感谢 @Miiiho420 @Backpack_CN 的邀请，来六本木参加Backpack 的聚餐啦～ 现场认识了不少日本 Web3 圈的大佬们，虽然我是 i 人，但交流得也很开心🫡 选餐厅也很有品，纽约本店是摘星米其林，六本木分店自然味道也超赞👍

会员频道加更 「Stock Series」第3期 “六本木游记，纯血樱花妹真的好温柔 腿又细又白嫩 情绪价值也给满了”🥰 详情见预览群🎬 @ToBulaer @ToBuerma @KawasawaSen @BulmaList

最近过得比较现充，没有通宵 vibe coding，啵啵来了后我们像小孩哥过暑假一样每天打游戏，今天去六本木看展，吃午饭的时候还遇到了水原希子。

我确实喜欢的都是短发的，可能我高中初恋很像桂纶镁所以谈的几乎都是短发的，我刚认识啵啵的时候 22 年在 Nothing 东京的活动（图1的六本木夜店）那是我这辈子唯一一次去夜店，我和她认识上是因为她的裙子很好看，后来我才知道这身衣服是她自己做的…时间真的过得太快了，四年就这么一眨眼的工夫。 在寻找和我一样的人的旅途里，啵啵可能是与我感情观念最像的，也曾因为想要保持 OR 之类的原因和她的 ex 闹过矛盾，因此我们的关系总是能比其他亲密关系有很多值得探索和讨论的地方，也许有一天我能找到和我一样的人，也许永远也找不到，但我总能在伴侣身上学习到新东西，经历以往从未得到过的情感体验，这就很好了，我抵抗过命运，承受过长久的孤独，我也曾随波逐流，毫无意义的度过每一天，生命是这样，它有乐趣，有痛苦，更多的是漫长的无聊与沉闷，在亢奋与虚无间挣扎，我想，最终我们所有人都会走上寻求爱的道路，只不过，有人在肌肤的摩挲间寻求爱，有人于承诺的话语中寻求爱，有人在万物之中寻求爱，而我在流动的爱河中漂流仰泳，河流时而湍急时而舒缓，时而汇入大江，河流将我送往何处，我无处可寻，我等待着答案，直到答案也归于沉寂。

來到日本玩，想著好好學習文化，除了充電，也能充實自己，結果剛剛刷個 IG 就跳這個。 六本木夜生活，比想像更有趣。 看了看，Show 場挺近的，是不是該去一趟？來都來了，重點入場費也不高！！🤣🤣 美好的事物，多看才能舒服😁😁 #浪呀浪# #TokyoNight# #六本木#

