#华尔街观察｜远期不动产税制终局：商住统一，三税并行# 免责：仅宏观推演交流，不构成投资建议 地产税制的长远答案，房产税、土地续期出让费、增值税三税共存，住宅与商业地产规则远期合流。上海正在充当制度试验田，它的迭代路径，就是全国未来的预演。 现状的痛点来自双轨割裂：商业地产长期承担严苛的持有与流转税负；住宅土地续期细则模糊，房产税仅小范围试点，交易增值税设置差异化豁免。两套规则并行，催生制度套利，也阻碍存量资产的市场化流通。 三税各司其职，逻辑边界清晰： 房产税，管持有环节。调节多套房囤积，针对不动产的年度价值征税，承担财富再分配功能，上海增量住宅试点正在打磨落地经验。 土地出让续期费，管土地使用权。70/40年年限到期后，补缴土地对价，厘清土地长期使用的权责，解决自动续期的实操难题。 增值税，管交易增值。不动产转手时，对资产溢价部分征税，抑制短期投机炒作。 短期直接强行统一商住标准，震荡过大，属于远期目标。改革必须分两段落地。 第一阶段（近5‑8年，过渡期）：分区试点、差异税率 维持住宅、商业地产的过渡性差别。上海继续扩大房产税试点范围，完善住宅土地续期的定价模型；商业地产先规范化土地续期规则，优化交易增值税的抵扣条款。不立刻拉平税率，重点打通底层评估、登记系统，完成技术层面的制度并轨。 第二阶段（远期终局）：商住全面合流 住宅、商业、产业不动产，采用同一套评估体系、三类税种统一的框架。不再区分40年商业与70年住宅的制度鸿沟，仅根据资产用途设置小幅的税率梯度，而非两套完全独立的法律规则。 配套政策建议： 1. 设置合理的免征缓冲。自住房在房产税上保留适度豁免，降低民生冲击；商业不动产设置产业优惠，鼓励产业园盘活。 2. 三税做好协同测算，严控综合税负的天花板，避免多重征税挤压资产活力。 3. 建立全国统一的不动产估值数据库，定期动态重估，保证计税公允。 本质上，新模式意味着告别“一次性卖地”，转向持有+续期+交易三维度的长期财政体系。短期阵痛无可避免，但只有完成税制重构，中国地产才能走出旧周期，进入存量时代的稳态。

日本高度人才签证，要收紧了 从经管签证、永住、入籍、、、终于轮到高度人才了。 我自己持有的就是高度人才签证。 很多人会问为什么不选择永住或者入籍？原因很简单，高度人才是唯一可以带父母、带保姆、带司机的签证。 当然，这里都有一些附加条件，并没有那么容易。 8月14日，日经放出消息：法务省计划在2026年度内修改省令，收紧外国人高度专门职的认定标准。 重点主要是下面三条： 1、提高年收入门槛； 2、同时废除部分评分项目； 3、加快审查速度。 高度人才签证在日本算是一张镀了金的绿卡，可以为你获得日本永住，类似于其他国家的PR，直接提升效率和速度。 现行的高度人才制度，采用积分制，有高度学术、高度专业、高度经营管理三个领域，根据你的学历、职历、年收、年龄、日语能力、获得的奖励等都能加分，70分及格。 超过70分，则3年后可以获得申请永住的权利； 超过80分，则1年后可以获得申请永住的权利； 比起过去熬永住需要十年，高度人才的评分表，给了外国人最大的捷径！ 我们办理的高度人才，最快是8天下签证（早稻田大学的校友）已经突破极限了。年龄最大的是69岁（某上市公司老板）。 我前两天写的我一位好兄弟拿了新加坡籍，又拿了日本永住的全球最佳黄金组合之一。 他的高度人才评分是110分。