日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

全东信破产，日本经济遮羞布彻底没了 有个挺开心的新闻，2026年7月6号，日本大阪地方法院一纸裁定，一家叫“全东信”的公司，正式破产了。 这家公司负债多少呢？1259亿2900万日元。 这是2026年到现在，日本最大的一起破产案。 20万家加盟店，一夜之间，刷卡机变砖头，钱全卡在里头取不出来。 有人要问了，不就倒了一家公司嘛，至于大惊小怪嘛？ 至于。太至于了。 这不是一家公司的死，这是一场地震。震中是大阪，震波正以每小时三百公里的速度，碾过全日本每一个街角的小餐馆、小便利店、小居酒屋。 先简单捋一下全东信是干嘛的。 说白了，它就是个“垫钱的中介”。 咱们出去吃饭，刷卡结账——信用卡公司不会当天就把钱打给店家，通常要等上十天半个月。小店等不起啊，房租水电人工天天要付，怎么办？全东信跳出来说：你把刷卡记录给我，我先垫给你，等信用卡公司把钱打过来了，我再收回来，我赚个手续费。 听着挺美对吧？店家早拿钱，全东信赚差价，双赢。 巅峰时期，全东信手下签了20万家店。20万家，什么概念？全日本差不多每五家能用信用卡的小店，就有一家走的是它的通道。年营收干到过82亿日元。 但是啊，这玩意儿跟高空走钢丝没区别。 它垫出去的钱，是找银行借的。它要等回来的钱，在信用卡公司手里。中间的每一分每一秒，命都攥在别人手里。 结果呢？三把刀捅过来，刀刀见血。 第一刀，疫情。 2020年开始，餐饮业什么光景你们都知道——停业、时短、没人敢下馆子。加盟店生意黄了，全东信的营收跟着崩。但该垫的钱还得垫，该还的贷款一分不能少。债务越滚越大，像一个吹到极限的气球。 第二刀，自家员工捅的。 2024年1月，全东信几个员工，拿别人的名义给“宰客店”违规签约，被警察抓了。公司连带被送检，罪名是涉嫌违反《组织犯罪处罚法》。 一家做支付结算的公司，跟组织犯罪挂上钩，你还指望银行给你放款？你还指望信用卡公司跟你合作？信用这东西，建立起来要几十年，毁掉只需要一天。 从那天起，全东信的资金链就崩了。 第三刀，也是最狠的一刀——模式本身的死穴。 咱们捋一下这个资金链：店家刷卡→全东信垫钱→等着卡公司回款。 问题是，全东信的钱是借来的。每天都有利息在烧。店家那边它得按时垫，卡公司那边回款又经常延期。一来一去，中间的窟窿全靠拆东墙补西墙。 搞事大妈上台后利息一涨，借钱的成本越来越高，墙没了，只剩窟窿。 三刀捅完，四十年的基业，灰飞烟灭。 那么全东信倒了，谁最惨？ 不是那个持股的大股东，不是那个年薪几千万的社长。是那20万家小店。 第一，钱没了。 客人已经刷了卡，但钱还在全东信的账上。破产之后，这笔钱叫“破产债权”。翻译成人话就是：排队等着分剩下的渣。大概率，拿不回来了。 有店主说，一个月份的营业额，就这么人间蒸发了。 第二，卡刷不了了。 破产管财人一纸通知：全东信的终端，即日起全部停用。 日本饮食团体连合会急得跳脚，连夜喊话：赶紧停用！统计没到账的钱！马上换别家！ 但问题是，换别家要时间，要审核，要重新签合同。这几天你让店里怎么收钱？全收现金？日本现在多少人出门还带现金？ 第三，连锁倒闭。 小餐饮店就靠现金流活着——今天收的钱付今天的菜钱、今天的工钱、今天的房租。 几百万日元的销售额突然没了，拿什么付？拿什么撑？ 这不是一家店的问题。这是一串多米诺骨牌——全东信倒了，压垮一批小店；小店倒了，欠供应商的钱还不了；供应商收不到钱，又得压垮上一级。 一个接一个，像割韭菜一样，一茬一茬地倒。 全东信只是露在水面上的冰山一角。水面底下，是日本经济几十年的烂账。 我们来看一组数据。 2025财年，日本破产企业10505家，十多年来最高。2026年4月单月破产899家，近十年同期最高。2026年上半年，因为日元贬值直接干倒的企业45家，比去年暴涨32%，有统计以来最高。 这些破产企业里，九成是中小企业，负债不到1亿日元的占77%。还有六成，是那种存续了十年以上、常年不赚钱、全靠硬撑的“僵尸企业”。 什么叫僵尸？就是活着跟死了一样，但又不敢真死。 日元贬值，进口原材料贵上天，人工也涨，物价也涨，中小企业的利润被挤得就剩一层皮。大企业还能靠出口赚点汇率差价，小微企业呢？它们的市场在日本国内，日元越便宜，它们越惨。 OECD说2026年日本GDP增速只有0.7%，2027年0.9%，比2025年的1.2%还低。摩根大通更直接——中东打起来油价一冲，日本增速直接归零。 而日本央行还要加息，2027年底前加到2%。 加息意味着什么？意味着借钱更贵，还债更难，小店死得更快。 那么，全东信这1259亿的窟窿，最后谁填？ 银行先扛。东和银行宣布58.86亿日元贷款要做坏账。三十三银行、大光银行、高知银行、岛根银行……一个接一个出来认亏。 但真正被碾碎的，是那些街边的小店。一个月的销售额凭空消失，对一家小店来说，就是从“还能再撑撑”变成“明天就关门”。 日本饮食团体连合会推“安全网贷款”，政府出钱救急。 但我问你——贷款，是借的钱。借了不用还吗？一个已经断了现金流的小店，贷款不过是把绞刑的绳子往后挪了几个月。 全东信不是一个孤立事件。它是日本经济结构性病灶的一次急性发作。疫情欠的债、金融中介的畸形、小微企业脆得像纸一样的生存链——全在这一刻爆了。 一家服务20万家店的中介公司倒下，20万家店同时失血。 这不是市场调节。这是系统性塌方。 1937年7月7日。卢沟桥。 那一天发生的事，改变了整个东亚。 89年后的今天，又是7月7日。全东信破产的消息在日本刷屏。而我们在彼岸看着，看到一个曾经差点吞下整个亚洲的法西斯怪物，如今连一家替小店垫钱的中介都救不活。 或许，这就是天道好轮回吧。

