被打屁股就有感！沈默的文學少女其實是個變態！ 3月第一檔，可愛社(kawaii*)一口氣貢獻了四位新人出道，首先來看這位，「浦野愛羽」，封面說了，她是個一年前來到東京，個性內向害羞的文學女子，這樣的她要如何攻略？簡單，打她屁股就行〜 #浦野愛羽# 請追蹤 @uranomeu

东京的公寓价格开始下跌 全面暴跌吗？ 当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。 很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。 最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。 首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。 也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。 这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。 不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。 来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。 上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。 成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。 东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。 不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。 东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。 有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？ 当然不是。 只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。 为什么会跌呢？ 1、房价顶到了天花板。 表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。 实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限； 2、银行收紧贷款。 银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。 即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。 3、 短期炒房需求开始退潮。 过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。 短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。 但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。 过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。 4、外国买家的政策预期发生变化。 高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。 日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。 从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。 但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。 另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。 当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。 大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？ 当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。 因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。 跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。 未来东京市场的房价会怎么走？ 新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。 二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。 而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。 过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。 结论： 东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。

MIRD-269 疯狂反向搭讪之旅。三位友善的AV女优运用她们惊人的技巧，为业余男模进行试镜！东京爆炸性奶油派无限制小巴之旅。石原希美、云派、葵伊吹 假面论坛 @jmlt8com

曾因国安法被判入狱的香港泛民主派人士岑子杰6月赴日旅游时，在东京羽田机场遭日本执法人员留置审查逾20小时后才获准入境。 岑子杰曾是香港民间人权阵线（民阵）召集人。 2020年7月，香港民主派为争取在立法会选举取得过半席次而举行初选，其中有47人遭依以“串谋颠覆国家政权”罪名起诉，包含岑子杰。岑子杰选择认罪，去年5月刑满出狱。 据日媒《产经新闻》及法庭线等港媒报导，岑子杰16日与家人抵达东京，因有刑事纪录遭日本入境官员要求接受进一步审查。官员一度表示，特别审查可能需时3至4天。岑子杰则出示相关新闻及法院判决资料，说明其案底并非一般刑事案件，而是“具有高度政治性”的国安案件。 经过约20小时审查后，日本入境人员于隔日中午归还护照并准许他入境，但岑子杰已被迫独自在机场过夜，也因此取消部分旅游行程。 岑子杰表示，他尊重日本政府审查有刑事纪录人士的权利，但希望日方能考量国安案件的特殊政治背景，建立更完善的审查机制，避免香港民主派人士因政治案件纪录而反覆面临入境障碍。 他也指出，自去年出狱后，曾赴英国、美国、韩国及台湾等地，皆未遭遇类似的长时间留置。 尽管如此，岑子杰仍肯定日本入境官员的专业态度，表示对方不仅态度友善，也主动协助安排休息、饮食及关心身体状况，让他感受到尊重。 他并表示，不期待所有日本官员都充分了解香港政治情势，但事件期间，在日港人社群及部分日本政府相关人士、前国会议员主动协助向主管机关说明案件背景，令他感受到日本社会仍关注香港民主及政治犯处境。 针对本案，日本出入国在留管理厅表示，不便评论个别案件。 2020年《香港国安法》实施时，日本时任内阁官房长官菅义伟及外交大臣茂木敏充皆曾对中国政府表示“遗憾”。

1、为了省钱住横滨，开车要办进京证每年只能进12次东京，而坐JR東海道本線或者横須賀線往东京方向都要二次安检，非常麻烦。 2、千叶是东京的郊县，那里的千叶豆腐很好吃。 3、我在皇居附近刚掏出一瓶雪碧还没开始喝，马上被人扑倒在地。 4、据说因为高市早苗频繁下基层的原因，Uber Eats 经常禁止东京某些区域下单，甚至白天都不让开窗户，更不让拉开窗帘。 5、听说日本天皇在千叶建新城，号称千年皇居，东京大学，早稻田都要搬过去。 6、之前听说大部分政府机构都要搬到琦玉所以2020年买了川口市的房子。没想到那里造出的房子都没人办公没人住，几乎是鬼城，房价现在跌得还不够要还给银行的利息。 7、上次去逗子，JR安检查的特别严，听说就是因为皇室要去葉山御用邸度假。 8、高市早苗不给琦玉农村烧煤取暖 用无人机监视哪里有冒烟。