比80分，还高了30分，然而他申请永住，前后也花了两年时间。 看来比起高才，永住和入籍的申请，才需要加快审核时间！ 来看看高度人才人数的变化。 2012年：313人 2013年：779人↑ 2014年：2,273人↑ 2015年：3,840人↑ 2016年：5,549人↑ 2017年：8,917人↑ 2018年：11,641人↑ 2019年：15,043人↑ 2020年：16,554人↑ 2021年：15,735人↓ 2022年：18,315人↑ 2023年：23,958人↑ 2024年：28,708人↑ 2025年：32,953人↑ 2012年高度外国人材在留者只有313人，到2025年底已经飙升到32953人，13年涨了105倍。 这个增速，任何一个国家的移民局看了都会紧张。 人数暴涨的同时，如果审核质量没跟上，“高度人才”这四个字迟早会变成一个笑话。 比如前些日子刚刚被抓的在东京站开白牌车的司机，他持有的就是高度人才签证，跌瞎了大众的眼镜； 再比如太子集团的军师胡小伟，他在日本持有的也是高度人才签证，他的年收入，那可是诈骗资金； 这些负面的新闻，也让高度人才这个签证，饱受诟病！ 可以看到的是：新冠结束以后，高度人才的申请直线上升，这跟经管签证是一致的。 高度人才因为是评分制，因为评分的标准很多，所以天然就具备一些漏洞。 比如低收入的高才，如果其他分数足够，收入超过300万日元。哪怕其他项目一分不加，也能过关，这就导致了部分高度人才低收入。 当然，低收入高才某种程度上讲，可能只存在经管签证转的高才中，而这类高才，其他分数要足够，说明申请者足够优秀，但是收入又低，那就明显的不合理； 其他的漏洞主要存在于学历，比如近些年比较火的各种EMBA，以及企业的事业革新计划，你在小某书上一搜，全是此类的广告。 高度人才是永住的捷径，对于经管签证的人来说，花最低的成本，贴上高度人才的标签，享受永住优待、家属随同、配偶工作等一系列特权。 那接下来高度人才的制度会怎么改呢？ 按照日本一贯的立法逻辑，参考欧美和新加坡的高技术移民制度，大概率会往这几个方向走： 1、年收门槛大幅上调，应届毕业生可能要到600万日元以上，有经验的中坚人才要到800万日元以上； 2、学历审查会更细化，可能会参考申请人母校在本国的排名或偏差值，而不是“随便一个大学毕业证”就能加分； 3、硕士、博士学历，以及理工科、AI、半导体这类紧缺专业，会拿到更高的附加分。 4、砍掉一些评分项目，比如企业的事业革新之类的。 这跟我之前一直呼吁的方向基本一致：真正的高度人才，学历和年薪这两道坎根本不是问题，卡住的只会是那些靠灰色操作混资格的人。 永住的收紧，再加上高度人才的收紧，两项政策叠加，意味着“先拿高度人才签证、再混永住”这条路径，往后自然是越来越难！ 经管、高才、永住、入籍这正在被系统性地收紧，这套打法，法务局和入管局内部肯定有我这样的专家在支招呀。

牛犇儿子，66岁演员王侃因淋巴癌去逝 曾出演《色·戒》《琅琊榜》《繁华》等影视剧的演员王侃，于7月18日在上海因病离世，享年66岁！ 公开资料显示，王侃出生于1960年，是国内知名老戏骨牛犇的次子。王侃随母姓，其父母感情很好，因为牛犇的妻子家女孩儿多，所以在他们结婚时约定：婚后若生儿子，就随母姓，让娘家可以多个儿子。 王侃为人低调谦和，从业数十年始终专注演技、淡泊名利，从未依托父亲的行业名气炒作，是圈内公认的敬业实力派配角演员。