以後不小看醫生了⋯ 標配白袍 細框眼鏡 一看就是在診間裡冷靜又專業的人 沒想到靠近之後才發現 他把慾望藏得比病歷還深 平常一本正經的樣子全都不見了 掐脖子 壓著我的頭幫他吹 打屁股樣樣都來 旅館打來提醒退房 他醫生的樣子直接完全消失… 只剩下把我留下來「加診」的那個男人 #還是醫生其實都是這樣# #臉上的愛液是他幫我複診的結果#

SpaceX昨天的財報後討論裡，執行長強調了Starlink Mobile的商機，她說現有手機服務業約六千億的市場，是SpaceX可以拿下的潛在市場。我一開始不太懂這個市場在策略上的意義，Verizon、T-Mobile這些公司，雖然大，一年有一千億的營收，但手機通信服務業是辛苦錢，競爭激烈、毛利不高、資本投資量大，完全不是高長成的科技業該追求的目標。但如果從SpaceX的發展史來看，手機通信服務，也許只是進入另外一個更大、更美好市場的一個橋頭堡。 原本只是要射火箭讓馬斯克圓夢，但馬斯克的SpaceX從頭到尾，都不是白日夢，都是做生意。為什麼要搞回收火箭推進器？因為要節省成本。國家贊助的太空計劃，從來都沒想過要賺錢，所以節省成本的觀念，和民營公司節省成本的觀念不一樣。政府經營的事業，只有預算被砍，才會開始節省成本，而且節省的方法，都只是頭痛醫頭的方式，少用點人，少買些東西，砍掉些不急迫的項目。但私人企業家想賺錢，所以就會重新思考生產方式，如果飛機可以一飛再飛，為什麼火箭推進器用完就丟？這麼一個觀念的轉換，馬上讓馬斯克的太空事業取得全世界第一名的成本結構，現在SpaceX射上太空的承載量，十倍於全世界其它人的總和。 有了承載能量，SpaceX可以做什麼？馬斯克生意人就想到了自己射衛星，自己搞Starlink，現在的Starlink賺的錢比射火箭還多，更不用說在軍事上的重要性。自己有滿天的衛星可以做什麼？全球無死角網路是一個生意，未來的太空AI算力也是一個生意。我相信在左派腦殘的抗議下，太空算力是唯一的AI出路，所以SpaceX取得先機，但這不是立即會發生。問題是，如果AI重要，為什麼要繞道搞手機通信服務呢？我的猜想是一個全球通連的手機訊號網路，是給未來的機器人舖路。現在的特斯拉每一台車都有連上網路，但特斯拉都是和當地的手機服務公司合作，大部份的時候是順暢的，但是出了大城市，降速，甚至是沒訊號的機會不小。當特斯拉和Grok結合越來越緊密，因為AI的inference都在雲端，不可能在本地機器上，那網路的通暢變得很重要。這個通暢的網路對robotaxi非常關鍵，因為無人全自駕的車，必需要遠端介入來處理極端情況時，沒有網路是不行的。robotaxi只是未來特斯拉能提供的服務之一，當全自駕的車滿街跑，外送、接送小孩、甚至是在車上娛樂、商K、過夜的旅館服務也都可行，沒有無死角的網路可以嗎？這還只是我的小腦袋可以想到的功能，特斯拉還有機器人，機器人當然也要連上網路，而機器人可以做的事就更多了。 所以SpaceX搶奪手機通信服務的市場，不是看上一年六千億的市場，而是全球無死角的通信網路，對馬斯克王國的無比重要性。說到這裡，華爾街日報說特斯拉要切割中國事業，為和SpaceX合併做準備一事，雖然馬斯克在推特上否認，但這事情的發展，和我之前的預測一樣，沒有切割中國事業，特斯拉就會被共產黨控制，不可能和美國國防重要一環的SpaceX合併。如果馬斯克真的要進行我上面的猜想大業，SpaceX和特斯拉合併是必然的，他一定得忍痛把中國事業切割，但共產黨就像繼母的臉色一樣，一日數變，馬斯克沒有十足把握之前，先試水溫發消息，再否認，那是小心的政治操作。我們繼續觀望，但我上面描繪的景色太迷人，聰明的馬斯克，處理掉上海特斯拉，壯士斷腕是必要的。 SpaceX進入手機服務的市場，還有另外一個觀察的方向。科技的破壞力，會隨著AI越來越強大，而更形明顯。傳統做生意的方法，都會因為有新科技的介入，而發生巨大的變化，我之前說OpenAI和Anthropic會變成巨人，吃掉許多大企業的生意，因為他們掌握了前沿模型。這是和軟體相關的產業，但在實體科技結合AI的能力上，沒有人比馬斯克更厲害，過去幾十年，美國只有兩個成功的大型製造業，一個是特斯拉，另一個是SpaceX，都是馬斯克的事業。手機通信服務，甚至手機本身，需要許多實體的建設，這是馬斯克的專長，他要吃這些市場，一定吃得下來。Verizon的股票應聲下跌，但顯然跌得還不夠。