我去西方国家喜欢去贫民窟逛。 昨天去了LA的Skid Row逛下，就在小东京隔壁。晚饭前后去了两次。 感想是个关于日本的暴论： 日本之所以目前经济搞不过中国美国，贫富差距太小是原因之一。 政府一直太左了，照顾穷人太多，把富人往穷里整。 当然，我是左派，平等我喜欢，这也是我当初选择日本的原因之一。 日本对富人的税太重了。特别是遗产税，法人税。 这使得公司都讲安全的细水长流，佛性的百年老店。不追求暴利。但经济的发展一定是暴利行业推动的。社会上都是ROE个位数的公司，难免气死沉沉。 这使得个人不会为自己的人生投入和冒险。收入高税高，又无法传承，还不如躺平，反正政府的兜底和轻松的短工也能活命。 外国的有钱人和公司，也想办法回避。 这种制度当然让社会更温和平稳，很少中国美国那种赤贫，大阪西成和东京南千住，也能够保证基本的整洁和治安。但经济确实只能慢慢发展了。 我个人偏左，还是更喜欢慢慢发展就好。富人嘛，不要太过分，该交税交，交了生活也比穷人好很多嘛。当然，高市政权，包括以前的安倍，其实是在慢慢改变这种经济结构的，我也不强烈反对，毕竟转变了对我还有利，相信他们也不会对穷人太过分。 附一张LA贫民窟照片。我不擅长写太长，有点东拉西扯。谁能教我怎么用AI写？🤣😃