王侃曾在介绍自己成长经历时说，父亲从小就对他严格要求，年轻时他想在演艺界发展，父亲却郑重地告诉他：要走这条路，就要有自己的本事，我不会去找任何关系。之后，这对父子虽然同在演艺行业发展，却鲜少提及彼此。 2007年是王侃演艺生涯的重要转折点，他凭借出色的气质与语言能力，被李安导演选中，参演经典电影《色·戒》，饰演男主角易先生（梁朝伟饰）的贴身保镖兼司机。该角色全程无多余台词，王侃完全依靠沉稳紧绷的神态、警觉利落的肢体动作，塑造出特务机关底层人员的隐忍、冷峻与压迫感。 之后，在年代剧、抗战剧赛道，王侃塑造了诸多经典反派军官形象，演技极具说服力。他曾在《英雄祭》饰演日军军官松田山下、《狐影》出演迟田，在《乱世三义》《狼兵吼》等多部抗战题材佳作中担纲重要日军角色。2025年的谍战剧《潜渊》，他依然在其中扮演日本军官浅井寿。 除却年代反派角色，王侃的古装、现代都市、悬疑正邪角色同样出彩，戏路包容性极强。2015年爆款古装权谋大剧《琅琊榜》中，他饰演吏部尚书何敬中，将朝堂官员的谨小慎微、老谋深算与趋利避害的复杂心性演绎得入木三分。在年代传奇剧《老酒馆》中，王侃饰演郭老五一角，与饰演 “老二两” 的父亲牛犇同剧出演，这也是父子二人为数不多的同部作品合作。 其生前好友，长期合作的老搭档朱瑞祥在接受搜狐娱乐采访时透露，王侃自2024年影视剧《潜渊》杀青后确诊淋巴癌，此后开启了长达近两年的抗癌之路。 王侃的离世，让91岁高龄的父亲牛犇遭遇“白发人送黑发人”的遗憾，令全网唏嘘。众多业内同仁、网友纷纷留言悼念，送别这位低调敬业、演技扎实的实力派黄金配角。

网友总结 孙用了3000万睡了景甜，后者索要更多时，孙及时止损。 时间线 2007年：孙进入北大，通过QQ广告认识景甜；在校内网申请她为好友，只写“你好”，未获通过。此后一直保存她的QQ宣传图。 2011年：孙买150元羽绒服都要犹豫三天；同年景甜主演投资约1.5亿元的《战国》，被暗指有资本为她配置顶级资源。 此后多年：孙赴美读书、创业，财富从十亿增长到百亿。每次更换设备，都会转存景甜的旧照片。 第一次见面：两人在瑰丽酒店见面。孙带景甜看自己花620万美元买下的卡特兰香蕉。 第一次看电影：景甜要求放映厅不能有其他人。孙包下《疯狂动物城2》全场，并给26名已购票观众现金，让他们离开。 首次亲密行为：孙揉景甜胸部，被她推开；原因是孙的指甲扎疼她。景甜花近一小时替他磨完十根手指，随后表示“想摸哪都行”。 交往约三个月：孙派人调查景甜及其家人、公司、房产、账户和男女关系，形成四十多页资料。孙表面相信她说的一切，实际上“一个字也不信”。 特纳里费旅行：景甜临时提出出游，孙次日调来A330，约30人同行。景甜睡觉不能见光，11名助理每天用黑胶带封窗并遮住所有指示灯。 飞机上：景甜要求孙以后叫她“妈妈”，孙接受。 旅行期间：景甜提到一名曾替她“扛事入狱”的财务人员。对方出狱后向她要钱，她考虑三天，最后给了8万元。 前往马尔代夫途中：景甜提出和孙要一个孩子，而且必须代孕。 抵达马尔代夫：景甜的一只行李箱被要求单独使用一架小飞机运输；酒店另配管家、保镖、助理和无人机手等约26人。 交换前任经历：景甜禁止孙提到某位运动员，文中暗指张继科，并称她背上的纹身与该运动员有关。 第一次彩礼转账：景甜以父母将她养大不容易为由，让孙向景国庆、田心爱两个账户转账，共计人民币3000万元。孙照办。 