西门町陌生搭讪 EP. 3 - 失婚美乳少妇 (下） 她关了震阴蒂的假屌，放在一旁 「不用...这不用...」她喘着气 「有肉棒就够了对不对」 她点头 （剩下对话略） —- 「堆积重复高潮」该怎么进行？ 预告送你看一次循环，没多长，就一分多钟 正片13分钟，已TG会员群 欢迎学去用在妹子身上 🤜🤛😁

今天去了神保町的局外人书店，讨论下周三在銀座单向街的话题分享。这期是我在单向街今年 AI 系列主题活动分享的第一期！本期介绍如何使用今年以来流行的 OpenClaw，hermes agent 和我做的 wanman ai 等 AI Agent matrix 产品构建一人公司，欢迎大家报名参与！

某天逛西門町 被這位酒店經紀攔下來 問我有沒有興趣做酒店小姐.. 後來+賴聊天 他直接變成我的粉絲 🤣還一起約好去西門旅館愛愛 恩～野生捕獲新粉絲好像也不錯🤣 🔥約會無套報名 「我會塞跳蛋來約會唷」遙控器給你控制

2026年7月12日新中國聯邦 台灣寶島農場 線下活動 #西門町# #滅共台灣農場不缺席# 滅共這條路前方所面臨的處境與敵人看似冰冷晦暗，然而，七哥與戰友互相扶持與信任，身後總是溫熱、厚實、可靠的，向前走的每一步都是踏實、自信且勇敢的！ 我們深信，在團結齊心下，每一次行動，對中共而言都是精準重擊！ 直到中共消亡，我們定會迎接屬於正義一方的完美勝利！

日本官员表示，熊本县一座百货公司在一场强烈地震中发生爆炸，继而局部坍塌，所人被困。 据共同社报道，出事的是熊本县嘉岛町的“永旺梦乐城熊本”（Aeon Mall），大楼二楼部分坍塌。 地震在7月28日东京时间16:27（07:27 GMT）发生，震中位于九州岛内陆，当局下令超过15万人紧急疏散，气象部门一度发布海啸预警，但在1小时后撤下。

此《元春集万图》册由清代宗室弘旿绘。全册共十二开，题名均以 “万” 字开头，如：万玉开韶、万町麦浪、万艇江渔、万仙介品、万年拱祝等。画作以初春万物复苏为引，将自然风物、农渔烟火与仙山瑞相巧妙交融，暗喻皇帝治理下的国泰民安。此册现藏于台北故宫博物院。介绍下载：

