过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。

东京：三轩茶屋阿波舞夏日祭。 这四张照片是一个关于日本、理光GR和我的故事。 日本：这是一个超级超级好玩的地方，无论你是专心寻找还是无意撞见，只要你出门，日本总会给你一些惊喜。今天我只是去三轩茶屋找个吃晚饭的地方，就撞上了这场快乐的夏日祭！ 理光GR：相机发展到今天，这是唯一一台真能揣在口袋里的严肃的相机——它有个半画幅的大底和一个出色的光学镜头。它让你明白“最好的相机是那台随时在你身边的相机。” 我：在日本，不带GR我哪儿都不去。我需要在快乐的时候拍一些真正的照片，抓住那个时刻的决定性瞬间，而不只是用手机那个小底随便记录一下。

东京核心六区二手公寓7月平均价格降至1.8195亿日元，环比下跌1.7%，连续第三个月回落，降幅也较6月的1.3%扩大。此前国内外投资者推动房价突破泡沫经济时期高点，如今按揭成本上升、政府抑制短线投机及买家承受能力下降，正促使市场进入调整。核心区待售二手房库存已创纪录，而二手房对供需变化的反应通常快于新房，因此价格下跌可能率先向东京其他区域扩散。 来源：Bloomberg

东京房价虽没出现全盘暴跌，但绝对告别了狂飙突进，并进入了高位停滞、局部微跌的盘整阶段。接下来，如果高市继续执迷不悟，日本房价将迎来大跌。日本永住许可申请成功后的手续费，直接从1万日元，涨至20万日元，暴涨了20倍。过去几年，认识的几位从美国去日本的金融和技术精英，都回流硅谷和纽约了。高市继续执政，日本经济肯定会崩盘，逻辑如下： 高市早苗提倡的“危机管理型投资”，通过政府财政对 AI、半导体、量子技术、国防科技及关键供应链进行战略性干预与补贴，在当代宏观经济学与公共政策领域，属于极其危险的信号，任何想去日本投资的，应该要远离。政府资金强行进入特定领域，一定会挤占私人投资的空间。由官员或政治家来“挑选赢家”，缺乏市场敏锐度，极易造成财政资金砸向效率低下、缺乏商业可持续性的项目。 高市早苗缺乏传统财经官僚或经济学学术背景，却主张强力的国家干预与积极财政政策，引发了相当多的市场忧虑与政策争议。日本当前的国债占GDP比重已超250%。在没有明确税收增长点或加税方案的前提下，继续扩大国家级的战略投资，必然依赖进一步发债。一旦市场对日本财政健全性丧失信心，极易引发日本国债抛售潮以及日元加速贬值。高市的主张代表了从“传统自由市场”向“国家安全导向型经济”的转向。

【东京都心二手房价7月下跌1.7%，跌幅持续扩大】东京都中心6区的二手住宅价格自2024年中起开始加速上涨，上涨局面持续之2026年初。此后价格上涨在1亿8000万日元趋于停滞，最近三个月则缓慢回落……

东京和上海的生活，各有千秋。 只是这几年，因为日元持续疲软，外籍华人选择上海生活最明显的优势：物美价廉，也在一点点消失。我们也在上海人眼里，变成了外国巴子。 现在在上海打车，价格已经快追上东京，想吃得健康一点、有机一点的食材，也并没有比东京便宜多少。 甚至连曾经让外国人闻风丧胆的“日本西瓜刺客”，放到今天的汇率里看，都突然显得没那么夸张了。东京超市里八分之一块的大西瓜，大概也就十六块人民币，和上海差不了多少。 住房的感受就更明显。 上海月租两万以下，地段好，又让我觉得舒服的公寓并不好找。有些公寓看起来装修得光鲜，但一走进公共区域，就会发现另一种生活质感：楼下有人做美甲、做理发，电梯和走廊里常年混杂着外卖的味道，过道里还摆着自行车、外卖垫、鞋柜，以及各种说不上来属于谁的生活用品。 它们都不是什么大事。 但生活本来就是由这些“小事”组成的。 还有一个不太适应的地方，就是我每次回国都会重新意识到的，我很怕在国内生病。 倒也不是因为没有医保。 而是看病这件事，在我的经验里，常常伴随着一种莫名其妙的紧张感。你会下意识想着要不要找人、要不要打招呼、要不要托关系。哪怕去了私立医院，也未必能得到那种真正让病人放松下来的照顾。 在日本住院的时候，我印象很深的是，护士为了和躺在床上的病人保持视线平齐，常常会蹲下来，甚至跪坐着和你讲话。那一刻你会觉得：生病并不是一件需要道歉的事情。 而在国内，有时候生一场病，却会莫名让人觉得自己像做错了什么。被催促、被敷衍、被随意对待，身体已经不舒服了，情绪上还得再承受一次。 所以这段时间回到上海生活，我反复问过自己：明明东京更安静、更整洁，食物更健康，生活成本的差距也已经没有想象中那么大，医疗、环境、秩序，甚至很多日常细节都更符合我的习惯，那我为什么还要回来？ 后来发现，答案好像跟这些都没关系。 一座城市真正让人舍不得的，从来不是什么物价、房租、出租车，也不是什么便利店和医院。 很多东西都可以比较，都可以计算，可有些东西却不能。 比如，我的爱人在这里。 所以我就回来了。 人生，就应该这么简单，不是么。

东京池袋的杨国福麻辣烫， 人满为患，大排长龙。 一眼望去排队全是中国人， 这杨国福麻辣烫有那么好吃的吗？ 之前仙台新店开幕，伪造日本名人送的花篮，一下子更红了！

【东京写字楼空置率降至1.5%，北京18.5%】房地产服务商世邦魏理仕对2026年1月至3月全球20个城市的写字楼空置率进行了比较。与美国纽约的12.0%、洛杉矶的21.6%、巴黎的10.3%以及北京的18.5%相比，东京的空置率明显偏低……