日本外资酒店最大的建设浪潮时期 这个时期，还在当下，但是进入了尾声。 酒店是一个国家国运的晴雨表，这么说虽然有些夸张，但也是事实。 人为什么要住酒店，因为流动。 无论是商业往来的流动还是旅游观光的流动，一个国家经济活跃、国际往来增加，旅游业繁荣，最先感受到的就是酒店行业。 反过来讲，一个国家经济衰退，战争或者政治封闭，国际关系恶化，酒店的入住率和客单价往往也会迅速反应出来； 其实，酒店比普通的房地产更能反映出真实的经济。 住宅的租金可以很多年不变，写字楼也可以空着，只有酒店今晚的房价，入住率，几乎每天都在重新定价。 某种程度上讲，酒店还能反映资本对于这个国家未来的判断。 当一个国际机构愿意花几十亿甚至上百亿买酒店，他买的绝对不是今晚的入住率，而是未来十年二十年这个国家游客数量、房价上涨、城市吸引力、汇率上升、消费能力、旅游政策以及这个国家本身的稳定性。 当前，是日本历史上自二战以来，最大的外资酒店建设浪潮时期。 这股浪潮始于2000年，而且预计要持续到2030年。 为什么是2030年呢？ 因为日本入境游到达6000万人次，就是终极承载量，以及所有的外国头部酒店品牌入住日本为标志。 伴随着酒店热的背后是日本这一轮入境游真正开始加速，大约可以从2000年前后算起。 2000年，访日外国游客只有475.7万人。 2013年，第一次突破1000万人。 2016年，突破2000万人。 2018年，突破3000万人。 2025年，第一次突破4000万人，达到4268万人。 从475万人到4268万人。 25年，接近9倍。 中间除了新冠疫情导致的三年异常中断之外，日本入境游的大趋势几乎一路向上。 拿今年的7月份来说，访日外国游客人数为3442100人，同比增长0.1%，创下历年7月份的最高纪录。 包括韩国、印度尼西亚、墨西哥等在内的17个市场均创下历年7月最高纪录。其中，台湾地区市场更创下单月历史最高纪录，首次突破70万人。 核心是：即使是在大陆游客暴跌56.1%的情况下，依然实现了增长。 我预测今年日本全年入境游与去年基本持平，甚至有可能增加，背景是大概率中国游客减少500万人次的情况下。 如果不受中日关系的影响，以及不受国际地缘政治冲突的影响，日本入境游到2030年实现6000万人次，是可能的。 在日本入境游的推动下，过去20年，几乎所有的国际酒店品牌都在不断入住日本，本土酒店集团也是迅速发展，比如APA，东横Inn，Super hotel，星野集团等等。 每一家入住日本的国际酒店，背后都往往都站着一家日本大型开发商。 比如三井不动产。它先后参与引进了： Mandarin Oriental Tokyo，2005年开业； The Ritz-Carlton Tokyo，2007年开业； Four Seasons Hotel Tokyo at Otemachi，2020年开业； Bulgari Hotel Tokyo，2023年开业； Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi，预计2027年开业。 再看东京建物。 2014年，把Aman第一次带进日本：Aman Tokyo； 2028年，Raffles Tokyo计划开业； 2029年度下半年，SEN/KA TOKYO by The Crest Collection计划开业。 再看三菱地所。 2007年，The Peninsula Tokyo； 2017年，Ascott Marunouchi Tokyo； 2028年，日本第一高楼TORCH TOWER计划引进Dorchester Collection。 这不仅是日本第一家，而是Dorchester Collection的亚洲第一家酒店。 再看森大厦。 2003年，六本木Hills引进Grand Hyatt Tokyo； 2014年，虎之门Hills引进Andaz Tokyo； 2023年，Hotel Toranomon Hills开业； 2024年，麻布台Hills又引进Janu Tokyo。 而Janu Tokyo更有意思，这不是日本第一家，这是Janu这个品牌在全世界的第一家酒店。 还有积水House。 严格来说，它并不是传统意义上的“三井、三菱、住友”式财阀开发商，但在日本高端酒店领域同样非常重要。 它参与推动过一系列Marriott系高端酒店，包括The Ritz-Carlton Kyoto、W Osaka、The Westin Yokohama等。 尤其是京都Ritz-Carlton，是国际顶级酒店从东京、大阪向日本核心旅游城市扩张的一个非常典型的案例。 三井不动产、三菱地所、森大厦、东京建物、积水House……这些日本最聪明的房地产公司，为什么都在抢国际顶级酒店？ 难道他们真的只是为了赚那几十间、几百间客房的钱吗？ 当然不是。 因为对于大型开发商来说，酒店从来不只是一家酒店。 一家安曼、一家宝格丽、一家四季、一家半岛、、、放进一个大型城市综合体之后，它提升的是整栋楼甚至整个区域的价值。 如果说住宅看人口，写字楼看企业，商场看消费。 那么酒店看的就是流动！ 一个国家真正繁荣的时候，就是人、钱、企业和资本都愿意往这里流动的时候。 现在走在东京的街头，无论是旅游密集的台东区，还是繁华昂贵的中央区，一座座酒店正在拔地而起。 当前，日本人口已经低于1.2亿。但全世界来到日本的人，却从一年475万变成了4268万。 从4268万到6000万，这中间还有1700多万人的增量。 这些人来了以后，总要有地方睡觉。吃住行游购娱都是刚需。 这，可能就是未来几年日本酒店最大的故事。

