普不仅拿到了巨额财富，还凭借满六年的合规婚姻与纳税记录，顺利拿到了中国永久居留身份证。 摇身一变成为成功商人的桑迪普，在2025年中印关系缓和后，用全套假证明将弟弟以市场开发主管的身份办到了中国。由于外贸公司业务稀少，难以支撑两人的开销和对印度的供养，兄弟俩每天打扮得西装革履，频繁出入展会结识中国女性。2025年七月，桑迪普又盯上了另一个苏州独生女晚晴，新的收割游戏再次开局。

1946年，3000名日军战俘在通化暴乱，杀死上百伤员，朝鲜名将方虎山平定后做了一个决定：把他们全部踹下冰河，所有骂名我一人背。 1945年日本无条件投降后，东北各地滞留了大量关东军残部与日侨，八路军秉持人道主义原则，对放下武器的日军人员一律宽大处理，没有搞报复清算，反而集中收容、保障基本生活，就连有医护、技术能力的日籍人员，都被留用安置，给了安稳的生路。 通化红十字医院就是典型：四百多名原关东军医护被完整留用，八路军不仅足额发放供给，还对她们信任有加，把一百多名在战斗中负伤的东北民主联军重伤员，全权交给她们照料，没人能想到，这份掏心掏肺的善意，最后换来的是背后捅来的屠刀。 当时暗地里国民党通化县党部书记孙耕尧，早早就和原关东军125师团参谋长藤田实彦勾结到了一起，他们摸清了春节期间八路军主力外出剿匪、通化城内仅余五百多守军的空当，把暴乱时间定在了1946年2月3日，也就是农历正月初二，打算趁全城过年防备松懈时夺权。 凌晨时分全城电灯骤然闪灭，玉皇山上三堆大火冲天而起，暴乱正式爆发，数千名日军残余、国民党特务、土匪武装兵分多路，扑向行政公署、公安局、电台等要害地点。 最令人发指的暴行，发生在红十字医院，参与暴乱的日籍医护撕下了医者的伪装，把本该救命的手术刀、手术剪当成了凶器，甚至提前备好砒霜毒杀伤员。 病床上的重伤员有的刚做完手术，有的还在昏迷，连下床挣扎的力气都没有，短短几十分钟里，一百五十三名伤员全部遇害，病房里的鲜血在零下三十度的寒夜里，很快冻成了暗红色的冰壳。 危急关头，在外剿匪的方虎山接到急报，率领朝鲜义勇军火速回援，这支队伍的战士大多亲历过日军的侵略暴行，打起硬仗毫不含糊，他们和城内留守部队形成夹击，只用两个多小时就彻底击溃暴乱武装，当场击毙上千名暴徒，三千多名直接参与行凶的日军人员全部被俘。 暴乱平息了，可更棘手的难题才刚刚摆上台面，按常规流程，战俘需要甄别、关押，等候上级批复处置，可当时的通化根本不具备这个条件：城内本就兵力单薄，分出人手看守三千名暴徒，城防会直接出现巨大缺口；当地粮草本就紧张，长期供养这批人是沉重负担。 更致命的是，这批人不是普通的投降战俘，是刚刚亲手屠杀手无寸铁伤员的暴徒，是主动背弃人道的刽子手，一旦看管松懈再生变故，死的只会是更多无辜的百姓和战士。 身边的部下轮番劝说，说按条例办事，别落个嗜杀的骂名，引来舆论非议，可方虎山看着医院里尚未清理的血迹，态度没有半分退让，他说得很明白：优待俘虏的政策，是给真心放下武器、愿意守规矩的人的，不是给这群恩将仇报的恶魔的，今天对他们讲人道，等他们下次拿起刀杀百姓的时候，可不会讲半分人道。 最终方虎山一力承担下所有后果：所有参与暴乱的战俘全部处决，尸体沉入浑江冰窟，所有骂名，所有责任，他方虎山一个人扛。 零下三十多度的江面上，工兵凿开了连片的冰洞，三千多名暴乱分子被依次处置，尸体沉入冰下江水，第二天江面重新封冻，表面看不出任何痕迹，可通化城悬着的隐患，就这么被彻底掐灭了。 这场铁血处置之后，东北各地残留的日伪势力被彻底震慑，再没人敢轻易挑起动乱，通化的新生政权稳稳扎下了根。 后世总有人拿“优待俘虏”“日内瓦公约”说事，指责方虎山手段过激，可他们故意忽略了一个最基本的道理：人道从来都是双向的，公约保护的是遵守规则、放下武器的战俘，不是一边接受善待、一边转头屠杀手无寸铁伤员的暴徒。 真正的仁慈，并不是对施暴者无底线的宽容，而是拼尽全力护好无辜的人，方虎山不是嗜杀，他只是比谁都清楚：对豺狼讲仁慈，就是对同胞的残忍，他宁愿自己背负一世骂名，也要给死去的同胞讨回公道，也要让更多老百姓能安安稳稳活下去。