关系测试：景甜承认，自己不断提出要求，是想看孙会不会有一次拒绝。孙说不会，她回答：“那就没意思了。” 娱乐圈暗示：景甜谈到“剧组夫妻”，称演员可能进组期间晚上做爱、白天争番位，杀青后再当作一切没有发生。 2026年1月2日：孙在马尔代夫向景甜求婚。戒指临时从香港运来，景甜嫌钻戒太小，但表示以后补一个大的即可。 第一次要求去北京：景甜问孙能否来北京，孙沉默，没有答应。 马尔代夫清晨：景甜独自在露台“算日子”，可能与月经周期及取卵时间有关。 回到香港：景甜见了孙的父母。当晚又以筹备两家见面和婚事为由，要求孙继续向她父母的账户转钱。孙用5张银行卡轮流转账。 春节：景甜留在海南，没有与孙及其父母过年。她再次问孙能否来北京，孙仍然沉默。 香港房产：景甜要求孙在香港购买一套登记在她名下的房子。 取卵前检查：景甜在北京接受抽血、激素六项、B超和AMH等检查。相关费用早已出现在孙助理的付款单里，但孙此前没有留意。 2月25日：景甜抵达香港，表示除非先看到香港房子，否则不去洛杉矶。孙把过去半年筛选的十几套房发给她，她全部不满意。 2月28日：景甜乘孙的湾流G700前往洛杉矶，入住蒙太奇拉古纳海滩。孙包下酒店整层30天，费用约100万美元。 代孕安排：加州代孕机构和一名34岁、育有两个孩子的代孕母亲早在1月确定。孙已支付20万美元定金，诊所也准备了8天促排针。 入住第8天：景甜在电话中要求孙先支付5000万美元，否则不取卵。 孙第一次拒绝：孙说“让我想想”，随后用Claude Code核算全部现金资产，确认5000万美元不会对自己造成实质影响。但Claude明确建议不要给。 第二次电话：景甜再次询问孙是否想好。双方沉默11秒，孙没有答应。景甜说“行，我知道了”，随后挂断电话。 关系结束：景甜住了8天便离开，此后再无人见到她。湾流G700空停在机场，机组仍每天照常报到。 后续损失：酒店剩余22天空置；20万美元代孕定金不退；8天促排针一支未拆；包机燃油费用甚至高于整层酒店费用。 分开以后：孙删除了“预产期前三个月准备房间”的日程提醒，再次翻看那份四十多页的景甜调查报告。 最终疑问：孙一直在想，如果当时支付了5000万美元，景甜是否会留下。 传闻后续：有爆料称孙准备在国内提起诉讼，追讨已转出的3000万元及其他损失；截至目前，尚无公开司法记录证明案件已经立案。 编外消息：景甜多次访问孙前女友的微博成为了该事件的佐证。

课代表总结来了： 孙宇晨用了3000万睡了景甜，后者索要更多时，孙及时止损。 时间线 2007年：孙进入北大，通过QQ广告认识景甜；在校内网申请她为好友，只写“你好”，未获通过。此后一直保存她的QQ宣传图。 2011年：孙买150元羽绒服都要犹豫三天；同年景甜主演投资约1.5亿元的《战国》，被暗指有资本为她配置顶级资源。 此后多年：孙赴美读书、创业，财富从十亿增长到百亿。每次更换设备，都会转存景甜的旧照片。 第一次见面：两人在瑰丽酒店见面。孙带景甜看自己花620万美元买下的卡特兰香蕉。 第一次看电影：景甜要求放映厅不能有其他人。孙包下《疯狂动物城2》全场，并给26名已购票观众现金，让他们离开。 首次亲密行为：孙揉景甜胸部，被她推开；原因是孙的指甲扎疼她。景甜花近一小时替他磨完十根手指，随后表示“想摸哪都行”。 交往约三个月：孙派人调查景甜及其家人、公司、房产、账户和男女关系，形成四十多页资料。孙表面相信她说的一切，实际上“一个字也不信”。 