大家都有看過苔苔新潟玩的影片了嗎！(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎) 第一次跑東京跟大阪以外的地區！才知道日本真的是去哪裡都是寶藏哇✨ 新潟有很多地方都有開放cosplay 去拍照🥺🥺真的超棒的！！ 食物也是超級好吃…… 推薦喜歡cosplay 的大家想前往日本取景的話新潟真的是首推哇！⁄(⁄ ⁄ ⁄ω⁄ ⁄ ⁄)⁄ 第二隻影片也在今天上架啦！會介紹CP值很高日料！真的超好吃..！ 記得準時觀看哇！ 另外這次來新潟的行程是可以直接包套購買的，對於像苔苔這樣懶的排行程的人非常方便🥺

【日經BP精選：日本新幹線將推出6萬日元包間座位，挑戰高附加值服務】包廂內可使用專用平板電腦單獨調節照明和空調，同時配備專用Wi-Fi等。以「希望號」為例，單人使用東京～新大阪區間的7號車廂「Cabin」時，票價為6萬790日元（平峰期·單程，約合人民幣2558.8元）……

東北來玩的白皮爺們弟弟，又肥又圓又大的肉臀，插進去的肉逼柔軟滑嫩的包裹著堅挺的雞巴。正面頂噴之後換成騎乘姿勢，讓弟弟在自上而下的衝擊中不斷地求饒

东财偏股基金指数周线跟踪，东财偏股基金指数涵盖所有1万只主动投资基金（偏股和混合非行业主动基金）的综合指数，截止到周四的今年收益是5.44%，大约可以排名前35%，只要领先该指数3%以上，基本就可以进入前20%优势基金的行列（基金目前大部分都是周五的收益，需要看周四的收益），我们日常做的全市场主动基金，可以对标该指数来考核基金经理对于调仓的业绩评价。就是捕捉热点和主线及时性的锚定指数。 我们的收益率： 1 今春两会当天，我们学员清仓 2 四月初我们买入科创588000，五月底学员清仓（我同时停止订阅） 3 8月初买入黄金，九月上旬止盈 我们的“学员基金”应该排名第几位？欢迎订阅学习验证：

【東盟“大家庭”首次齊聚東博會 共赴“3.0機遇”之約】9月17日，第23屆中國—東盟博覽會(簡稱“#東博會”#)暨中國—東盟商務與投資峰會(簡稱“峰會”)在廣西南寧開幕。東帝汶首次以東盟正式成員國、東博會共同主辦方身份參會，#東盟# 11國首次在東博會齊聚。