网友总结 孙用了3000万睡了景甜，后者索要更多时，孙及时止损。 时间线 2007年：孙进入北大，通过QQ广告认识景甜；在校内网申请她为好友，只写“你好”，未获通过。此后一直保存她的QQ宣传图。 2011年：孙买150元羽绒服都要犹豫三天；同年景甜主演投资约1.5亿元的《战国》，被暗指有资本为她配置顶级资源。 此后多年：孙赴美读书、创业，财富从十亿增长到百亿。每次更换设备，都会转存景甜的旧照片。 第一次见面：两人在瑰丽酒店见面。孙带景甜看自己花620万美元买下的卡特兰香蕉。 第一次看电影：景甜要求放映厅不能有其他人。孙包下《疯狂动物城2》全场，并给26名已购票观众现金，让他们离开。 首次亲密行为：孙揉景甜胸部，被她推开；原因是孙的指甲扎疼她。景甜花近一小时替他磨完十根手指，随后表示“想摸哪都行”。 交往约三个月：孙派人调查景甜及其家人、公司、房产、账户和男女关系，形成四十多页资料。孙表面相信她说的一切，实际上“一个字也不信”。 特纳里费旅行：景甜临时提出出游，孙次日调来A330，约30人同行。景甜睡觉不能见光，11名助理每天用黑胶带封窗并遮住所有指示灯。 飞机上：景甜要求孙以后叫她“妈妈”，孙接受。 旅行期间：景甜提到一名曾替她“扛事入狱”的财务人员。对方出狱后向她要钱，她考虑三天，最后给了8万元。 前往马尔代夫途中：景甜提出和孙要一个孩子，而且必须代孕。 抵达马尔代夫：景甜的一只行李箱被要求单独使用一架小飞机运输；酒店另配管家、保镖、助理和无人机手等约26人。 交换前任经历：景甜禁止孙提到某位运动员，文中暗指张继科，并称她背上的纹身与该运动员有关。 第一次彩礼转账：景甜以父母将她养大不容易为由，让孙向景国庆、田心爱两个账户转账，共计人民币3000万元。孙照办。 关系测试：景甜承认，自己不断提出要求，是想看孙会不会有一次拒绝。孙说不会，她回答：“那就没意思了。” 娱乐圈暗示：景甜谈到“剧组夫妻”，称演员可能进组期间晚上做爱、白天争番位，杀青后再当作一切没有发生。 2026年1月2日：孙在马尔代夫向景甜求婚。戒指临时从香港运来，景甜嫌钻戒太小，但表示以后补一个大的即可。 第一次要求去北京：景甜问孙能否来北京，孙沉默，没有答应。 马尔代夫清晨：景甜独自在露台“算日子”，可能与月经周期及取卵时间有关。 回到香港：景甜见了孙的父母。当晚又以筹备两家见面和婚事为由，要求孙继续向她父母的账户转钱。孙用5张银行卡轮流转账。 春节：景甜留在海南，没有与孙及其父母过年。她再次问孙能否来北京，孙仍然沉默。 香港房产：景甜要求孙在香港购买一套登记在她名下的房子。 取卵前检查：景甜在北京接受抽血、激素六项、B超和AMH等检查。相关费用早已出现在孙助理的付款单里，但孙此前没有留意。 2月25日：景甜抵达香港，表示除非先看到香港房子，否则不去洛杉矶。孙把过去半年筛选的十几套房发给她，她全部不满意。 2月28日：景甜乘孙的湾流G700前往洛杉矶，入住蒙太奇拉古纳海滩。孙包下酒店整层30天，费用约100万美元。 代孕安排：加州代孕机构和一名34岁、育有两个孩子的代孕母亲早在1月确定。孙已支付20万美元定金，诊所也准备了8天促排针。 入住第8天：景甜在电话中要求孙先支付5000万美元，否则不取卵。 孙第一次拒绝：孙说“让我想想”，随后用Claude Code核算全部现金资产，确认5000万美元不会对自己造成实质影响。但Claude明确建议不要给。 第二次电话：景甜再次询问孙是否想好。双方沉默11秒，孙没有答应。景甜说“行，我知道了”，随后挂断电话。 关系结束：景甜住了8天便离开，此后再无人见到她。湾流G700空停在机场，机组仍每天照常报到。 后续损失：酒店剩余22天空置；20万美元代孕定金不退；8天促排针一支未拆；包机燃油费用甚至高于整层酒店费用。 分开以后：孙删除了“预产期前三个月准备房间”的日程提醒，再次翻看那份四十多页的景甜调查报告。 最终疑问：孙一直在想，如果当时支付了5000万美元，景甜是否会留下。 传闻后续：有爆料称孙准备在国内提起诉讼，追讨已转出的3000万元及其他损失；截至目前，尚无公开司法记录证明案件已经立案。 编外消息：景甜多次访问孙前女友的微博成为了该事件的佐证。