特纳里费旅行：景甜临时提出出游，孙次日调来A330，约30人同行。景甜睡觉不能见光，11名助理每天用黑胶带封窗并遮住所有指示灯。 飞机上：景甜要求孙以后叫她“妈妈”，孙接受。 旅行期间：景甜提到一名曾替她“扛事入狱”的财务人员。对方出狱后向她要钱，她考虑三天，最后给了8万元。 前往马尔代夫途中：景甜提出和孙要一个孩子，而且必须代孕。 抵达马尔代夫：景甜的一只行李箱被要求单独使用一架小飞机运输；酒店另配管家、保镖、助理和无人机手等约26人。 交换前任经历：景甜禁止孙提到某位运动员，文中暗指张继科，并称她背上的纹身与该运动员有关。 第一次彩礼转账：景甜以父母将她养大不容易为由，让孙向景国庆、田心爱两个账户转账，共计人民币3000万元。孙照办。 关系测试：景甜承认，自己不断提出要求，是想看孙会不会有一次拒绝。孙说不会，她回答：“那就没意思了。” 娱乐圈暗示：景甜谈到“剧组夫妻”，称演员可能进组期间晚上做爱、白天争番位，杀青后再当作一切没有发生。 2026年1月2日：孙在马尔代夫向景甜求婚。戒指临时从香港运来，景甜嫌钻戒太小，但表示以后补一个大的即可。 第一次要求去北京：景甜问孙能否来北京，孙沉默，没有答应。 马尔代夫清晨：景甜独自在露台“算日子”，可能与月经周期及取卵时间有关。 回到香港：景甜见了孙的父母。当晚又以筹备两家见面和婚事为由，要求孙继续向她父母的账户转钱。孙用5张银行卡轮流转账。 春节：景甜留在海南，没有与孙及其父母过年。她再次问孙能否来北京，孙仍然沉默。 香港房产：景甜要求孙在香港购买一套登记在她名下的房子。 取卵前检查：景甜在北京接受抽血、激素六项、B超和AMH等检查。相关费用早已出现在孙助理的付款单里，但孙此前没有留意。 2月25日：景甜抵达香港，表示除非先看到香港房子，否则不去洛杉矶。孙把过去半年筛选的十几套房发给她，她全部不满意。 2月28日：景甜乘孙的湾流G700前往洛杉矶，入住蒙太奇拉古纳海滩。孙包下酒店整层30天，费用约100万美元。 代孕安排：加州代孕机构和一名34岁、育有两个孩子的代孕母亲早在1月确定。孙已支付20万美元定金，诊所也准备了8天促排针。 入住第8天：景甜在电话中要求孙先支付5000万美元，否则不取卵。 孙第一次拒绝：孙说“让我想想”，随后用Claude Code核算全部现金资产，确认5000万美元不会对自己造成实质影响。但Claude明确建议不要给。 第二次电话：景甜再次询问孙是否想好。双方沉默11秒，孙没有答应。景甜说“行，我知道了”，随后挂断电话。 关系结束：景甜住了8天便离开，此后再无人见到她。湾流G700空停在机场，机组仍每天照常报到。 后续损失：酒店剩余22天空置；20万美元代孕定金不退；8天促排针一支未拆；包机燃油费用甚至高于整层酒店费用。 分开以后：孙删除了“预产期前三个月准备房间”的日程提醒，再次翻看那份四十多页的景甜调查报告。 最终疑问：孙一直在想，如果当时支付了5000万美元，景甜是否会留下。 传闻后续：有爆料称孙准备在国内提起诉讼，追讨已转出的3000万元及其他损失；截至目前，尚无公开司法记录证明案件已经立案。 编外消息：景甜多次访问孙前女友的微博成为了该事件的佐证。