逃出地震，逃不出“上司”一句话——22岁日本女孩之死，撕开服从社会的遮羞布 一个本不该发生的死亡 2026年7月28日，日本熊本县突发强震。嘉岛町的“永旺梦乐城熊本”商场内，22岁的大竹玖瑠美和所有工作人员一样，第一时间撤离到了室外安全区域。她给母亲发了LINE消息报平安，她安全了。 地震是天灾，她躲过了。 真正杀死她的，是地震后的一通电话。 上司打来电话说：“把营业款放进保险柜。” 大竹对偶然在停车场遇到的姨妈和表姐说：“公司让我把营业额放进金库，我得回店里。”姨妈和表姐拼命拦她：“危险，别去！” 但她说“这是公司的指示。” 她和一名女同事一起回到了二楼店铺。大约五分钟后，爆炸发生了。两人当场遇难，遗体第二天才在店铺废墟前被找到。 大竹玖瑠美，22岁，家中长女，三年前父亲去世后一直陪伴、支撑着母亲。 她本来已经跑出来了。 有人会说：这不就是个意外吗？地震引发瓦斯爆炸，谁能预料？ 但大竹的亲属说：“我认为这是人祸。 ” 为什么是“人祸”？ 因为做出“回店里”这个决定的，不是大竹本人。是一个坐在办公室里、身处安全地带的上司。休假的店长打电话给大竹的同事，要求她们把现金锁进金库。这位上司自己身在何处？在安全的地方。但他残忍地让两个已经逃出来的年轻女孩回到随时有余震风险的建筑里，去保护那点营业款。 熟悉日本职场的人都清楚，日本职场等级森严，服从文化根深蒂固。日本社会文化中有下级绝对服从的传统，这种等级森严的观念被延伸到了职场。上司的指示就是命令，下属的职责就是执行，不问对错，不计代价。 大竹的亲属说：“玖瑠美是个责任感很强的孩子，公司这么说了，她就觉得必须去。” “责任感”三个字，在这一刻显得多么讽刺。一个22岁的女孩，地震后第一时间想着疏散顾客。逃出来后，上司一句话，她就能把自己的命押回去。 日本企业的管理逻辑，从来就是把“组织忠诚”置于“个人安全”之上。在日本的职场文化中，组织和谐与集体利益被无限放大，个人的意志、判断乃至生命安全，都可以被牺牲。一个决策者坐在安全的地方打个电话，两个鲜活的生命就没了，这种权力结构，本质上就是把人当工具用。 大竹的表姐和姨妈拦过她，但她还是去了。为什么？ 因为在日本职场，“拒绝上级”是一件比死还难的事。 调查显示，64%的日本中层管理者每年对下属的斥责“不超过几次”，听起来好像很温和？恰恰相反。这意味着上级根本不需要骂你，你已经被“读空气”的文化驯服了。日本社会被“同调压力”绝对支配，“察言观色”不是情商技巧，而是一条隐形地拴在所有人脖子上的铁链。 在这样的环境中，服从不是选择，是本能。 一个22岁的年轻员工，面对上级的指示，她有说“不”的选项吗？理论上当然有。但现实是在日本职场，违抗上级意味着职业生涯的终结，意味着被集体排斥，意味着你“不合群”、你“没有团队精神”。日本企业广泛实行的终身雇佣制和年功序列制，更让员工对公司的依赖深入骨髓。你不敢拒绝，因为你输不起。 大竹不是没有判断力。她能在地震后第一时间疏散顾客、撤离建筑，说明她有清醒的避险意识。但当“公司指示”四个字压下来的时候，她作为“个人”的判断力被彻底覆盖了。这就是日本服从文化的可怕之处，它不是用暴力强迫你服从，而是让你自己觉得“必须服从”。 服从被视为确保安全和社会归属的手段。在这种文化里，“服从”被美化为“忠诚”“责任”“团队精神”，但本质上，它剥夺了个体最基本的权利：说“不”的权利，保护自己生命的权利。 更令人愤怒的，是事发后这家公司的反应。 悲剧曝光初期，Habita公司一度试图隐瞒真相，将员工遇难归咎于“天灾意外”，试图掩盖自己强制员工涉险的核心事实。据日本媒体报道，该公司的母公司同仁集团在事发后做的第一件事，不是向遇难者家属道歉，而是火速从官网上撤下关联Habita的链接，紧急移除了与企业法人上野景真相关的所有信息。 直到8月2日的通夜上，公司高管才被迫道歉。但道歉内容呢？把当时的命令转换成“如果可能的话，请把营业额放进金库”。把直接的命令说成“请求”，企图推卸责任 。大竹的亲属当面质问：“请说清楚，'把营业款放进金库'这句话是先说的，对吧？”公司高管被迫承认：“是的，是先说的。” 把命令包装成请求，把责任推给“如果可能” ，想尽一切办法甩锅，这就是日本企业面对危机时的标准操作：鞠躬、道歉、但绝不真正承担责任。 大竹的母亲悲痛欲绝，说：我的女儿再也回不来了。 大竹的悲剧之所以引起如此大的震动，恰恰因为它精准戳中了日本职场长期存在的痛点：上级对基层员工的极致压榨与生命漠视。 这不是孤例。日本的过劳死、过劳自杀问题，根源在哪里？就在这套“组织优先、个人靠边”的逻辑里。员工不敢拒绝加班，不敢拒绝不合理的要求，不敢说“我受不了了”，因为说了，你就是“不够忠诚”、“不够努力”、“拖团队后腿”。 日本社会长期以来形成的这套服从体系，把员工当成了可以无限使用的消耗品。你的健康可以牺牲，你的家庭可以牺牲，你的生命在“营业款”面前，也可以牺牲。 更可怕的是，这种文化已经内化到了每个人的骨髓里。没人拿枪指着大竹让她回去。是她自己觉得“必须回去”。 这才是最让人不寒而栗的地方。 如果我们把场景换到中国，一个中国女孩地震逃出来后，上司打电话让她回去锁保险柜，她会怎么做？大概率是：“地震呢，你疯了吧？要锁你自己来锁。” 然后直接挂断电话。 这不是什么“中国人不服从”，而是中国社会没有把“服从上级”抬高到可以牺牲生命的程度。在中国文化里，你可以拒绝不合理的指令，可以质疑上级的决定，虽然职场也有压力，但至少“命比钱重要”这个底线，是清楚的。 而在日本，这个底线模糊了。在“营业款”和“人命”之间，有人选择了营业款。而执行者，一个22岁的女孩甚至没有意识到自己有权拒绝。 大竹玖瑠美死了。死在她本该安全逃出的地方。死在一通电话之后。死在一句“公司的指示”面前。 她的亲属说：“愤怒大于悲伤”。但是仅仅愤怒有什么用？ 只要日本社会不从根本上反思这套“组织压倒个人、服从压倒判断”的文化，大竹的悲剧就绝不会是最后一个。 下一次，可能是另一个22岁的女孩或者男孩。 因为在一个把人当工具用的系统里，没有人是安全的。 大竹玖瑠美（2004-2026），22岁。 她本该活下去。

