日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

这场《币安人生》分享会，其实也是一场内容超全的 BNB KOL AMA 整场由 sisi @sisibinance主持控场，加密圈大家平时好奇的、想问的各类问题基本都覆盖到了，CZ @cz_binance 也都一一给出了实打实的解答，真心推荐大家好好看一看 一、怎么做决策：什么该坚持、什么该放弃 核心判断分两步：先看是大决策还是小决策，再看可逆还是不可逆 市面上 90% 都是小决策、可逆决策，可以快速拍板，但不能一条路走到黑，要定期复盘调整，不行就改（比如之前对 RWA 项目持观望，势头起来就进场支持） 不可逆的大决策一定要慢、要少做；还有一类 “大但可逆” 的决策，转向成本很高，也要尽量少做 所有决策都有一条不用想的底线：不做任何伤害用户的事，只要触碰这条线直接否决，不用纠结 做交易尤其要注意风控：哪怕数学期望稳赚的游戏，只要输一次就会全部归零，也绝对不能玩 风控别只盯着收益率，先看你能不能扛住最坏结果 二、各国加密开放的影响，东南亚哪些国家有潜力 大国开放肯定会带来巨大行业利好 很多国家担心加密冲击主权货币，其实是误区：发行本国合规稳定币，反而能让法币在全球流通更广，这个认知需要慢慢沟通扭转 原本预判是 “农村包围城市”，先拿下小国再影响大国；近期美国态度转友好是超预期的利好，直接带动了行情上涨 小国单个影响力有限，但加起来体量也很大 东南亚现状：泰国、菲律宾走在前列，菲律宾已经拿到牌照、银行通道打通，用户不用再走 C2C入金；马来西亚进度稍慢，但整体地区发展很快，长期看好 三、“CZ 原则” 有没有更新第 73 条（书本已有72条） 后面确实出过一版重新整理的更新版，但出书的时候没放进去 觉得教程类内容和个人回忆录放在一起不合适，原本书的结尾停在 “If you can, you must” 效果更好 这套原则初衷是对内用的，让团队对齐我的决策逻辑，不代表标准答案，大家参考有启发就行，不用全盘照搬 四、免费教育项目Giggle Academy @GiggleAcademy：什么时候能到 1000 万用户 增长数据：去年 6 月才几万用户，今年年初 10 万，现在已经 150万+ 按这个趋势 1-2 年有望达成一千万，但不打包票（我感觉还是太低调了） 我更看重用户长期留存：理想状态是孩子能连续用 18 年，现在还差很远 目前只做了 2-6 岁的内容，6-10 岁年龄段的课程还没上线，内容库不够丰富，同时也要控制孩子的屏幕时长 综合预估 2-3 年左右能冲击千万用户目标，终极目标是冲到一亿甚至十亿 五、实体企业进 Web3：怎么避坑、怎么找机会 风控永远第一位：碰新项目、新产品，别一次性投太多钱，先小仓位试水适应，100% 确认可行再加码。重大决策谨慎，小决策可以灵活 币安不只是交易平台，很多功能实体企业都能用： 比如币安支付可以低成本做跨境结算，效率高、手续费低；还有理财功能，能拿到稳定的月收益，很多隐藏玩法我自己都不全了解，大家可以多挖掘一下！ 六、创业九年，压力最大的时刻 很少有 “绝望” 的感觉，本身性格偏乐观、抗压能力强，有个词意思就是，耐操 压力最大的两个阶段：平台刚上线时 BNB 破发，早期几万投资者都亏损，那两周心理负担最重 前两年处理美国相关事件，压力更偏向个人层面。