英国房地产投资信托基金（REITs）的资产净值（NAV）折价幅度，与市场利率预期呈现强烈的负相关性。这种走势反映出，尽管更高的通胀环境可能推高租金收入，但市场对未来利率上行和融资成本激增的担忧，已完全主导了投资者对房地产资产的估值。 来源：Bloomberg

【深化合作】滬深港通將增人民幣股票交易櫃檯及REITs 中國證監會主席吳清表示，正進一步深化內地與香港的合作，推進人民幣股票交易櫃檯、房地產投資信託基金（REITs）納入滬深港通的準備工作。吳清重申了北京方面持續擴大中國資本市場對外開放，並通過香港便利國際投資。

摩根大通资产管理于 10 月 19 日发布《2027 年长期资本市场假设》报告，首次将比特币纳入长期收益预测，预计其未来 10 至 15 年复合年化收益率为 10%，高于美国大型股的 7.5%、黄金的 5.5% 及美国房地产投资信托基金（REITs）的 8.2%。报告同时预计，比特币算术平均年收益率为 20.9%，年化波动率为 55%。Bitwise 首席投资官 Matt Hougan 表示，摩根大通将比特币列为未来十年预期表现最佳的资产。此前长期受到传统金融机构质疑的比特币，如今已被纳入华尔街主流投资机构的长期资本市场预测。

2026年已经过去了7个月，你的投资跑赢大盘了吗？ 如果没有，我建议老老实实定投这些ETF 标的 收益率 半导体 ($SMH)： +50.1% 信息技术 ($VGT)： +20.4% 先锋价值 ($VTV)： +16.4% 先锋REIT ($VGSIX)： +13.9% 国际股市 ($VXUS)： +12.8% 纳斯达克100 ($QQQ)： +12.4% 全市场 ($VTI)： +10.5% 标普500 ($VOO)： +10.1% 先锋增长 ($VUG )： +5.0% 短期国债 ($VBIL)： +2.1% 如果个人主观交易收益率难以超越宽基指数，被动指数化投资依然是性价比最高的策略 悲观者永远正确，乐观者永远前行～

据知情人士透露，由黑石集团（Blackstone）支持的数据中心运营商AirTrunk，即将秘密提交在新加坡进行房地产投资信托（REIT）首次公开售股的申请。

美股风格切换已经开启 MAG7交易终结 科技股基金创纪录资金净流出 AI 巨头和科技基金开始被减仓，资金没有全面撤离风险资产，而是在流向债券、REITs、基建、小盘周期、新兴市场和部分资源资产。本周债券流入 166 亿美元，股票流出 50 亿美元，美国股票流出 85 亿美元，科技基金流出 93 亿美元，创纪录；同时现金流出 255 亿美元，REITs 流入 9 亿美元，基建流入 15 亿美元，现金也在流出。市场没有进入纯避险状态。资金仍然在找收益，只是从最拥挤的 AI 巨头集中交易里撤出来，转向低仓位、低估值、政策敏感和利率敏感资产 过去两年，美股最核心的交易是 Magnificent 7、云厂商、GPU、AI 资本开支链条。市场愿意为“AI capex 越大越好”付钱，因为这代表 GPU、HBM、网络、光模块、PCB、电力设备和数据中心需求。但现在市场开始问更现实的问题：云厂商的投入什么时候转成收入，AI 资本开支什么时候转成自由现金流，平台公司利润率会不会被挤压，巨型科技的估值还能不能继续扩张 AI 主线还在，只是第一阶段的“巨头集中度溢价”开始降温。资金开始从少数大市值 AI arms racers 扩散到更宽的承接资产：存储、电力、材料、功率半导体、基建、小盘周期、REITs 和新兴市场。AI 交易进入第二阶段，市场不再只买确定性，还要看订单、利润率和现金流兑现 小盘、中盘、REITs、住房、材料、基建过去几年长期被巨型科技压制。现在它们重新接钱，是因为仓位低、估值低，对长端利率下行敏感，也对住房、基建、再工业化和可负担性政策敏感。只要名义增长没有快速下行，信用利差没有明显走坏，这些资产就有继续补涨的空间 新兴市场已经证明自己是 2026 年最强主线之一。年初至今，韩国股票涨 119.9%，台湾股票涨 62.4%，新兴市场股票涨 24.5%，大宗商品涨 32.7%，WTI 原油涨 22.5%，美国股票只涨 8.0%；黄金跌 8.1%，比特币跌 30.5%。今年最强的资产已经不只是美国科技股，而是 AI 供应链、非美资产、资源和周期资产。韩国强，来自存储、HBM、半导体设备和公司治理重估；台湾强，来自 AI 半导体供应链继续兑现。新兴市场强，来自美元、利率、估值和全球资金再配置共同作用。但韩国和台湾已经很热，后面不能只靠指数动量追，必须看财报、外资流、汇率和半导体订单 长端美债在这个结构里很关键。长端美债是最反共识的长期交易之一。温和的长端利率下行，会支持 REITs、小盘、住房和长久期资产；如果拥挤的权益交易出问题，长债还能提供组合保护。所以现在的配置思路更适合做权益内部扩散，同时保留长端债和黄金作为风险对冲 需要警惕的是 MAGS 跌破 60、收益率曲线重新倒挂，说明轮动可能升级成夏季 risk-off。只要没有同时走坏，这轮更像市场内部换仓 降低Hyperscaler和MAGS持仓，尤其是单一暴露，增加 AI 外溢链、小盘周期、REITs 和长端美债配置。美股下半年的交易，就是看卖方（上游供应链）承接的从 AI 巨头撤出的资金

未来十到二十年，普通人造富逻辑会变：不再靠借钱买房，而是靠金融资产拿财产性收入。 以前房子能加杠杆、有城镇化红利；现在这条路走不通了。 算力、能源基建、养老REITs、战略资源这些是新候选，但没有一个能复刻当年房产的普涨行情，要做组合配置。 普通人适合REITs拿稳定分红、ETF布局赛道。重点守住现金流，优先选有真实分红的资产，别追泡沫。 投资是用来应对变化，不是赌一把暴富。

复盘日本地产近四十年的起落，看房价长期下跌怎么淘汰不同房企。 80 年代泡沫顶峰，大家坚信土地永远涨。私铁靠铁路造城，三菱地所这类财阀手握核心地块收租，长谷工快速盖房扩张，还有人到处囤地投机。 90 年代泡沫破了，高杠杆投机商最先爆雷。长谷工高价拿地进退两难；但私铁、财阀靠着租金、铁路稳定现金流扛住冲击。 00 年代外资秃鹫基金低价接坏账，日本本土推出 REITs，开发商慢慢转型做资产运营。 2010 年后市场 K 型分化，东京房价回暖，地方房子变成负动产。说到底，下跌不会干掉地产行业，只会干掉赌房价上涨的玩家，有稳定现金流的企业才能活下来。