住牢房一晚多少钱？ 答案是超过14万日币。 要说用途变更，我们公司是比较专业的。因为我们的主营业务之一是在东京寻找旧楼，尤其是旧的、空的公寓楼，办公楼，改造成为旅馆和酒店。 我们是东京城市更新的深度参与者。 不过你能想象有人把监狱通过用途变更，改成酒店的吗？ 这可真是脑洞大开，噱头十足。 最近，高市早苗的故乡，日本奈良一栋关押了将近120年囚犯的红砖监狱，正式变成了一家全球独一无二的顶级酒店。一万上的入住价格超过人民币6000多元，而且还是食宿分开收费。 这就是星野奈良监狱酒店。 6月25日开业之后，预约情况还相当不错。 这座旧奈良监狱建于1908年，是日本明治五大监狱中，唯一完整保存至今的一座。2017年停止使用，同时被指定为日本重要文化财。 过去一百多年，它经历了奈良监狱、奈良少年刑务所等多个时期。 随着日本犯罪率长期下降、监狱收容人数不断减少，很多老监狱已经失去了继续存在的必要。维护一座上百年的红砖建筑，每年都是一笔巨大的财政支出。 如何能够既保护文化遗址，又能创造商业价值，还能不让老百姓出税金钱维护老旧设施呢？ 官方也是伤透了脑筋：监狱，改成住宅、商业设施、写字楼等等，都不是最理想的。 最终改造成酒店，是最理想的。今天的酒店最值钱的，从来不是床，而是独一无二的体验。 拥有奈良监狱这块地和楼的日本法务省启动了日本史上第一个国家级重要文化财PFI项目：所有权还在国家手里，运营权交给民间。 最终中标的是星野度假集团。  简单直白点说，就是：国家出房子，星野出钱和脑子，赚到的钱用来反哺文物修缮。 于是奈良监狱酒店上线，卖的就是很多人一辈子都想拥有一次的监狱体验。 中央看守室变成大厅。讲堂变成酒廊。接见室变成餐厅。十间独居牢房打通，变成一间豪华套房。甚至连铁门、铁栏杆、砖墙都被完整保留下来。 监狱变得没有那么恐怖，故事味道增加了不少。 全酒店48间客房，全部套房。 客室是将9至11个单人牢房打通改造而成，天花板3.5米，砖墙裸露，拱顶原封不动。让你享受住在牢房里，吃法餐，听留声机，看月光打在中庭的白色步道上。  这样的改造投资回报率如何呢？ 48间套房，满房一晚约706万日元。70%入住率下，每年客房收入约18亿日元。加上餐饮体验，全年营收保守估计25亿以上。 这下不仅监狱文化财得到了保护，星野集团护城河更强，大家都赚得盆满钵满。 文化财的稀缺性天然屏蔽了竞争。这哪里是酒店生意，这简直是垄断生意。 星野的品牌魔法更强大了。 星野在推进这个项目时明确表示：文化财被指定不是终点，而是如何维持修缮、传承未来的起点。从京都町家到冲绳珊瑚礁，再到奈良监狱，每一个“星のや”都是不可复制的场景。 星野卖的不是床，是故事，是稀缺，是独一无二的体验。 一个建筑完成了它的历史使命，很多国家第一反应是拆。 其实城市更新拆了重建，成本高，周期长，效率低，通过用途变更，让旧楼继续创造价值也是非常不错的选择之一。 学校可以改酒店，工厂可以改商业设施，仓库可以改艺术馆，连监狱都可以改成世界级的酒店。 存量资产运营在日本，尤其是东京这样的城市，有非常强大的需求。 当一座城市群足够大，你可以不停盖新的，也可以不断让旧资产重生。 对于一个进入人口减少时代的国家来说，这种能力，某种程度上讲，比盖更多房子更重要。 监狱改造，要我来玩，我还能需要提供特殊房间，可以配置道具，保证既尊重历史，又沉浸好玩。

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。