但自问对得起用户、对得起行业，所以心理压力反而没那么大，只是个人要承受后续后果 七、加密从业者要不要主动追求影响力 没有标准答案，看个人风格和项目需求 “枪打出头鸟” 在哪都适用，如果能闷声把事做好、赚到钱，是最优解 但影响力本身也是一条发展路径，有些项目完全没曝光很难起步，有影响力拿资源会更容易，两者各有利弊，自己权衡平衡就好 八、未来资产都会上链、实现资本自由吗 肯定会，演进路线很清晰：股票先上链：面向全球投资者，估值和流动性都会更高 然后是货币（稳定币）：现在 90% 稳定币锚定美元，已经变相扩大了美元在加密世界的影响力 接着外汇上链：传统外汇报价不透明，链上能做到 7×24 小时交易、价格完全公开 再往后艺术品、文化产权、地产也能代币化上链，只是这类资产流动性差，落地速度会慢一些 九、暴富 / 低谷怎么调整心态，给 00 后的建议 一夜暴富听起来美好，但 “来的快去的也快”，伴随的风险极高，大部分人根本守不住。长期稳步积累，才是最稳妥、心态最平和的方式 哪怕运气好赚到快钱，也绝对不能 allin，风控永远是底线。allin 赌暴富，也可能一夜归零 不建议年轻人执着于一夜暴富。年轻人最大的资本是时间，每月拿出小部分闲钱定投，坚持十年收益会非常可观，不用急于求成。世界上没有稳赚不赔的暴富捷径 十、区块链新人怎么参与行业变革 六个月之后的赛道热点，谁都预判不了，不用硬猜 区块链入行门槛很低，但骗子也多，新人第一要务是注意风控 投项目先看社区：没有真实社区的项目大概率走不远；有社区也要分辨是真活跃用户，还是水军刷出来的虚假热度 十一、区块链项目成败的核心因素 归根结底看人、看团队 技术强、能做出合格产品的团队并不少，最难得的是三个品质：韧性（逆境能不能扛住往前走）、心态正（赚长期安稳的钱）、使命感 牛市的时候鱼龙混杂，不好分辨；前阵子大量从业者跑去 AI 赛道，反而筛掉了一批捞快钱的，留下来深耕区块链的，普遍使命感更强 对比 AI 行业：AI 高度中心化，红利基本被头部大厂拿走；加密行业普通人赚钱的机会相对更多 十二、现在年轻人还要 allin 比特币吗，未来还有机会吗 绝对不建议任何人随便 allin 任何资产 allin 之前先问自己：如果归零了，你的生活受不受影响？答案是 “受影响” 就绝对别做，更不能借钱投资 我当年 allin 比特币的时候已经 35+，就算归零也能打工养活全家，有足够的安全垫 未来的机会只会比过去更多。比特币再涨几百倍是有可能的，但没人知道要多久，短期也照样会跌。除了比特币还有很多赛道机会 给年轻人的配置建议：大部分仓位放主流蓝筹币，绝对别卖房、掏空身家进场。可以拿每月收入的 10%-20% 做高风险投资，前提是不影响基本生活 十三、AI 时代的教育会变成什么样，Giggle Academy 初心变了吗 Giggle Academy 从一开始就后是 AI 时代的项目，第一天就打算把 AI 能力用到极致 目前纯 AI 还做不了从 0 到 18 岁的完整体系化教学，只能零散回答问题。现在的阶段是：人类专家设计课程大纲，AI 用来提升内容生产效率 未来终极形态：一个 AI 导师就能陪伴孩子完成全部成长教育。真到那天 Giggle Academy就算停了也没关系，本身就是公益项目，目标只是做出最好的教育产品 传统校园教育是平均化，培养适配工厂的标准化人才； 未来全球化竞争激烈，顶尖 0.1% 的人收益远超普通人，所以教育要保留基础通识，同时深挖个人强项 AI 驱动的一对一教学是未来主流，成本远低于线下老师 十四、重新创业会选什么方向，什么时候 allin 创业别只看什么最火，要结合三件事： 你擅长什么、你感兴趣什么、这件事有没有社会价值，三者重合再去做 就算 AI 再火，我也不会去做，因为没有技术积累，进去没优势。我还是会选加密相关，做了一辈子，熟 别盲目跟风，别人开川菜馆赚钱，你不一定也要开。英伟达深耕显卡几十年才等到 AI 红利，苹果也经历过多次起伏 创业 allin 的前提：产品验证了市场匹配，再全力投入 十五、交易踏空、焦虑怎么办 只要交易让你产生明显焦虑，最直接的办法就是降仓位 仓位小了，行情波动对你的冲击自然就小了，踏空焦虑没有完美的解决方案 十六、币安下一阶段生态增长点 中心化交易所业务现在由一姐，何一@heyibinance负责。