来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。

昨天陪同朋友有幸去拜访了一位A10+的一级投资大佬 对于产业投资的思考逻辑和学习能力深感佩服... 投航空航天，投量子计算，也投AI制药等等 全是未来的前沿科技和拥有护城河的细分龙头 为了投量子那个项目，搜集资料看书深入研究了22天 无论对这个产业的未来前景还是落地应用都做了深刻的研究，包括同行竞争 突然看了我书桌上放了一两年一直在吃灰的书有点惭愧 这几年真是又懒又笨又懈怠 拥有了点小钱就躺平，不学习，怪不得我这几年的交易毫无精进还持续退步... 另外还分享了其他的一些思考 1.永远保持对赚钱的强烈欲望，钱能解决99%的问题，如果那1%不能解决，就代表钱还不够多 2.自己的孩子，比任何人事物都重要 3.政策导向、市场环境很重要，在不正确的时候不做什么比做什么更重要，前三年在自己的别墅种菜... 4.年轻的时候胆子要大，不要怕输，但绝对不要负债；有家庭后要稳固大后方把一部分资金放在另一半那，自己手里的就算输了也不会影响生活 5.在投资市场中不要去碰杠杆，大多数人的认知无法撑起 6.要怀疑专家，通过逻辑分析推导去质疑从而得出自己的结论来支持自己的投资决策 唉，还分享了好多，真是不爱动脑太久丫的记不住那么多了，就这样吧🤣 他自认为对于产业投资是顶级的，但对A股的二级市场却很无奈，玩二级两个股被套，持仓1.8亿人民币，基本面很好但持仓一两年楞是不启动还一直浮亏... 真的足够谦虚所以向我们几位二级赌狗学习... 不过这次让我对一人公司的模式更深刻了 一个风景优美的办公地，一位阿姨前台接待，一张大大的书桌一台电脑，一个能接待朋友喝茶的办公室聊聊天喝喝茶，几千万几亿的一级投资全是一个人的脑力劳动~ 我觉得这种状态挺好的，不用像大中型的投资机构一样招募各种研究员交易员，偶尔有问题就问问相熟的研究员和同行... 活到老，学到老，保持竞争力😉😉😉 嗯，先把我手头的书看完！！！

《牌桌十七年：三个故事》 转自微博Liquid_Rino 我打牌第17年了。 不算大红大紫，但在这个圈子里，也算有人知道我的名字。说实话，这反而是件好事——在这个行业，名气很多时候意味着更大的波动，而不是更稳的收益。 这些年，我见过很多人。 有些人赢得很漂亮，有些人输得很彻底。 但最让我记住的，从来不是输赢，而是——人是怎么一步步走到某个结局的。 讲三个故事。 一、马总：一百万的来回，与一个消失的世界 我是在2022年认识马总的。 他做连锁餐饮和高端民宿，生意不小。那时候，他在一个线上局里已经输了大概一百万。朋友介绍我去帮他打，我就接了。 局不算特别大，20/40盲注，有时候4080抓200，但节奏很疯，一天波动五万十万是常态。 我跟他五五分。 一开始顺，赢了二十多万。后来回撤，又吐回去将近二十万。 这种局你很清楚——不是你不行，是波动本身就大。 马总这个人，有一点我一直记得很清楚： 他输的时候不骂人，但上头的时候，也绝对不听人。你指导你的，我玩我的。你让fold，我偏allin，还把别人bb了，七八万的锅，他硬给抢回来，你能怎么说？你只能把那些教条的GTO生生噎回去，老板打得好，老板精神。 后来我主动改模式，不再拿分成，改成收咨询费，一小时三五百。 对我来说，这更稳。 这段合作，大概持续了一年半。 最后，我帮他把那一百万基本填回来了，我自己赚了大概四十万。 听起来是个不错的合作。 但真正让我记住他的，不是这些数字。 有一年，他邀请我去青岛，说是度假，顺便打牌。 我去了。 住在崂山风景区旁边的一个高端民宿，叫“朴宿”。 海边的别墅，最好的套间，一晚几千块，全海景，睡觉风都是咸的甜的。 白天看海，吹风，随便走走。 晚上打牌，喝茅台。一墙的茅台。 那几天的节奏很奇怪——不像工作，更像在体验另一种生活。 他带我去他办公室，在青岛市中心，高楼上，落地窗俯瞰整个城市。 那一刻，我甚至有一种错觉，好像自己在跟李嘉诚儿子打牌。 那几天，我打牌的状态也变了。 我没有像平时那样“每一分都要挣”，反而更像是在做社交。 桌上都是他兄弟朋友。 有时候我甚至会无意识地放一点水，不去把局面“做死”。 结果就是—— 我还是每天在赢，但可能少赢了十几万。也许那几天喝完我没那状态，另外本来我在别人主场就没想把场面搞坏。 当时我心里有个很简单的想法： 如果每年都能这样来几趟，白天看海，晚上打牌，那也挺好的。 