华尔街观察 Xtrader
@cnfinancewatch
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加入 April 2010
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我是推特上第一个预言中国房地产今年三季度见底的人，但是最近房产股有些异动，我还是要泼些冷水：
地方政府专项债过去更多投向交通、市政、水利等基建，现在允许更大范围用于符合条件的城市更新项目，并且可以作为项目资本金。
这意味着地方政府做旧城改造、老旧小区更新、城中村改造、地下管网、公共配套等项目时，前期资金约束会缓解。
为什么地产股最近涨？因为市场在交易三个预期：
第一，地产链可能获得财政资金托底。城市更新会带动施工、建材、物业、商业运营等需求。
第二，房企资产盘活预期升温。碧桂园、中国奥园、融创这类公司本身债务压力大，股价对政策刺激极其敏感，一有“资金进场”的想象空间，就容易暴涨。
第三，市场在押注房地产从“卖新房”转向“改旧城”。这不是传统棚改2.0，也不是简单刺激买房，而是把存量城市资产重新改造、运营、变现。
但要看清楚：这不是地产行业重新回到过去高周转时代。
城市更新有几个限制：一是收益慢。 很多项目是公共属性，现金流不如卖地卖房直接。
二是地方财政仍然紧。 专项债只是把资金前置，并不等于地方政府债务压力消失。
三是利好分化。 真正受益的是有项目资源、地方合作能力、低成本融资能力的央国企和头部地方平台，民营房企更多是情绪修复。
所以这条消息真正的信号是：中央不想让地产继续拖经济，但也不想回到大水漫灌救楼市。
未来房地产的主线，不再是“房价普涨”，而是：旧城改造、城中村更新、保障房、基础设施补短板、存量资产盘活。
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