【2026中國文化旅遊產業博覽會項目簽約115億元】2026中國文化旅遊產業博覽會6日落下帷幕，累計達成各類合作意向超300項，項目簽約金額達115億元。 本屆博覽會以“深化文旅融合 智創美好生活”為主題，展覽面積10萬平方米，吸引2500余家文旅企業和10家國際組織機構、國家級行業協會參展參會，到館觀眾達25.5萬人次。

住牢房一晚多少钱？ 答案是超过14万日币。 要说用途变更，我们公司是比较专业的。因为我们的主营业务之一是在东京寻找旧楼，尤其是旧的、空的公寓楼，办公楼，改造成为旅馆和酒店。 我们是东京城市更新的深度参与者。 不过你能想象有人把监狱通过用途变更，改成酒店的吗？ 这可真是脑洞大开，噱头十足。 最近，高市早苗的故乡，日本奈良一栋关押了将近120年囚犯的红砖监狱，正式变成了一家全球独一无二的顶级酒店。一万上的入住价格超过人民币6000多元，而且还是食宿分开收费。 这就是星野奈良监狱酒店。 6月25日开业之后，预约情况还相当不错。 这座旧奈良监狱建于1908年，是日本明治五大监狱中，唯一完整保存至今的一座。2017年停止使用，同时被指定为日本重要文化财。 过去一百多年，它经历了奈良监狱、奈良少年刑务所等多个时期。 随着日本犯罪率长期下降、监狱收容人数不断减少，很多老监狱已经失去了继续存在的必要。维护一座上百年的红砖建筑，每年都是一笔巨大的财政支出。 如何能够既保护文化遗址，又能创造商业价值，还能不让老百姓出税金钱维护老旧设施呢？ 官方也是伤透了脑筋：监狱，改成住宅、商业设施、写字楼等等，都不是最理想的。 最终改造成酒店，是最理想的。今天的酒店最值钱的，从来不是床，而是独一无二的体验。 拥有奈良监狱这块地和楼的日本法务省启动了日本史上第一个国家级重要文化财PFI项目：所有权还在国家手里，运营权交给民间。 最终中标的是星野度假集团。  简单直白点说，就是：国家出房子，星野出钱和脑子，赚到的钱用来反哺文物修缮。 于是奈良监狱酒店上线，卖的就是很多人一辈子都想拥有一次的监狱体验。 中央看守室变成大厅。讲堂变成酒廊。接见室变成餐厅。十间独居牢房打通，变成一间豪华套房。甚至连铁门、铁栏杆、砖墙都被完整保留下来。 监狱变得没有那么恐怖，故事味道增加了不少。 全酒店48间客房，全部套房。 客室是将9至11个单人牢房打通改造而成，天花板3.5米，砖墙裸露，拱顶原封不动。让你享受住在牢房里，吃法餐，听留声机，看月光打在中庭的白色步道上。  这样的改造投资回报率如何呢？ 48间套房，满房一晚约706万日元。70%入住率下，每年客房收入约18亿日元。加上餐饮体验，全年营收保守估计25亿以上。 这下不仅监狱文化财得到了保护，星野集团护城河更强，大家都赚得盆满钵满。 文化财的稀缺性天然屏蔽了竞争。这哪里是酒店生意，这简直是垄断生意。 星野的品牌魔法更强大了。 星野在推进这个项目时明确表示：文化财被指定不是终点，而是如何维持修缮、传承未来的起点。从京都町家到冲绳珊瑚礁，再到奈良监狱，每一个“星のや”都是不可复制的场景。 星野卖的不是床，是故事，是稀缺，是独一无二的体验。 一个建筑完成了它的历史使命，很多国家第一反应是拆。 其实城市更新拆了重建，成本高，周期长，效率低，通过用途变更，让旧楼继续创造价值也是非常不错的选择之一。 学校可以改酒店，工厂可以改商业设施，仓库可以改艺术馆，连监狱都可以改成世界级的酒店。 存量资产运营在日本，尤其是东京这样的城市，有非常强大的需求。 当一座城市群足够大，你可以不停盖新的，也可以不断让旧资产重生。 对于一个进入人口减少时代的国家来说，这种能力，某种程度上讲，比盖更多房子更重要。 监狱改造，要我来玩，我还能需要提供特殊房间，可以配置道具，保证既尊重历史，又沉浸好玩。

