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日本外资酒店最大的建设浪潮时期 这个时期，还在当下，但是进入了尾声。 酒店是一个国家国运的晴雨表，这么说虽然有些夸张，但也是事实。 人为什么要住酒店，因为流动。 无论是商业往来的流动还是旅游观光的流动，一个国家经济活跃、国际往来增加，旅游业繁荣，最先感受到的就是酒店行业。 反过来讲，一个国家经济衰退，战争或者政治封闭，国际关系恶化，酒店的入住率和客单价往往也会迅速反应出来； 其实，酒店比普通的房地产更能反映出真实的经济。 住宅的租金可以很多年不变，写字楼也可以空着，只有酒店今晚的房价，入住率，几乎每天都在重新定价。 某种程度上讲，酒店还能反映资本对于这个国家未来的判断。 当一个国际机构愿意花几十亿甚至上百亿买酒店，他买的绝对不是今晚的入住率，而是未来十年二十年这个国家游客数量、房价上涨、城市吸引力、汇率上升、消费能力、旅游政策以及这个国家本身的稳定性。 当前，是日本历史上自二战以来，最大的外资酒店建设浪潮时期。 这股浪潮始于2000年，而且预计要持续到2030年。 为什么是2030年呢？ 因为日本入境游到达6000万人次，就是终极承载量，以及所有的外国头部酒店品牌入住日本为标志。 伴随着酒店热的背后是日本这一轮入境游真正开始加速，大约可以从2000年前后算起。 2000年，访日外国游客只有475.7万人。 2013年，第一次突破1000万人。 2016年，突破2000万人。 2018年，突破3000万人。 2025年，第一次突破4000万人，达到4268万人。 从475万人到4268万人。 25年，接近9倍。 中间除了新冠疫情导致的三年异常中断之外，日本入境游的大趋势几乎一路向上。 拿今年的7月份来说，访日外国游客人数为3442100人，同比增长0.1%，创下历年7月份的最高纪录。 包括韩国、印度尼西亚、墨西哥等在内的17个市场均创下历年7月最高纪录。其中，台湾地区市场更创下单月历史最高纪录，首次突破70万人。 核心是：即使是在大陆游客暴跌56.1%的情况下，依然实现了增长。 我预测今年日本全年入境游与去年基本持平，甚至有可能增加，背景是大概率中国游客减少500万人次的情况下。 如果不受中日关系的影响，以及不受国际地缘政治冲突的影响，日本入境游到2030年实现6000万人次，是可能的。 在日本入境游的推动下，过去20年，几乎所有的国际酒店品牌都在不断入住日本，本土酒店集团也是迅速发展，比如APA，东横Inn，Super hotel，星野集团等等。 每一家入住日本的国际酒店，背后都往往都站着一家日本大型开发商。 比如三井不动产。它先后参与引进了： Mandarin Oriental Tokyo，2005年开业； The Ritz-Carlton Tokyo，2007年开业； Four Seasons Hotel Tokyo at Otemachi，2020年开业； Bulgari Hotel Tokyo，2023年开业； Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi，预计2027年开业。 再看东京建物。 2014年，把Aman第一次带进日本：Aman Tokyo； 2028年，Raffles Tokyo计划开业； 2029年度下半年，SEN/KA TOKYO by The Crest Collection计划开业。 再看三菱地所。 2007年，The Peninsula Tokyo； 2017年，Ascott Marunouchi Tokyo； 2028年，日本第一高楼TORCH TOWER计划引进Dorchester Collection。 这不仅是日本第一家，而是Dorchester Collection的亚洲第一家酒店。 再看森大厦。 2003年，六本木Hills引进Grand Hyatt Tokyo； 2014年，虎之门Hills引进Andaz Tokyo； 2023年，Hotel Toranomon Hills开业； 2024年，麻布台Hills又引进Janu Tokyo。 而Janu Tokyo更有意思，这不是日本第一家，这是Janu这个品牌在全世界的第一家酒店。 还有积水House。 严格来说，它并不是传统意义上的“三井、三菱、住友”式财阀开发商，但在日本高端酒店领域同样非常重要。 它参与推动过一系列Marriott系高端酒店，包括The Ritz-Carlton Kyoto、W Osaka、The Westin Yokohama等。 尤其是京都Ritz-Carlton，是国际顶级酒店从东京、大阪向日本核心旅游城市扩张的一个非常典型的案例。 三井不动产、三菱地所、森大厦、东京建物、积水House……这些日本最聪明的房地产公司，为什么都在抢国际顶级酒店？ 难道他们真的只是为了赚那几十间、几百间客房的钱吗？ 当然不是。 因为对于大型开发商来说，酒店从来不只是一家酒店。 一家安曼、一家宝格丽、一家四季、一家半岛、、、放进一个大型城市综合体之后，它提升的是整栋楼甚至整个区域的价值。 如果说住宅看人口，写字楼看企业，商场看消费。 那么酒店看的就是流动！ 一个国家真正繁荣的时候，就是人、钱、企业和资本都愿意往这里流动的时候。 现在走在东京的街头，无论是旅游密集的台东区，还是繁华昂贵的中央区，一座座酒店正在拔地而起。 当前，日本人口已经低于1.2亿。但全世界来到日本的人，却从一年475万变成了4268万。 从4268万到6000万，这中间还有1700多万人的增量。 这些人来了以后，总要有地方睡觉。吃住行游购娱都是刚需。 这，可能就是未来几年日本酒店最大的故事。

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

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