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王石跟小田这身材放一块儿看，反差真挺大。 王石光着膀子，浑身肌肉线条挺明显，瘦是瘦但看着结实，戴个泳镜，精气神儿挺足。旁边小田穿着黑吊带配短裙，身材苗条又紧致，走起路来挺自信。一个是在水里练出来的硬朗，一个是平时打扮得年轻利落。俩人同框，这体型对比确实挺有意思。

周五的小田急浪漫快线，可真是浪漫啊。 车上好几对白发大爷带性感美女的组合，大爷估计打高尔夫或者冲浪，晒得黑黑的，但是身材保持很好。 一个是长发，一个是光头，剩下两个是油头。长发大爷扎了小啾啾，亚麻短裤白tee，剩下三个大爷都是修身夏季西装，有暗纹那种。 性感美女就比较相似，都是大长腿配修身裙，亚麻色长卷发配小麦色皮肤，亚裔妆，英语日语都很顺溜。 啊，周五。

半年前，福建30岁的小田（化名）经历了一场“怪病”。连续加班一周后，她突然发烧、咽喉痛，一侧耳后像过电一样放射样剧痛，连牙齿都跟着疼。 起初她以为是感冒，社区诊所按炎症输液抗生素，可一周过去，疼痛不但没减轻，反而愈演愈烈，疼到夜不能寐。 牙痛难忍的小田又去看牙医，怀疑是牙髓炎，甚至接受了“开髓引流减压术”，直接在牙齿上钻孔减压。然而牙齿打开后，剧痛丝毫没有缓解。她辗转呼吸科、口腔科、耳鼻咽喉科，检查做了一圈，始终找不到病因。 直到走进福建医科大学附属协和医院内分泌代谢科，黄敬泽主任在查体时发现，小田的甲状腺异常肿大，轻轻一碰就痛得躲闪。抽血化验显示，她的血沉指标飙到一两百（正常值在20以下），如同体内燃起一场大火。至此，真凶终于浮出水面——亚急性甲状腺炎。 藏在脖子里的“伪装者” 亚急性甲状腺炎，简称“亚甲炎”，是甲状腺的一种非化脓性炎症。它最爱找上30~50岁的女性，尤其是劳累、熬夜、精神压力大之后。小田在连续加班后发病，正是典型诱因。 这种病最“狡猾”的地方在于疼痛会放射。甲状腺位于颈前，和咽喉、耳朵、下颌的神经支配有重叠。一旦甲状腺发炎肿大，疼痛会沿着神经“跑”到耳后、喉咙，甚至下颌牙齿，极易被误认为是咽炎、中耳炎或牙髓炎。很多患者像小田一样，反复看牙科、耳鼻喉科，甚至差点接受不必要的拔牙或手术。 为什么越吃抗生素越疼？ 亚甲炎的本质是病毒感染或病毒感染后的免疫反应，并非细菌感染。因此抗生素对它完全无效。病程中，患者会出现发烧、乏力等类似感冒的症状，再加上血沉显著升高，有时会误判为细菌感染。但如果输液抗生素一周仍没好转，反而疼痛加剧，一定要警惕是不是“找错了敌人”。 抓住三个关键线索 当出现以下情况时，要高度怀疑亚甲炎，及时去内分泌科排查： 1. 颈部疼痛并有触痛：甲状腺区域明显肿大，触摸疼痛，吞咽时疼痛加重。 2. 放射痛：耳后、下颌、后枕部甚至牙齿都疼，但牙齿本身没有蛀洞、牙龈无红肿。 3. 上感后颈痛不退：感冒、发烧后颈部疼痛不但不消失，反而逐渐转移集中到脖子前方。 抽血发现血沉明显增快、C反应蛋白升高，而甲状腺功能检查常出现“分离现象”，甲状腺激素水平升高而摄碘率降低，即可基本确诊。 预防亚甲炎，关键是提高免疫力 亚甲炎的发生与病毒感染和免疫力低下密切相关，因此，预防的关键是增强自身免疫力： 1. 避免过度劳累和熬夜，保证充足的睡眠 ​ 2. 学会调节情绪，减轻精神压力 ​ 3. 适当进行体育锻炼，增强体质 ​ 4. 感冒流行期间，注意个人卫生，避免去人多拥挤的地方 ​ 5. 感冒后要注意休息，多喝水，不要硬扛 最后提醒大家，当出现不明原因的颈部疼痛、放射痛，伴有发烧，且抗生素治疗无效时，一定要及时去内分泌科就诊，检查甲状腺功能和血沉，避免像小田一样走弯路。