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

在欧洲，赚辛苦钱容易，一夜暴富很难。在伦敦期间，喜欢周末驱车1.5小时以内，到英国小镇或村落，与当地生意人攀谈。跟他们谈话，非常解压，没有模型，没有量化。一位大姐，伯明翰人，年轻时喜欢车库音乐，到小镇做服务员，7年后，业主退休，将酒馆旅馆卖给她。20年后，她在伦敦买了5套房，然后退休。

大物做频道已经非常内耗了，剪辑、选材、招待、直播、选品、运营，最近一年素材和流量一直在瓶颈期。 大物太完美主义了，一条视频要来回来去剪辑、后期、审核、科普内容、嘉宾审核，加起来四五遍，无比内耗，而且必须他全程亲力亲为，导致他长期精神高度紧张，整个生活就是高强度剪视频。 再加上公司几乎所有选品、直播、小程序运营、管理，他都必须亲力亲为，他招了大概20个人左右，没有一个管理，都是一个个小业务板块，全部直接汇报给他。 说实话，看他视频就觉得非常累，他几乎所有旅游的视频，坐飞机、坐车、晚上住旅馆，几乎所有时间都在抱着笔记本剪视频，这种高强度精神紧张，是非常内耗的。 再有他早期选材随心所欲，大家开开心心打打闹闹，娱乐效果也可以拉满，一地的零食能出一期上万弹幕效果拉满的节目，后期越来越担心在科普内容上出错，导致选材也越来越谨慎，娱乐效果也受到影响，实际上很影响观众的感官。 最近一年很多节目，像传统的空瓶记，像护肤品试用大排名，都是花了3个月到半年的时间，策划一期超级大视频，十几个人忙前忙后，结果效果和数据其实并没有那么好。 我觉得让大物休息调整一段时间挺好，以后多一些让自己和大家开开心心的娱乐节目，少一些非常内耗的大话题大选材，以及把一些视频剪辑工作外包出去，选材选题也放给其他嘉宾，让大物自己轻松下来，状态调整回来，才能持续创作好内容。 B站有一类up主有一个共同问题，就是大部分100万粉丝级别的、具有强烈个人色彩的精剪账号，只要不是纯口播或者纯生活vlog或者纯乐子，剪辑都是个大问题，每个up主都有自己独特的视频风格，但是长期这么创作下去，三年五年做下去，都会非常内耗，但是找其他员工和外包剪辑又达不到效果，前一阵子贤宝宝也是这个焦虑，甚至发了一期视频说自己非常内耗空虚（后来把视频秒删了）。 B站up主精剪一个30分钟的视频，和抖音大V精简一个3分钟的视频，消耗的精力是完全不同的，所以这种状态的up主很难持续创作，除非像lks和杰克小兔这种尽可能切换题材，或者像赖导一样一个月更新一次。 另外王阿姨上节目也少得多，多多少少也得了自媒体焦虑和倦怠状态，导致上大物节目娱乐效果也多少受影响，毒舌频率越来越少，像我这种王阿姨毒唯粉，自从Yi马当先停更以后，也是等不回来了。 期待新一季《令人心动的offer》大物他们再回来吧。