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

今天聊聊日元月血崩157。最近日元汇率跌破157，这对于普通的东京家庭购买力一夜之间倒退几十年。进口牛肉和能源价格的跳涨正在吞噬公众阶层的积蓄。但在大洋彼岸的巴菲特看到的却是具备十足吸引力的资产负债表。当全世界都在为日元还京东时，他并未动用1分钱本金，仅仅是坐在那里看着汇率下跌。他背负的巨额日元债务就凭空蒸发了数亿美元，面对如此惨烈的贬值日本沉默，政府无能，顺理成章的成为了主流的声音，按照常理，自家货币跌成这样。首相早苗应该立即财务省干预，然而我们看到了什么？截止1月28日日本财务省的占用资金是零，不仅不救高市早苗，甚至公开表示弱日圆，对出口行业是一个巨大的机遇。这听起来是不是疯了？但是请你立即冷静下来，如果你真的认为这是政府的软弱或失职，那你可能正在犯下一个价值连城的认知偏差，因为当你抛开汇率崩盘的表现你会发现这根本不是天灾，而是一场经过精密计算的针对本国储户的国家级输血。巴菲特之所以能在这场风暴中大转，根本不是因为他买中了股票，而是因为他借对了钱，他利用日本的超低利率介入海量日元。现在日元从130跌到157，意味着他需要偿还的债务本金按美元计价直接缩水了约17%。他实际上是在用贬值的废纸去偿还当初借来的真金白银，这哪里是投资？就分明是利用货币政策漏洞进行的。这哪里是投资？这分明是利用货币政策漏洞进行的合法掠夺，而更让人细思极恐的是？这场掠夺的共谋者正是日本政府。高市早苗为了抵御美国的关税大棒，选择了一种极端的自杀式防御，牺牲普通老百姓的购买力，来换取丰田等出口巨头的生存空间。今天我们就来扒开这份所谓汇率崩盘的皮，看看里面到底藏着怎样的收割逻辑，为什么我说这场由政府默许外资主导的盛宴，根本不是经济失控，而是日本举国之力在为华尔街输血。要看懂这个局，我们首先得通过现象看本质，把巴菲特从股神的神坛上拉下来。还原他在这笔交易中的真实身份，在这里他不是那个选股如神的价值投资者。而是一个极其冷酷，计算极其精准的宏观对冲基金经理，很多人以为巴菲特是把美元换成日元去买股票。这是一个根本性的误解，如果他真的这么做，那么当日元从130跌到100 50 70。他手中的资产换回美元会大幅缩水，他将面临巨额的汇兑损失，但现实是他不仅没有亏，反而赢麻了，因为这笔交易的底层逻辑是他压根就没有动用伯克希尔账上的美元现金，他玩的是一招无本万利的借力打力。他使用的所有资金全部来自在日本本土发行的日元债券，也就是说他用来买入三菱，伊藤中这些日本核心资产的每一分钱，本质上都是从日本国民的储蓄池里借出来的，这不仅仅是商业策略，这是金融权力的不对称。凭借伯克希尔哈萨维顶级的信誉评级。日本债券市场上拥有最高特权的借款人，他都以一种让普通企业望尘莫及的低廉成本。平均利率甚至不到1%，从日本金融体系中抽走海量的流动性，让我们来算算这笔账到底是怎么计算的。这里有一个概念叫套息交易，通常的套息交易是借低息日元去买高息美元资产。但巴菲特把这个玩法升级了，他借入利息不到1%的日元，转手全仓买入了日本五大商社的股票。请注意这些资产的属性，他们不是那种不仅不分红还天天讲故事的科技股，他们是掌握着日本能源，矿产，粮食命脉的现金奶牛。这些公司的股息率常年维持在4%甚至5%以上。这是一个极其简单的数学题，融资成本小于1%，资产回报大于5%，中间的差额大于4%，这意味着即便五大商社的股价1分钱不涨，巴菲特光是坐在那里吃苦西减去他要支付给债权人的利息，每年就能稳稳锁定4%的无风险收益。这在金融学上叫空手白狼他用日本人的钱买了日本的资产，然后让日本人把赚来的利润交给他。他再从这些利润里拿出一小部分打发给借钱给他的日本债主。剩下的全部装进自己的口袋，而且这个逻辑还有一个最坚硬的后盾，日本不敢加息。如今日本政府债务占GDP比重超过250%，是发达国家中最高的。一旦日本央行大幅加息，日本财政立刻就会因为利息支出爆炸而破产，高市早苗和直田和男比谁都清楚这个死结。所以无论通胀多高，无论日元跌多惨，日本的利率只能维持在地板上。这就相当于日本政府亲自为巴菲特的低成本资金保驾护航，确保他的融资成本永远锁死在几乎为零的水平。而除开以上所说的息差之外，汇率崩盘带来的债务缩水也不容小觑。以资产负债表的视角来看，巴菲特持有的五大上市股票是资产，而他发行的日元债券是负债。这两样东西都是以日元计价的，当高市早苗喊出弱日元是机遇。当日元汇率像断线风筝一样砸成157时，神奇的一幕发生了，虽然按美元计算，巴菲特持有的日本股票价值可能因为汇率贬值而缩水，但他背负的债务也在以同样的比例缩水。假设巴菲特在2020年借了10000亿日元，当时的汇率是一美元兑100~110日元。这笔债务约合90~100亿美元，而现在汇率跌到157，这笔10000亿日元的债务。在巴菲特的美元资产负债表上只剩下约八十亿美元了，大家看懂了吗？那么高市早苗为什么要这么做，因为美加税造成的经济压力需要化解。因为最多只能写这么多字后面继续接力写在下一篇