但后来你才明白—— 那种场景，本质上是“不可复制的”。 它只存在于那几天。 后来，他开始私下去打，而且越打越疯，动不动输五六十万。最主要的是，他去了新加坡，barcarrat‘小赢了几十万罢了’ 我依旧是在打牌，约会，打游戏，找姑娘切磋柔术。 再后来几个月，他开始找我借钱。说是周末麻将，不便提款，周转一下。 第一次三十万，我没多想。 第二次二十多万，我开始有点警觉。 第三次十五万，我没有再回。 之后，我们基本断了联系。 两个月后，介绍我们认识的前领导打电话来，说他挪用8000万被纪委带走了，让我确认还有没有账。 我说，还有两万多。 他说：“算了吧。” 电话挂掉。 那一刻我才意识到—— 你以为你是在和一个“老板、朋友、资源”建立关系， 但在他最后的阶段，你只是一个可以被调用的资金来源。 后来我听说，他的公司也基本没了。经济不好，高端餐饮没人消费，高端民宿没人住，进口牛肉事业也停摆了。 我有时候会想，如果有另一个世界，他可能只是一个普通老板，偶尔打打牌，陪孩子长大。我不恨他，甚至有时候想念那些日子，而且我一直觉得他值得一个更好的结局。 但现实不是。 二、箱子：松弛、巅峰与坠落 第二个，是香港玩家，外号“箱子”。 比我小七八岁，技术很强，也很勤奋。 我第一次听说他，是一个很典型的牌圈段子： 有人打电话说有大鱼，他直接从我们这桌起身狂奔打车过去，丢给司机两百港币不用找，坐上去，十五分钟赢八万。 这种人，你一听就知道—— 他不是在“等机会”，他是在“追机会”。 我后来在澳门见到他。 那时候他打100/200港币局，这在当时已经算比较高的级别。普通玩家，大多还在25/50。 他的信息网络很强，哪里有鱼，几乎第一时间就知道。 有一天晚上，我们一起去吃夜宵。 那是凌晨一两点。 他坐在那里，整个人是那种—— 不是困，而是兴奋之后的松弛。 那种状态很微妙： 你能看出来，他是认真打牌、靠这个吃饭的人，但此刻，他是赢的。 他旁边有个更年轻的朋友，非常夸张的花衬衫——那种你走过去很难不注意到的款式，拖鞋，白白净净，笑嘻嘻，整个人靠着椅子。 你一眼就知道，这种人不是装的。 是从小不缺钱，习惯被世界顺着，被周围人宠着。 那天桌上发生了一件事，我一直记得。 有个玩家，明显为了来挣钱，打法非常紧，被他连续打击，又被bad beat，再被他嘴上一顿祖安输出，整个人崩掉，连带着带来的老婆，一起灰溜溜离开。 他一边调侃，一边赢，狂赢。 桌上的人笑着跟他击掌，吹捧着他，说紧逼就是欠收拾。 那一刻，他就是这张桌子的王。 他赢了几万块。根本都是小钱。甚至不够他等桌等烦了到隔壁barcarrat的一注。 他手机响了一下，是他父亲发来的消息—— 百家乐刚赢了五十万，让他随便花。 你能理解那种状态吗？ 一桌人，七八个，酒、钱、牌局，还有一种完全不受约束的气氛。 那种场面里，你很难去谈什么“对错”。徒劳的说教在这里多么苍白。 你只会觉得： 如果他愿意，他那天就是皇子，可以带走任何他想带走的姑娘。 但问题在于—— 你很容易误以为，这种状态可以一直持续。 后来，他嫌德州等牌太慢，开始接触百家乐。 再后来，是消费、节奏、生活一起上去。什么豪车，名表，都是一晚上的事。 又过了一年。 再在北京吃饭的时候，箱子把他删了，说他扑街了。听说他因为资金问题被处理，又偷了前女友二十万的宝格丽手镯被澳门警方取保候审，在香港那边基本混不下去了。 三、对局：没有赢家的胜负 第三个故事更简单。 一个中国职业玩家，和一个日本老玩家在澳门单挑。两边都觉得对面是鱼。 1000/2000港币。 打了一天一夜。 中国玩家输了四五百万。 日本玩家赢海了，又去百家乐乘胜追击，四五百万，变1600万。 听起来像传奇。 但三个星期后—— 日本玩家把这1200万盈利，加上自己几百万，全输回赌场。 两个人，最后都没留下什么。同归于尽。 结尾 我现在快四十岁了。 有时候坐在办公室，或者像今天这样，吃完饭，随便走一走，会想这些人。 这些钱，这些局，这些关系。 你很难说它们到底算什么。 唯一能看清的，是一件事： 所有人在某一刻，都以为自己能控制局面。 然后，就失去了边界。 我现在的生活，很普通。 有工作，有节奏，偶尔打牌，但不再追求大起大落。 不是因为我不能打。 是因为我见过太多人，在波动里消失。 如果一定要问，这17年留下了什么。 我想大概是： 我见过这些故事， 但没有成为故事里的人