贝壳去年第四季度净利润暴跌84.6%，市值一年蒸发四千八百多个亿，链家的经纪人数量同比少了将近两成。同一份财报周期里，这家公司创始人留下的班底，CEO的薪酬从几百万涨到了四个亿，联合创始人的薪酬也翻了几十倍冲到三个亿。裁员潮里被优化掉的经纪人，有人转身去卖墓地，卖了三个月一单没开，有人学着拍短视频找客户，流量寥寥无几还老因为涉嫌营销被平台判违规。这才是眼下平台经济存量博弈最真实的画面，不是所有人一起变穷，是大部分人一起变穷，顶端极少数人反而更富。 社会零售这块的数字最能说明问题。今年一二月份还有百分之二点八的同比增长，到五月份直接转成了负增长，上半年整体只有百分之一点三，CPI一直卡在百分之一上下都上不去，全国城镇调查失业率也一直卡在百分之五点三附近，不算恶化，但也看不出改善的迹象。国家统计局逐月公布的原始数字自己就在往下走，存量时代这四个字，今年是真的从概念变成了体感。 房产和二手车这两个赛道，死相最清楚。房产这边不用多说，贝壳作为行业里活得最好的那一个尚且如此，银行现在都下场直接卖法拍房，三十天就能成交，比中介流程快得多，这条路一旦跑通，中介这门生意的根基还剩多少不好说。二手车这边死得更早也更彻底，当年瓜子、优信、人人车三家打得头破血流，瓜子请孙红雷，人人车请黄渤，优信更夸张，直接把奥斯卡影帝莱昂纳多请来做全球代言人，这阵仗放到现在看都觉得离谱，三家烧的钱按十亿美元级别算，可十年过去，二手车这个大宗低频的生意，线上信息撮合始终替代不了线下交付这个环节，最后几家真正赚钱的路子是车贷，卖车本身反而成了引流的由头，跟它们当年想颠覆的中间商没什么两样，热闹劲儿早在这几年悄悄散了。 机票旅馆这块，情况比表面看起来更微妙。官方口径一直说文旅市场稳中有进，可今年五一假期的数据已经露出苗头，民航客流量同比下降了百分之五点二，航班量也在减少，票价反而涨了将近一成，一边是人少了，一边是价格没降，这种组合本身就是压力信号。更值得留意的是几家OTA的投诉量，今年以来同程、去哪儿、飞猪在黑猫投诉平台上分别超过十万、二十一万、九万条，大头都是默认勾选的增值服务和会员定价这类猫腻。平台越在这些地方抠细节，越说明主营业务的自然增长已经撑不住报表了，这行现在还没死，是在拿用户体验换报表好看，这个换法撑不了太久。 外卖和即时零售这条线，不该算进中厂灭亡的名单里，这是完全不同的逻辑。这两年美团、阿里、京东三家在这条赛道上合计烧了一千五百个亿，把日均订单量从八九千万单硬生生推到两亿单以上，美团一度由盈转亏，京东新业务板块一年亏掉四百六十多亿，阿里的销售费用半年从六百多亿冲到近一千二百亿。这场仗打到监管都看不下去，六月份市场监管总局出了专门的补贴行为规范，才把这场厮杀摁下去一些。抖音这半年也没闲着，生活服务这块2025年支付GMV冲到八千五百个亿，同比涨了近六成，今年二月还专门上线了一个独立的团购App抖省省，这已经是第四个巨头下场。巨头们是为了一块还在增长的蛋糕互相往死里砸钱，不是在存量里等死，商务部估计即时零售今年规模就能破万亿，谁都舍不得先退场。 贝壳这半年财报电话会上，管理层反复提AI是新的生产要素，说AI已经直接参与收房定价、库存调度这些核心决策了。这话听着挺提气，换个角度想，今天贝壳拿AI当自救工具，明天这套AI逻辑一旦被搬到用户那头，变成一个直接帮用户找房、谈价格的agent，贝壳这个中间层本身还剩多少存在的必要，也是个问题。真正该往前看的，是高盛年初那份报告里的一个判断，说2026年的关键之战是AI超级入口的争夺，谁能把agent嵌进操作系统、社交软件、支付场景里，谁就能在用户还没想清楚要订机票还是点外卖之前，直接替他把事情办了。报告里还提到一点挺扎心的，说抖音是个天然的时间容器，用户划着划着还没想清楚自己要干嘛的时候，它就能主动跳出来问一句要不要帮你订张机票，这种打法根本不需要用户先有明确意图，是提前截胡。抖音去年的利润已经甩开腾讯和阿里一大截，这场仗到最后拼的是谁家现金流最厚，耗得起。不管你是死于存量厮杀还是活在巨头混战里，只要有一天用户不再需要打开你这个App，直接跟一个agent说一句"帮我订张去成都的票"，中间这些垂类平台存在的理由，会比现在任何一种死法都更釜底抽薪。 我在阿里那几年，见过太多业务被自己人从内部革掉命的场面，这半年看着房产中介和二手车这两个赛道走到今天，多少有点似曾相识。中央经济工作会议今年也专门提了要让平台企业和平台内的经营者、劳动者共赢发展，说明白点，官方也看到了贝壳这种赢家通吃、赢家更赢的苗头，只是这话说起来容易，平台自己有没有动力真让利，是另一回事。存量博弈这个词听着冷酷，可它至少还承认牌桌上的玩家继续玩下去，agent入口这件事一旦真的成了气候，可能连牌桌本身还在不在都不好说。

过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。