香港「铜锣湾书店」前店长林荣基于2026年7月2日晚间19时01分在台北马偕医院因癌症复发病逝，享寿70岁。 各大华文媒体（包括台湾中央社、香港明报、香港01 及 BBC中文网 等）日本各大媒体（NHK电视台、产经新闻、日本经济新闻、朝日新闻、东京新闻等）对此进行了广泛报导。 📊 逝世与病情细节 •死因： 肺腺癌复发并扩散至心脏，压迫到一条心脏主血管，导致心脏极度衰弱。 •最后时刻： 林荣基于6月30日因身体不适紧急送往台北马偕医院，7月1日陷入昏迷及弥留状态。他在台湾虽无亲人，但最后时刻有众多在台港人朋友轮流在病榻旁陪伴。 ⏳ 生平重要节点 1创立书店（1994年）： 在香港创立「铜锣湾书店」，因贩售大量涉及中国大陆政治敏感的「禁书」而闻名。 2被失踪事件（2015年）： 在深圳过关时被中国当局拘留关押长达8个月。 3公开真相（2016年）： 获准返港后，冒险召开记者会踢爆自己「被失踪、被审问」的黑幕，引发国际社会高度关注。 4移居台湾（2019年）： 因港府修订《逃犯条例》，担心被引渡至中国大陆而选择移居台北。 5重开书店（2020年）： 透过网络众筹在台北成功重开「铜锣湾书店」，虽曾遭亲中人士泼漆恐吓，但仍坚持营运。2024年他正式取得台湾身份证。 🕊️ 社会各界追思与回响 华文媒体特别关注了政治界与民间对他的高度评价。

中国电动车巨头比亚迪光鲜成绩单的背后，其实是把供应商逼到墙角的极限操作。 表面上，它是销量超越特斯拉、用极致价格战席卷全球的电动车霸主；但实际上，其背后藏着一笔比官方数据高出10倍、高达1.5兆台币的「隐形债务」。 日本自民党籍东京都议会党团副干事长白川司日前在日媒撰文，引述香港调查机构GMT Research的报告，揭开比亚迪的财务黑箱。报告指出，截至2024年中，比亚迪实质负债高达3230亿人民币（约台币1.5兆），引发市场高度关注。 这个庞大黑洞藏在名为「迪链」的供应链金融机制中。一般企业付款天数约45至60天，但比亚迪仗着龙头优势，2023年将平均付款天数拉长至275天。下游供应商交货后，须等待近半年甚至近一年才能收到货款。 对资金不足的中小企业而言，根本无法久候。若急需现金发薪或买原料，比亚迪的规则是：可提前拿钱，但须承担约6%的折价成本。 比亚迪不但用超低价抢占全球市场，还将巨大现金流压力全数转嫁给下游供应链。GMT机构指出，这些长期欠款本质上是「变相负债」，因未列入有息负债，才让财报看似平稳。一旦销售放缓，这笔庞大递延付款随时可能引爆财务危机。 警讯已现。为在中国电动车削价战中撑住，比亚迪三年平均售价下滑约两成。今年第三季出现2020年以来首次营收与净利双降，净利年减近33%，营业现金流也大幅萎缩。 这不只是比亚迪的困境，更是中国电动车产业的缩影。过去中国以巨额补助、低利融资和土地优惠，养出近500家车企。但当需求追不上疯狂产能时，只能走向恶性割喉战。 比亚迪规模已大到难以轻易倒下，但当巨头竞争力建立在极端拉长供应商帐款与无底线价格战上时，所吹出的泡沫终将面对现实检验。这场造车狂欢的代价，正要开始结算。 （示意图／AI生成） 来源：ENews

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