参考东京千代田区长周期房产数据，核心老城老破小房价、租金长期增值乏力，收益远不如稳健无风险理财。上海黄浦老破小老龄化严重，租金回报率偏低，叠加持有成本与通胀，长期持有资产实际价值大幅缩水。 人口老龄化改变房产投资逻辑，普通投资者不宜布局核心区老破小，购房仅适配刚需改善或高端资产配置需求。

在日本·東京國會內將舉辦「六四天安門事件 37 週年紀念緊急集會」： 思考天安門事件 ——勿忘六四 今年是 1989 年 6 月 4 日發生的天安門事件 37 週年。當前中國經濟終於陷入僵局，以房地產為首，製造業等行業也正處於倒閉潮的風暴之中，年輕人的失業問題更是毫無改善。習近平政權與人民解放軍之間的對立日益顯著，其領導的獨裁體制正產生動搖。 現在，需讓世界必須再次回想起天安門事件，為了譴責這種「本國軍隊屠殺本國國民」的屠城行為。我們決定舉辦本次集會。 •時間： 2026 年 6 月 3 日（週三）下午 2:00 •地點： 參議院議員會館 國際會議室
（工作人員將在一樓玄關處引導）
地址：千代田區永田町 2-1-1
（地鐵有樂町線、半藏門線「永田町站」1 號出口即達；地鐵丸之內線、千代田線「國會議事堂前站」1 號出口步行 5 分鐘） •費用： 免費參加 •主辦： NPO 法人天安門事件紀念實行委員會 ◦委員長：王戴（民主中國陣線日本代表） ◦事務局長：小島孝之（亞洲民主化運動代表） 【講師】 袁紅冰 教授 原北京大學教授、中國作家、法學家。1989 年組織「北京大學教師後援團」，積極守護聚集在天安門廣場的學生。1990 年發表的《高原之風》獲得學生及知識分子廣泛支持。後流亡澳洲，目前活躍於台灣等地。 【致詞嘉賓】 •石平先生（參議院議員）及多位日本國會議員（預定）嘉賓 •圖爾貢江·阿拉烏頓 (Turgunjan Alawudun)（世界維吾爾代表大會主席，自歐洲前來） •席海明 (Xi Haiming/Temtsiltu Shobshuud)（世界南蒙古大會代表，自歐洲前來） •廖雨詩 博士（台灣淡江大學助理教授，自台灣前來） •阿里亞·謝旺·嘉波 (Arya Tsewang Gyalpo)（達賴喇嘛法王駐日本代表處代表） •白紙革命代表、香港代表 等 【記者招待會】 下午 4:30 起 於同會場舉行 【懇請捐款】 瑞穗銀行 (Mizuho Bank) 本鄉支店 普通存款帳戶：2841209 帳戶名稱：アジア民主化実行委員会（亞洲民主化實行委員會） 主辦： 特定非營利活動法人 「天安門事件紀念實行委員會」 地址： 〒101-0041 東京都千代田區神田須田町一丁目 4 番 1 號 日寶須田町大樓 5 樓 過去抗議行動與集會記錄請見網站： 聯繫方式： TEL: 03-3525-7493 手機: 090-8340-2388 (王) / 090-2329-2352 (小島)

在日本·東京國會內將舉辦「六四天安門事件 37 週年紀念緊急集會」： 思考天安門事件 ——勿忘六四 今年是 1989 年 6 月 4 日發生的天安門事件 37 週年。當前中國經濟終於陷入僵局，以房地產為首，製造業等行業也正處於倒閉潮的風暴之中，年輕人的失業問題更是毫無改善。習近平政權與人民解放軍之間的對立日益顯著，其領導的獨裁體制正產生動搖。 現在，需讓世界必須再次回想起天安門事件，為了譴責這種「本國軍隊屠殺本國國民」的屠城行為。我們決定舉辦本次集會。 •時間： 2026 年 6 月 3 日（週三）下午 2:00 •地點： 參議院議員會館 國際會議室
（工作人員將在一樓玄關處引導）
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（地鐵有樂町線、半藏門線「永田町站」1 號出口即達；地鐵丸之內線、千代田線「國會議事堂前站」1 號出口步行 5 分鐘） •費用： 免費參加 •主辦： NPO 法人天安門事件紀念實行委員會 ◦委員長：王戴（民主中國陣線日本代表） ◦事務局長：小島孝之（亞洲民主化運動代表） 【講師】 袁紅冰 教授 原北京大學教授、中國作家、法學家。1989 年組織「北京大學教師後援團」，積極守護聚集在天安門廣場的學生。1990 年發表的《高原之風》獲得學生及知識分子廣泛支持。後流亡澳洲，目前活躍於台灣等地。 【致詞嘉賓】 •石平先生（參議院議員）及多位日本國會議員（預定）嘉賓 •圖爾貢江·阿拉烏頓 (Turgunjan Alawudun)（世界維吾爾代表大會主席，自歐洲前來） •席海明 (Xi Haiming/Temtsiltu Shobshuud)（世界南蒙古大會代表，自歐洲前來） •廖雨詩 博士（台灣淡江大學助理教授，自台灣前來） •阿里亞·謝旺·嘉波 (Arya Tsewang Gyalpo)（達賴喇嘛法王駐日本代表處代表） •白紙革命代表、香港代表 等 【記者招待會】 下午 4:30 起 於同會場舉行 【懇請捐款】 瑞穗銀行 (Mizuho Bank) 本鄉支店 普通存款帳戶：2841209 帳戶名稱：アジア民主化実行委員会（亞洲民主化實行委員會） 主辦： 特定非營利活動法人 「天安門事件紀念實行委員會」 地址： 〒101-0041 東京都千代田區神田須田町一丁目 4 番 1 號 日寶須田町大樓 5 樓 過去抗議行動與集會記錄請見網站： 聯繫方式： TEL: 03-3525-7493 手機: 090-8340-2388 (王) / 090-2329-2352 (小島)

东京的公寓价格开始下跌 全面暴跌吗？ 当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。 很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。 最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。 首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。 也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。 这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。 不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。 来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。 上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。 成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。 东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。 不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。 东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。 有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？ 当然不是。 只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。 为什么会跌呢？ 1、房价顶到了天花板。 表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。 实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限； 2、银行收紧贷款。 银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。 即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。 3、 短期炒房需求开始退潮。 过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。 短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。 但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。 过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。 4、外国买家的政策预期发生变化。 高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。 日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。 从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。 但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。 另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。 当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。 大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？ 当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。 因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。 跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。 未来东京市场的房价会怎么走？ 新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。 二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。 而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。 过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。 结论： 东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。

来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。

过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。