上海中心城区（尤其是黄浦老城厢、静安张园周边等）不少石库门/里弄地块已经完成居民动迁（保护性征收），但长期围挡封存、未大规模开建，形成“人走房空”的过渡状态。 为什么动迁完却迟迟不开建？ 政策彻底转向“留改拆并举，以保留保护为主” 2017年后，上海明确从过去以拆除为主的旧改，转向保护优先。中心城区大量石库门里弄被划入历史文化风貌区、风貌保护街坊或优秀历史建筑范畴，实行“征而不拆、人走房留”。不能像过去那样整片推平建高楼，必须修缮、保留肌理、有时还要整体平移。 施工本身极其复杂、周期长 典型如张园：2018年启动保护性征收，2020年完成动迁，西区2022年才开放。东区为了在老建筑下方开发地下三层空间（停车、商业、地铁2/12/13号线站内换乘），不得不把部分建筑群临时平移出去（最著名的是7500吨“华严里”用432个机器人日行约10米移动），地下结构做完再归位修缮。这类“地上行走、地下生长”的工程，从动迁到全面运营往往要5-10年。 经济账难算平 动迁成本极高（黄浦区2025年相关支出预算就很高），保护修缮+地下开发费用巨大，而地上可新增建筑面积被严格限制。过去“毛地批租”模式因成本倒挂早已停摆，现在多用政府土地储备+平台公司主导。商业回报依赖高端消费/文化IP，市场一旦冷却，开发商就更谨慎。黄浦老西门、乔家路、方浜中路一带就有不少被描述为“无人区”的围挡地块。 规划和审批链条长 风貌保护专项规划、控规调整、地下空间、文保审批等层层叠加，加上历史风貌保护资金统筹、开发权转移等机制还在完善中。 以后怎么解决？城市规划方向 上海已经明确进入存量更新阶段，大规模成片旧里改造基本收官（2022-2025年基本完成成片及零星二级旧里以下改造），未来不会再走过去“拆完就建高楼”的老路。 续文脉 + 留韵活化：黄浦等核心区明确从“拆改腾地”转向“留韵活化、价值深耕”。重点是历史建筑保护性修缮、里弄街坊基础设施升级、功能置换（商业、文化、办公、体验空间）。张园、海玥黄浦源·十八里、顺昌路等项目就是样本：保留原生石库门肌理，用平移、原位托换、修旧如旧+局部新建，再配地下空间。⁠ 地下空间补偿地上受限：这是核心区解决密度与保护矛盾的主要手段，同时解决停车、地铁换乘等城市功能。 资金与机制：土地出让收入专项用于风貌保护；探索开发权转移；政府主导或政企合作；对重点旧改和风貌地块有财政支持。 其他重点：城中村改造（未来几年最后一波大规模动迁窗口）、不成套职工住宅改造、老旧小区大规模修缮（计划2400万㎡级别）。 中心区土地其实不稀缺，文化IP（石库门里弄）是否有溢价？张园西区客流和品牌表现说明活化路径是可行的。但保护项目利润薄、周期长，纯市场化动力不足，需要政策持续托底。经济下行周期，这个托底，谁也没底气。 功能淘汰和城市发展方式的淘汰——从增量扩张、大拆大建转向存量提质、精细更新。老石库门作为海派城市记忆的一部分，不会被简单清除，但原住民的生活方式和低效空间会逐步被现代功能替代。短期这些围挡地块还会持续存在，是必要的“等待期”；中长期会以保护性活化项目逐步打开。 上海中心城区的石库门更新已经从“拆得快”进入“留得住、活得好”的阶段。但过程确实漫长；逻辑是清晰的：先保护，再活化，地下补功能，经济靠文化+商业慢慢回本。具体地块进度差异很大，张园这种标杆项目推进相对明确，老城厢一些复杂地块可能更慢。 这是个两难，暂时在地产下行阶段还无解。