目前 RWA（现实资产代币化）增长很快，是核心主线 币安本身不适合做资产发行方，定位是做基础设施，联合 BNB Chain、PancakeSwap 等整个生态，配合全球券商一起推进 未来不会强行创造趋势，社区里什么项目跑出来、跑出热度，整个生态就跟进扶持 十七、财富自由还有烦恼吗，幸福来自什么 有钱不等于长久开心，财富带来的快乐衰减非常快：工资翻倍开心两周，资产加零开心一个月，之后就回到原来的状态 我自己日常开销不高，对跑车、奢侈品没兴趣，快乐主要来自滑雪、风筝冲浪这些户外运动 幸福的优先级排序： 健康：健康的人有一百种烦恼，失去健康的人只有一种烦恼 家庭：家人的支持和温暖 高质量的朋友：朋友贵精不贵多 最后才是事业和赚钱，钱够温饱就行，多了不会更幸福 十八、极简主义怎么化解复杂监管危机 遇到复杂危机，就把问题简化回归到最核心的原则上，决策就会变简单 比如遇到海外执法施压、各种复杂选项，我只回归一条底线：这个决策是不是保护用户利益。守住这条标尺，再大的压力也知道怎么选，当年尼日利亚事件就是这么处理的 十九、香港加密推进慢的原因 越成熟的金融体系，政策迭代越慢。香港传统券商、银行体系庞大，每条新规都要反复评估对现有行业的冲击，还要给机构留足过渡期，所以合规更新都是按 “年” 算的，不是创业圈的 “天 / 小时” 另外香港还要考虑政策对内地的连带影响，还要平衡两个现实难题： 数字货币和人民币国际化目标的关系、加密资产跨境流通对外汇管理的挑战，每个问题都没有简单答案，所以周期长 但香港监管层推进的主观意愿很强，只是落地难度确实很高 二十、大学是加密推广的好阵地吗 是，历史上绝大多数重大变革都是从校园萌芽的，非常适合做新兴行业推广 但加密属于金融赛道，校园推广会有一定敏感度，之前在香港大学的讲座反响很好，币安也有行业内最完善的免费区块链教育资源 整个行业未来还可以继续加大校园科普的力度 以上就是这次分享会的全部内容啦！ 其实整场聊下来，CZ 的逻辑一直很清晰：底线原则寸步不让，小事可逆快速试错，大事不可逆慎之又慎，风控永远排在收益前面 不管是刚入行的新人、做交易的玩家，还是创业做项目的朋友，都能对应到自己的阶段参考 觉得有用可以随手转给身边圈内的朋友，咱们慢慢赚、稳稳走！

【“水陸空”並進持續開展西藏吉隆泥石流搶險搜救工作】8月26日10時30分許，因尼泊爾一側發生泥石流災害，造成西藏日喀則市吉隆縣吉隆口岸重大人員傷亡、失聯。據國家消防救援局消息，截至8月28日10時，國家綜合性消防救援隊伍共調派681人、113車到達現場救援（西藏消防總隊415人、75車，四川機動總隊155人、38車，四川消防救援總隊為主的中國救援隊111人），並調撥3類19個品種6612件（套）救援裝備和綜合保障物資發往吉隆鎮。 目前，按照救援行動方案，消防救援隊伍設立“水陸空”三支專項隊伍開展失聯人員搜救營救工作：水路橡皮艇進入、陸路徒步翻山、空中無人機偵察投送。同時，派出前突小分隊，利用無人機、望遠鏡對受災核心區、堰塞湖區域開展測繪偵察、定點監測觀察。上海消防研究所13名專家均已安全抵達。

水硕这个词，说白了就是典型的“吃不到葡萄说葡萄酸”。 有钱谁不想读个一年制硕士？时间短、门槛相对灵活、还能刷个海归身份。不出国读，不就是没钱嘛。非得把“考得上国内三年硕”捧成道德高地，好像多熬两年就镀了一层金似的。 可真要说含金量——国内硕士除了那几所头部985，剩下的有多少不是在混日子、帮导师做横向项目、发水文凑毕业？三年出来，英语没练好、眼界没打开、职场竞争力也没比本科生强多少。反倒是水硕回来的，英语过关、见识过不同体系、时间还省了两年。 水硕也是硕士呀，也可以报考公务员呀……