ミゲル@不動産(タワマン+1棟収益)
@migerumansion
都心/大阪を中心に、区分／1棟アパマン不動産をたくさん買っています。30代後半 累計で200億、分譲区分マンションは100億買いました。最大保有時保有約600戸・融資残高65億、大家歴は18年、業歴は5年。旧帝卒→広告→専業大家→不動産屋開業。宅建免許は2つあります。
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韓国のサーキットブレーカー、日経も-1600円って結構でかい。都心の億ションこそ実は株の含み益が頭金の原資になってるケース多いんだよな。株安が続くと「現金一括」組の動きが一気に鈍る。着工遅延より先に、まず成約スピードが落ちるのが不動産の現場感覚だからな。
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AIで消える仕事に不動産仲介が入ってるけど、半分正解で半分外れだと僕は見てる。
物件検索と書類作成は確実にAIに置き換わる。ポータル見れば誰でも相場がわかる時代だしね。
でも残る部分がある。売主が「いくらで売れば損しないか」で迷った時、最後に背中を押せるのは人なんだよな。数字を出すのはAI、腹を決めさせるのは人。ここは当分消えないよ。
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父「遺言なんて縁起でもない、書かんぞ」
↓死後
相続人が兄弟3人に
↓
実家の名義変更に、全員の実印が必要
↓
一人が「取り分に納得いかない」
↓
不動産は1円も動かせず、売ることも貸すこともできない
↓
固定資産税だけ払い続けて、ただの空き家に
遺言書たった一枚で、全部防げた話、、
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築地って市場跡地19haの再開発ばっかり注目されるけど、僕が面白いと思ってるのは駅前の築地一丁目で首都高の上部空間をつなぐ再開発が動いてるとこなんだよ。
いわゆるKK線が歩行者空間に生まれ変わって、銀座から築地まで空中で歩いてつながる話。
こういう「面」で街がつながる再開発は、点で1棟だけ建てるのと資産価値の効き方が全然違うからね。
築地が単体のエリアじゃなくて銀座の続きとして見られ始めた瞬間に、賃料も見え方も変わってくる気がする、、
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爆買いの主役が炊飯器から不動産に変わったのか、、
円安で日本がバーゲンセール状態って言われてるけど、僕から見ると彼らが買ってるのは港区とか都心の一等地であって、地方の空き家じゃないからね。
同じ「日本の不動産」でひとくくりにされがちだけど、結局は都心の二極化がもう一段進むだけかな、、
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三菱UFJが時価総額首位に躍り出たってことは、金利上昇局面がいよいよ本格化してる証拠なんだよな。メガバンクが儲かる裏で、デベロッパーの開発融資コストも着実に上がってる。金利0.5%の差でも数億円規模の開発コストに跳ね返るから、採算割れで着工を先送りする案件がじわじわ増えるだろうな。新築供給、思ったより絞られてくるだろうな。
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良品計画、値下げ控えて営業利益+36%は不動産業界も他人事じゃないんだよな。ゼネコンも資材メーカーも同じ理屈で価格転嫁始めてる。原価が上がっても客が呑むなら下げる理由がない。新築価格が下がらない本当の理由は需要じゃなくて「値引きしなくても売れる」側の開き直りなんだよな
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良品計画が立川に出てから街の磁力が一気に変わったんだよな。商業が先行して住宅需要が後追いするパターンで、郊外の一等立地ほど建築コスト高騰の直撃くらってるからな。着工から引渡しまで1年延びるのもザラで、今の坪単価はまだ供給不足を織り込み切れてないだろうな。
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安川電機、モーションコントロールはAI特需で爆益なのに基幹システム移行の自爆で営業利益19%減か。笑い事じゃなくてな、部材メーカーの内部トラブルは受注残に直結するんだよな。半導体・データセンタ向け部品の供給が乱れりゃ、設備投資してる工場の建屋着工まで連鎖して遅れるからな。地味だけど新築価格に効いてくる話だぞ。
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高校生4人が氷点下の沼で小3男児を救出した件、こういう行動力ある若手こそ建設業界が欲しい人材なんだよな。今、職人の平均年齢は55歳超で担い手不足が深刻、着工から竣工まで数ヶ月遅れるケースも珍しくない。若い力が現場に流れないと新築価格の上昇はまだ続くだろうな。
