分享一下我周四晚上的人在东京囧途。 没错我又丢了钥匙（找回来了） 早上打车去的学校，晚上回家发现钥匙不见了。这时候我还挺轻松，因为有 airteg，我看airteg在千驮谷的交番，心想太好了！ 结果打车到了发现没人，拿起自助电话跟新宿警察署打了大半个小时电话（警察署的人好奈斯），没有，然后就回家了，想着叫管理公司开门就好了。 然后噩梦就开始了。 因为以前管理公司东急会直接叫安保公司 secom 上门开门，然后就完事了。结果这次就变成了调查我二十多分钟个人信息后，变成需要叫开锁公司上门。 我知道东京开锁公司真的很贵，一开始我不同意。 然后我就联系房东拿到了 secom 的电话，又跟 secom 联系。secom 那边说要跟东急确定后，后来又跟我说，东急不允许他们去？！！？！！ 我一整个大恼火，又去跟东急 battle，结果东急就是说只能找开锁公司。我说那开锁公司现在也打不开门禁啊，他说： 那可以等明天管理员上班了？？？ 我最终还是决定了那就由开锁公司来吧，管理公司说，那你可以先叫开锁，然后再叫 secom，三人一起刷电梯上去。 我？？？？？ 明明 secom 就可以直接开门啊！ 无奈，联系了开锁，再联系 secom。结果 secom 也很无语，说，你得联系管理公司，让管理公司联系我们，我们才能来。 于是我又联系了东急。 此时已经夜里一点了。 最终，夜里两点半（没错开锁公司是一个多小时后才来的，开锁又开了半小时），我才进到家门。 secom 的人出现的时候，我问他，以前直接你们就可以开门，为什么现在必须要加一个开锁公司？ 他说东急那边的新的政策是，除非火灾泡水这种大事故，否则他们是不能开门的。 我无语，难怪开锁公司开口第一句话就是，哪家公司介绍你来的呢，原来是为了赚介绍费。 这也就算了，第二天我再联系原宿警察署，结果他说他们那边没有我的钥匙。可是 airteg 就在交番啊！ 这时候我已经绝望了，我就问了班主任怎么办，日本人果然还是熟悉日本人，老师说，你试试联系一下早上的打车公司。 然后就遭遇了目前为止我遇到的最暴躁最凶的一通日本电话，对方那个老登直接质问我日本語分かります？ （其实只是我没有用特别好的敬语） 搞得我没明白钥匙到底在不在他们那边，真的太凶了，就只能求助学校事务所的老师了。 最后确定了，在租车公司，放学后去拿了。 只能说，airteg 这东西在日本感觉不是很有用啊，日本 iPhone 普及率并不高，身边没有 iPhone 的话，地理位置是不会更新的，要不然可能早就知道它在出租车公司了。 anyway，确实是一场大型的日语口语听力大锻炼，我打了几十个电话，花了四万多日元，最终也算是解决了一个问题吧。 接下来决定把备用钥匙放一把在朋友家里了，不然真的实在是太坑了。

来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。

晚上被帶來新宿的SM酒吧，結果剛好有一個超有氣質的女生在賣皮件，我就忍不住買了這個！自虐式的項圈！脆弱的我被試一下馬上就紅了🫨 讓我之後的狗們好好體驗一下高級手作項圈🖤

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