#华尔街观察｜远期不动产税制终局：商住统一，三税并行# 免责：仅宏观推演交流，不构成投资建议 地产税制的长远答案，房产税、土地续期出让费、增值税三税共存，住宅与商业地产规则远期合流。上海正在充当制度试验田，它的迭代路径，就是全国未来的预演。 现状的痛点来自双轨割裂：商业地产长期承担严苛的持有与流转税负；住宅土地续期细则模糊，房产税仅小范围试点，交易增值税设置差异化豁免。两套规则并行，催生制度套利，也阻碍存量资产的市场化流通。 三税各司其职，逻辑边界清晰： 房产税，管持有环节。调节多套房囤积，针对不动产的年度价值征税，承担财富再分配功能，上海增量住宅试点正在打磨落地经验。 土地出让续期费，管土地使用权。70/40年年限到期后，补缴土地对价，厘清土地长期使用的权责，解决自动续期的实操难题。 增值税，管交易增值。不动产转手时，对资产溢价部分征税，抑制短期投机炒作。 短期直接强行统一商住标准，震荡过大，属于远期目标。改革必须分两段落地。 第一阶段（近5‑8年，过渡期）：分区试点、差异税率 维持住宅、商业地产的过渡性差别。上海继续扩大房产税试点范围，完善住宅土地续期的定价模型；商业地产先规范化土地续期规则，优化交易增值税的抵扣条款。不立刻拉平税率，重点打通底层评估、登记系统，完成技术层面的制度并轨。 第二阶段（远期终局）：商住全面合流 住宅、商业、产业不动产，采用同一套评估体系、三类税种统一的框架。不再区分40年商业与70年住宅的制度鸿沟，仅根据资产用途设置小幅的税率梯度，而非两套完全独立的法律规则。 配套政策建议： 1. 设置合理的免征缓冲。自住房在房产税上保留适度豁免，降低民生冲击；商业不动产设置产业优惠，鼓励产业园盘活。 2. 三税做好协同测算，严控综合税负的天花板，避免多重征税挤压资产活力。 3. 建立全国统一的不动产估值数据库，定期动态重估，保证计税公允。 本质上，新模式意味着告别“一次性卖地”，转向持有+续期+交易三维度的长期财政体系。短期阵痛无可避免，但只有完成税制重构，中国地产才能走出旧周期，进入存量时代的稳态。

据 Bitcoin News，荷兰 Box 3 税制提案近期引发关注，相关说法称，实物黄金、白银及自托管比特币可能需按年度未实现收益纳税，而 ETF 等金融产品或仅在收益实现时纳税，但荷兰政府现行指引尚未确认这一差异。正在议会审议的 Box 3 法案规定，比特币及其他投资通常按年度实际收益计税，包括尚未出售资产的升值；荷兰税务部门明确将个人钱包、交易所及第三方托管的加密资产纳入实际收益计算。荷兰政府正在研究转向资本利得税制度，但表示现行 2028 年提案仍是讨论基础；该法案已获众议院通过，尚待参议院审议，最终制度仍可能调整。

吴说获悉，德国联邦政府计划改革加密资产税制。根据德国财政部的一份部长级草案，2026 年 12 月 31 日后取得或收到的比特币、以太坊等可交换加密资产，其出售收益以及 Lending、Staking 收益拟按资本所得征收预提税，不再享受持有满 12 个月后的免税待遇；此前取得的加密资产仍适用现行规则。法案计划于 2027 年 1 月 1 日生效，加密服务商自 2028 年 1 月 1 日起负责自动代扣税款。NFT、部分稳定币、Security Token 及部分与现实资产挂钩的加密资产拟不纳入新规。

据 CoinPost，日本金融厅于 8 月 31 日公布 2027 财年税制改革建议，提议免除信托型稳定币在受益人发生变更时，由受托方向税务机关提交相关受益人税务资料的义务。金融厅指出，信托型稳定币作为可持续流通的支付工具，每次转账都可能导致受益人发生变化，受托方实际上难以逐一掌握持有人姓名及变更情况。此外，日本金融厅还针对海外发行的信托型稳定币提出相关税制改革建议。上述建议将由日本政府及执政党讨论，并可能纳入年底制定的 2027 财年税制改革大纲。

讲一讲华夏的故事： 在古代土地制度崩溃，税收也随之崩溃， 可帝国还是要运行下去的，怎么办呢？ 在唐德宗时期，宰相杨炎创立了两税制。 以前按照人头征税，难以为继。那么就只好按照土地征税。 这就等于变相的承认了土地兼并中的既得利益者。 但是，还有一个问题，按照土地征税，地主被征税了，他们可以转移资产到寺庙里，因为寺庙不征税。 他们为了逃税，就变相的设立寺庙，把农庄摇身一变变成寺庙。这样就可以躲避国家的税收。 所以，要把两税制落到实处，就必须得铲除寺庙这个毒瘤。 这便是唐武宗灭佛的经济原因。 到唐武宗灭佛的时候，全国上下，光被查到的寺庙，就有四万多家，僧尼将近三十万人口。 在寺院田产上做佃农的流民，更是不计其数。 那么由历史观现在，你看懂了什么？