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購入前の5要素はあくまで入口。グロス利回りで判断して終わる人が多いが、管理費・修繕積立・空室損失を差し引いたネット利回りまで試算して初めてスタートラインに立てる。
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不動産投資の収益は、物件を買う前と買った後で決まる要素が違う。
購入前に自分で見極めるべきなのは、 ・立地 ・利回り ・物件価格（グロス） ・ローン返済額 ・家賃収入の将来性
この5つを見誤ると、そもそも投資として成立しない可能性が高い。
一方で、購入後の収益を大きく左右するのが、 ・空室率 ・修繕・原状回復費用 ・建物管理費用
この部分は管理会社の力量で大きく変わる。
同じ物件でも、管理次第でキャッシュフローはマイナスにも、年間数百万円の利益にもなり得る。
「何を買うか」と同じくらい、「誰に管理を任せるか」が不動産投資では重要。
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プレサンス、2025年供給戸数で全国トップ。首都圏の戸建てとマンションを二輪で回しながら、気づけばアメリカまで進出してた。9月決算だから来期の通期予想が出るのは11月。ここで化けるかが見えてくる。
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退去費用30万請求されて、そのまま払う人多いけど、実はほとんど減らせるんだよな。
国交省のガイドラインで、経年劣化と普通に使ってできた傷は大家負担って決まってる。日焼けした壁紙、家具のへこみ、これは借主が払う必要ない。
まずやるのは請求の内訳をもらうこと。「ハウスクリーニング一式15万」みたいなドンブリ請求は、内訳出させるだけで半額以下になること多いからね、、
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北千住が住みたい街で上位常連になった理由、駅の便利さだけじゃないんだよな。
JR・メトロ・つくばエクスプレス・東武で5路線使えて、都心も千葉も埼玉も一本。それでいて家賃はまだ北千住プレミアムが薄くて割安。
僕が見てるのはこの先で、、5路線ハブの駅前がここまで再開発で整うと、あと数年で「安いから住む」街から「住みたいから住む」街に変わる。
今の家賃、数年後に振り返ると安かったってなるかな。
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世田谷区、住みたい街で上位なのに空き家率は23区でトップクラスらしい。
2020年「コロナで東京の不動産は終わる」
↓
みんな地方移住、リモートワーク万歳
↓2年後
気づけば出勤体制に逆戻り
↓
東京都の人口、過去最高の1400万人超え
↓
「暴落」に賭けた空売り勢が慌てて買い戻し
↓
マンション価格、結局コロナ前より上
一番損したの「東京終わる」を信じた人なんだよな、、
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名古屋金利1.3%台がまだ生きてるの、普通にすごい
ただ記事にもある通りよそ者には壁が高くて、地銀って結局「地元でずっと商売する人」に一番いい条件を出すからね
都心で借りてる身からすると1.3%は羨ましいけど、その分エリアに縛られるトレードオフはあるかな、、
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2つ目（続きが気になる型）を採用します。
50年ローン、月々3.5万下がるってバズってるけど、その裏側計算した人いる?5000万を金利1%で借りると、35年は総返済5931万、50年は6357万。月3.5万浮かせるために426万多く払う契約なんだよね、これがまた、、
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ヒルサイドテラス、槇文彦が30年かけて街と一緒に育てた建築ってのがすごいんですよね。代官山の強さの根っこはここだよなぁ
神社参道の整備って街の格上げに効くんすよね。大崎の居木神社周辺、再開発で駅直結デッキから鳥居前の広場まで綺麗になって、だいぶ雰囲気変わった
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大崎ステーションレジデンスの再開発にあたっては裏に表にめちゃめちゃ調整大変だったろうと推察しますが、
いざ整ってみると①駅直結のデッキ、②綺麗な参道、そして③鳥居前の広場も整備され、居木神社の良さが爆上がりしてますw
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