日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

$MRVL 收购瑞士光学公司Polariton，为下一代3.2T光模块提前作技术储备。 $MRVL 绝对的大帝之姿，未来20倍机会，市值还没中际旭创大。 它还是仅次于博通的ASIC芯片设计公司。 俩个赛道都是天花板万亿美金。 现在这个市值太便宜了。

$LWLG 这家公司比较有意思地方是 $mrvl 最近收购的Polariton 是 $LWLG 的核心合作伙伴，其主打产品“等离激元（Plasmonic）调制器”正是基于 $LWLG 的 Perkinamine电光聚合物 材料开发的。 $Mrvl 收购 Polariton 后，相当于将 $LWLG 的材料应用方案“间接收入囊中”。 $LWLG 作为底层的材料供应商，其聚合物技术现在成为了 Marvell 迈向 3.2T 及更高带宽 光互联路线图的关键拼图。 $LWLG 真正有业绩估计也跟 $MRVL 一样， 要到今年年底爆发了。

🧵 后端/基建开发推荐阅读的十篇论文 别只背八股了，很多面试题就是这些论文里的工程问题被压缩成的问答。 推荐按顺序读，强烈建议边读边画图/做笔记。 1️⃣ RocksDB： 看懂工业级 KV 存储怎么演进 RocksDB 这篇不是讲单个算法，而是讲一个 KV 存储在大规模生产环境里，优化重点怎么从写放大、空间放大一路转到 CPU 利用率。 Evolution of Development Priorities in Key-value Stores Serving Large-scale Applications: The RocksDB Experience 2️⃣ WiscKey： 理解为什么要把 key 和 value 拆开WiscKey 的核心是把 LSM-tree 里的 key 和 value 分离，减少 I/O 放大，尤其适合理解 SSD 时代 KV 存储的设计取舍。 WiscKey: Separating Keys from Values in SSD-conscious Storage 3️⃣ Vertical Paxos： 把主从同步放进共识算法里看很多高可用方案看起来只是“注册中心 + 主从同步”，但 Vertical Paxos 提供了更底层的解释框架。 Vertical Paxos and Primary-Backup Replication 4️⃣ PacificA： 工程里的强一致复制协议PacificA 讲的是日志型分布式存储系统里的复制框架，重点不是抽象共识理论，而是故障、恢复、对账这些工程细节。 PacificA: Replication in Log-Based Distributed Storage Systems 5️⃣ SWIM： 服务发现别只会说注册中心SWIM 把故障检测和成员变更传播拆开，用随机探测 + gossip 传播，解决大规模节点下全量心跳扛不住的问题。 SWIM: Scalable Weakly-consistent Infection-style Process Group Membership Protocol 6️⃣ TiDB： Raft 怎么落到 HTAP 数据库里TiDB 这篇讲 multi-Raft、行存、列存副本和 learner，适合看 Raft 怎么服务事务和分析混合负载。 TiDB: A Raft-based HTAP Database 7️⃣ Paxos vs Raft： 别把二者理解成口水战这篇用相同术语比较 Paxos 和 Raft，结论很实用： 二者整体方法接近，核心差异主要在 leader election。 Paxos vs Raft: Have we reached consensus on distributed consensus? 8️⃣ Paxos 和 Raft 的形式化映射： 把学术优化搬到工程系统上海交大这篇建立了 Paxos 和 Raft 的形式化对应关系，还讨论如何把 Paxos 优化迁移到 Raft。 On the parallels between Paxos and Raft, and how to port optimizations 9️⃣ PolarFS： 高性能共享存储里的 ParallelRaftPolarFS 为 PolarDB 做低延迟共享存储，里面提出 ParallelRaft，用乱序 I/O 能力突破 Raft 严格串行带来的吞吐限制。 PolarFS: An Ultra-low Latency and Failure Resilient Distributed File System for Shared Storage Cloud Database 🔟 X-Engine： 双 11 级 OLTP 存储引擎X-Engine 是阿里的 OLTP 存储引擎方向，适合看电商峰值流量下，存储层怎么做写入、压缩、缓存和冷热数据管理。 X-Engine: An Optimized Storage Engine for Large-scale E-commerce Transaction Processing