课代表总结来了： 孙宇晨用了3000万睡了景甜，后者索要更多时，孙及时止损。 时间线 2007年：孙进入北大，通过QQ广告认识景甜；在校内网申请她为好友，只写“你好”，未获通过。此后一直保存她的QQ宣传图。 2011年：孙买150元羽绒服都要犹豫三天；同年景甜主演投资约1.5亿元的《战国》，被暗指有资本为她配置顶级资源。 此后多年：孙赴美读书、创业，财富从十亿增长到百亿。每次更换设备，都会转存景甜的旧照片。 第一次见面：两人在瑰丽酒店见面。孙带景甜看自己花620万美元买下的卡特兰香蕉。 第一次看电影：景甜要求放映厅不能有其他人。孙包下《疯狂动物城2》全场，并给26名已购票观众现金，让他们离开。 首次亲密行为：孙揉景甜胸部，被她推开；原因是孙的指甲扎疼她。景甜花近一小时替他磨完十根手指，随后表示“想摸哪都行”。 交往约三个月：孙派人调查景甜及其家人、公司、房产、账户和男女关系，形成四十多页资料。孙表面相信她说的一切，实际上“一个字也不信”。 特纳里费旅行：景甜临时提出出游，孙次日调来A330，约30人同行。景甜睡觉不能见光，11名助理每天用黑胶带封窗并遮住所有指示灯。 飞机上：景甜要求孙以后叫她“妈妈”，孙接受。 旅行期间：景甜提到一名曾替她“扛事入狱”的财务人员。对方出狱后向她要钱，她考虑三天，最后给了8万元。 前往马尔代夫途中：景甜提出和孙要一个孩子，而且必须代孕。 抵达马尔代夫：景甜的一只行李箱被要求单独使用一架小飞机运输；酒店另配管家、保镖、助理和无人机手等约26人。 交换前任经历：景甜禁止孙提到某位运动员，文中暗指张继科，并称她背上的纹身与该运动员有关。 第一次彩礼转账：景甜以父母将她养大不容易为由，让孙向景国庆、田心爱两个账户转账，共计人民币3000万元。孙照办。 关系测试：景甜承认，自己不断提出要求，是想看孙会不会有一次拒绝。孙说不会，她回答：“那就没意思了。” 娱乐圈暗示：景甜谈到“剧组夫妻”，称演员可能进组期间晚上做爱、白天争番位，杀青后再当作一切没有发生。 2026年1月2日：孙在马尔代夫向景甜求婚。戒指临时从香港运来，景甜嫌钻戒太小，但表示以后补一个大的即可。 第一次要求去北京：景甜问孙能否来北京，孙沉默，没有答应。 马尔代夫清晨：景甜独自在露台“算日子”，可能与月经周期及取卵时间有关。 回到香港：景甜见了孙的父母。当晚又以筹备两家见面和婚事为由，要求孙继续向她父母的账户转钱。孙用5张银行卡轮流转账。 春节：景甜留在海南，没有与孙及其父母过年。她再次问孙能否来北京，孙仍然沉默。 香港房产：景甜要求孙在香港购买一套登记在她名下的房子。 取卵前检查：景甜在北京接受抽血、激素六项、B超和AMH等检查。相关费用早已出现在孙助理的付款单里，但孙此前没有留意。 2月25日：景甜抵达香港，表示除非先看到香港房子，否则不去洛杉矶。孙把过去半年筛选的十几套房发给她，她全部不满意。 2月28日：景甜乘孙的湾流G700前往洛杉矶，入住蒙太奇拉古纳海滩。孙包下酒店整层30天，费用约100万美元。 代孕安排：加州代孕机构和一名34岁、育有两个孩子的代孕母亲早在1月确定。孙已支付20万美元定金，诊所也准备了8天促排针。 入住第8天：景甜在电话中要求孙先支付5000万美元，否则不取卵。 孙第一次拒绝：孙说“让我想想”，随后用Claude Code核算全部现金资产，确认5000万美元不会对自己造成实质影响。但Claude明确建议不要给。 第二次电话：景甜再次询问孙是否想好。双方沉默11秒，孙没有答应。景甜说“行，我知道了”，随后挂断电话。 关系结束：景甜住了8天便离开，此后再无人见到她。湾流G700空停在机场，机组仍每天照常报到。 后续损失：酒店剩余22天空置；20万美元代孕定金不退；8天促排针一支未拆；包机燃油费用甚至高于整层酒店费用。 分开以后：孙删除了“预产期前三个月准备房间”的日程提醒，再次翻看那份四十多页的景甜调查报告。 最终疑问：孙一直在想，如果当时支付了5000万美元，景甜是否会留下。 传闻后续：有爆料称孙准备在国内提起诉讼，追讨已转出的3000万元及其他损失；截至目前，尚无公开司法记录证明案件已经立案。 编外消息：景甜多次访问孙前女友的微博成为了该事件的佐证。

来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。