印度对加密的税务铁拳,真的落下来了。 随着执法收紧,印度加密投资者在2026纳税季要面对一套严苛得多的申报规则,填错就可能触发罚款和审查。 先看税制本身,对投资者一点都不友好:加密收益统一按30%征资本利得税,超过一定金额的交易还要被源头扣1%的TDS,而且亏损不能跨资产抵扣——赚了重税,亏了还没法对冲。2025年的新《所得税法》4月1日已经生效,但这套核心框架基本没动。 真正升级的是执法手段。投资者现在得在专门的Schedule VDA栏目里逐笔记录每一次操作——交易、兑换、转账、清算,全都要,光报个汇总收益已经不行了。更狠的是,税务部门直接从交易所、托管机构、钱包服务商那里拿用户级数据,和你的申报自动交叉核对,对不上就标记审查。 效果已经出来了:超过4.4万份通知发出去,挖出约9.3亿美元未申报的虚拟资产收入。税务机关还在结合链上分析工具和国际数据共享,追踪能力越来越强。 未来还有两记重拳:2027年起,印度要接入OECD的加密资产报告框架,实现跨境交易数据自动交换——意思是你放在海外交易所的持仓,也躲不掉了。 报道点出的几个高频踩坑点值得记下:用错申报表、漏报空投和质押收入、1% TDS记录对不上。 核心趋势就一句话:加密税务正在从"事后补报"变成"实时可追踪"。链上数据本就透明,现在监管把链上、交易所、申报三方的数据全打通了,想藏几乎没有空间。 对印度用户来说,这意味着全年都得老老实实记账。监管的网已经收上来了,侥幸心理的成本越来越高。

据 Digital Assets 报道，韩国副总理候选人 Lee Hyung-il 表示，推行虚拟资产征税带来的实际税收负担相当有限，对市场的整体冲击亦不会如预期般剧烈。他援引统计数据指出，全韩约 95% 的数字资产投资者持仓规模均不足 500 万韩元（约合 3,700 美元）；按税制设计，即便投资者无法出具最初的买入持仓凭证，税务机关也将拟制扣除最高 50% 作为必要成本，若按 500 万韩元半数核算利润为 250 万韩元，恰好与每年 250 万韩元的法定基本免税额度抵扣拉平，因此绝大多数散户并不会承受实际税负。此外，正式开征前资产的历史历史增值部分亦被排除在应税范围之外。

据韩国《电子新闻》，韩国拟自 2027 年 1 月 1 日起对虚拟资产转让及借贷所得征税，年度净收益扣除 250 万韩元后，超出部分按 20% 征税，计入地方所得税后实际税率为 22%。但在 9 月 3 日韩国国会举行的“2027 年虚拟资产税收制度审查论坛”上，多名专家认为，现行将不同类型 Crypto 收益统一归为“其他收入”的制度已无法反映市场实际。 韩国税法学会会长朴钟洙建议，未来可将交易收益归为资本利得、借贷收益归为利息收入、收益分成归为股息收入、商业性挖矿归为营业收入，而质押、流动性提供等复杂交易则应拆分收入性质分别征税。韩国现行 Crypto 税制自 2020 年推出后已三度延期，但基本框架一直未变。

据 DigitalAsset，新西兰执政联盟成员 ACT 党公布《释放新西兰数字经济》政策方案，提出 6 项数字金融改革，包括对个人投资者持有数字资产满 1 年后的投资收益免税、对一定金额以下的数字资产小额支付免税，并为稳定币及 RWA 建立单独监管与税务框架。ACT 党表示，个人买入符合条件的数字资产后，持有 12 个月内卖出仍需纳税，超过 12 个月后卖出则免税，专业交易员和企业仍适用现行税制。该党还计划明确代币化证券及 RWA 的法律和税务标准，覆盖未上市企业、基础设施、可再生能源、农场及商业地产等资产。

《四年后终于发出新牌照，日本加密市场正在重新分工》（作者 Zen，PANews）日本时隔近四年新增加密资产交换业者，野村控股旗下 Laser Digital Japan 于 8 月 21 日完成注册，但其初期并未面向散户交易市场，而是计划先为日本本土持牌加密服务商提供流动性，之后再向机构投资者提供数字资产交易服务。 文章认为，这反映出日本加密市场正在从单一交易所竞争转向更接近传统金融的分工：客户入口、流动性、交易执行、托管、资产管理、稳定币和结算网络分别由不同机构承担。随着日本推动加密资产交易监管向《金融商品交易法》框架靠拢、税制改革缩小加密资产与股票税负差距，并通过中介制度降低金融机构接入成本，传统金融机构的牌照、资本、客户网络和风险管理能力将在下一阶段竞争中变得更重要。阅读全文：