啊？美团亏这么多！ 都在等着美团的三季报，所以一经发出立刻窜上最热门话题。 3季度营收955亿，仅增长2%，低于市场预期的977亿，调整后净利润亏损160亿，去年同期赚128亿，里外里也差了将近300亿。都知道美团三季报一定不好看，但没想到会这么惨，美团股东一看一个不支声。 核心本地商业营收710亿，同比仅增长1.5%，外卖市场份额从年初的70%跌至67%，这是美团自己的说法，我看外资研报都说美团实际份额可能已经跌到65%甚至更低。 从经营数据能推算出美团在三季度投入了200-250亿补贴，用来防御阿里+京东的进攻，阿里300亿，京东120亿，这三家加起来接近700亿，这还只是三季度，力度已经追上国补了。 京东用120亿补贴7%的市场份额，阿里用300亿补贴28%的市场份额，美团用250亿补贴65%的市场份额，美团的单均补贴力度肯定比不上另外两家，所以目前是苦苦支撑，延缓市场份额流失。美团在电话会议上说公司目前账上还有1000亿，那起码还能再撑1-2个季度。 盼就盼那两个冤家早点结束补贴战，美团的财力和阿里是不能比的，这场三方商战其实真正的主动权在阿里手上。每个季度补贴300亿对阿里来说也不是一笔小钱，一旦补贴带来的经营数据提升放缓，阿里随时会叫停。 从目前的情况看四季度三家公司的投入都会减少，有可能在年底前后逐渐结束，之后转为经营效率和生态服务的竞争，这对阿里、美团、京东都会是潜在的股价利好。 我觉得现在美团的市场情绪几乎已经处在最低谷，年内下跌32%，又出了一个炸裂的三季报，如果下周一有人主动挖大坑的话可能是个机会。我自己估了一下，一旦外卖大战结束，阿里有10-15%的补涨空间，京东15-25%，美团30-70%。 …… 今天市场里还有一个八卦传得很广。 起因是昨天有一个股吧里的人发帖，说孩子重病钱不够，实在凑不齐就只能买入某支股票，希望主力帮忙拉升，自己已经走投无路了。结果这只票今天10点多突然一波暴力拉升，从绿盘直接干到涨停，前后不到5分钟。 于是今天在各大股票社区，求助贴的截图和涨停的分时图就疯狂传播，很多人看了以后都夸这股的主力仁义。 我请诸位理智思考一下这事算好事吗？谁家正经人孩子重病了，还拿着手里的钱来股市赌博的，你稍微带入一下，自己身边有这样的家人你不炸吗？现在这事是真是假还不好说，如果有同样情况的人模仿，把家人治病的救命钱扔进股市许愿，谁能担得起这种因果？ 我觉得这样的价值引导很不合适，重疾求助的正确求助路线是找公益平台（水滴筹、轻松筹）、找公益基金(慈善总会、儿慈会)、找民政局、找卫健委、找三甲医院的慈善援助办公室。 最扯淡的就是投进股市，发帖求主力拉涨停。 …… 还有篇幅，补一下之前游玩过的天门山吧。 张家界出名源于武陵源的石柱峰地貌，上世纪80年代就申遗成功，成为世界知名旅游景点。天门山不在武陵源景区，两边相隔近30公里，一直到2001年才有民企和当地政府签约50年开发协议。 天津宁发集团，我之前提到这个名字，不少天津网友说很耳熟，做房地产的。先后投了34亿，去过的游客都能感受到硬件确实细致，如果你不愿意爬山太累，有电梯+索道+摆渡车，一路给你抬到山顶。 因为是民企运营，所以天门山景区的营销宣传很活跃，早年请来了苏式战斗机穿越天门洞，后来还举办了翼装、高空钢索、盘山漂移、汽车爬台阶等一系列吸引人气的活动。最近一次出名....是奇瑞汽车挑战爬台阶失败，摔下来把护栏撞坏了。 天门山在抖音上的名气极大，甚至超过了武陵源，很多人不知道它其实2011年才被评为5A景区。但我说句心里话，只说旅游体验我觉得天门山更有意思。 武陵源虽然名气大，但景很分散，重复度高，缺乏重点，而且配套一般，一天下来不知不觉就会走2万步。 天门山景区每一个环节都很有新意，从市区开始坐缆车，全球最长索道；下来后坐摆渡车上盘山公路，超惊险刺激。我当时身后有几个韩国人，一直吓的在那里“西巴西巴”的大叫。 摆渡车送到广场，近距离仰视天门洞太震撼了，老婆掉头就去买32元的电梯票，我深吸一口气，告诉她票只买一张就够了，我要爬上去。她以为我在装杯，可我是认真的，最后我真爬上去了，大概用了20分钟，就是这么顶。 爬到天门洞口不是终点，还要坐世界上最长的穿山电梯到山顶，山顶也蛮惊喜的，栈道风景险峻，有视野极佳的观景台，景区深处有一个天门寺，竟然是中国10个存放佛舍利的寺庙之一。 整体体验上佳，私营企业做服务肯定都比国企细致，各行各业都是这个规律，景区管理亦然。 就这些吧，周末愉快。