SONE-886 喝酒、喝到烂醉，直到彻底失去意识。大笑、呕吐、淫荡的表情、大小便失禁、昏睡，AV女优村上由香在六本木的私密双人自杀式性爱中，一切都被展现出来。

心里其实一直有件如鲠在喉的事情，大概十年前，有一个中国人的父亲，在日本堺市旅游，因为脑梗发作，被救护车送到大阪劳灾医院抢救。大阪劳灾医院里没有会中文的人，随同的母亲在旁干着急，我看到在日华人发的求助朋友圈，热心肠地从东京，倒了好几辆车，到医院陪伴患者家属，并进行翻译。 患者儿子当时的态度是：无论花多少钱我都要救父亲。 于是我和医生原原本本地传达了：虽然我们没有保险，但是无论花多少钱，都要救。 医院不是笨蛋吧，虽然是先救治，再收费，但也让在日本有公司的我签了个连带保险人的合同。 患者在医院躺了一个多月才苏醒过来，昏迷过程中刚好是患者的生日，医生护士为他准备了蛋糕，装饰了病房，庆贺了生日。 我也在他们住院期间，无数次往返于大阪劳灾医院和东京之间，帮家属安排酒店，购买生活用品，全部都是出于善意。就连当时的同事都诧异，我是不是看上人家患者儿子了，否则怎么会付出这么多。 两个月之间，没有间断的每周两次往返于堺市和当时公司所在的六本木，花费了巨大的时间和金钱，现在想来还是很佩服自己。当年未经过人性阴暗的我，简直是菩萨再世，现在的我绝对做不到。 两个月后，考虑到海外高昂的治疗费用，患者想回国治疗，出院前医院统计了一下，大概治疗费用是1000万日元（当时的汇率大概60-80万人民币？不记得了，现在也就40吧）朋友表达自己经济困难，要分期付款20年，医院同意了。 患者刚回国时，他们还偶尔发消息来感谢我，感谢日本医院，说日本医院比较人道，叔叔会在意识清醒时吵着闹着要回日本治疗，因为回国找关系在北京特别好的一家医院治疗，医院为了防止他乱抓，居然给他用类似手铐的东西，把他铐在病床上。医生护士的态度也比较冷淡。 又过了一段时间，患者出院了，命数已尽，无力回天，他终于还是在自己家中的楼梯上，因脑梗发作而去世。之后，朋友就不再愿意继续汇款给医院了。医院找不到朋友，就来催我，我又去催朋友，朋友说：你就说找不到我，不就好了。 我当时比较气愤，处理得不成熟，把朋友头像马赛克，讲这件事情发到了微博。结果迎来了人生第一次网暴。由于这件事情比较丢中国人的脸，加上日本医院对患者隐私保护非常严格，媒体即便联络医院，非直系亲属的话，医院也不会透露任何隐私。患者本人看到我的微博上了热搜第一，立刻连夜把未付的医疗费用一次性付清，并要求医院停止和我的接触。 由于我当时发微博的目的，只是催促他付款，因为想到医生护士无条件的信任和帮助，我不想他“恩将仇报”。微博影响力很大，如果后续爆料出他是谁，可能会影响他的正常生活和事业，他是一位演员，现在在电影学院做老师，刚刚失去父亲，如果再因为我丢掉工作，我良心不安。所以我宁愿冒着别人对我事件造假的质疑，至今也没说出他是谁。 但这件事儿，让我明白了，不要多管闲事的重要性。 希望大家也在日常生活中，量力而行，帮助别人的时候，务必先保护好自己。 不过，在这件事情发生后不久，我就和喜欢的男生确定了恋爱关系，那个时候的他完全是我显化出来的心心念念的恋爱对象，虽然终究是大梦一场，但我愿归之于，叔叔在天有灵的庇佑和上天对我善良的奖赏。

过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。

日本外资酒店最大的建设浪潮时期 这个时期，还在当下，但是进入了尾声。 酒店是一个国家国运的晴雨表，这么说虽然有些夸张，但也是事实。 人为什么要住酒店，因为流动。 无论是商业往来的流动还是旅游观光的流动，一个国家经济活跃、国际往来增加，旅游业繁荣，最先感受到的就是酒店行业。 反过来讲，一个国家经济衰退，战争或者政治封闭，国际关系恶化，酒店的入住率和客单价往往也会迅速反应出来； 其实，酒店比普通的房地产更能反映出真实的经济。 住宅的租金可以很多年不变，写字楼也可以空着，只有酒店今晚的房价，入住率，几乎每天都在重新定价。 某种程度上讲，酒店还能反映资本对于这个国家未来的判断。 当一个国际机构愿意花几十亿甚至上百亿买酒店，他买的绝对不是今晚的入住率，而是未来十年二十年这个国家游客数量、房价上涨、城市吸引力、汇率上升、消费能力、旅游政策以及这个国家本身的稳定性。 当前，是日本历史上自二战以来，最大的外资酒店建设浪潮时期。 这股浪潮始于2000年，而且预计要持续到2030年。 为什么是2030年呢？ 因为日本入境游到达6000万人次，就是终极承载量，以及所有的外国头部酒店品牌入住日本为标志。 伴随着酒店热的背后是日本这一轮入境游真正开始加速，大约可以从2000年前后算起。 2000年，访日外国游客只有475.7万人。 2013年，第一次突破1000万人。 2016年，突破2000万人。 2018年，突破3000万人。 2025年，第一次突破4000万人，达到4268万人。 从475万人到4268万人。 25年，接近9倍。 中间除了新冠疫情导致的三年异常中断之外，日本入境游的大趋势几乎一路向上。 拿今年的7月份来说，访日外国游客人数为3442100人，同比增长0.1%，创下历年7月份的最高纪录。 包括韩国、印度尼西亚、墨西哥等在内的17个市场均创下历年7月最高纪录。其中，台湾地区市场更创下单月历史最高纪录，首次突破70万人。 核心是：即使是在大陆游客暴跌56.1%的情况下，依然实现了增长。 我预测今年日本全年入境游与去年基本持平，甚至有可能增加，背景是大概率中国游客减少500万人次的情况下。 如果不受中日关系的影响，以及不受国际地缘政治冲突的影响，日本入境游到2030年实现6000万人次，是可能的。 在日本入境游的推动下，过去20年，几乎所有的国际酒店品牌都在不断入住日本，本土酒店集团也是迅速发展，比如APA，东横Inn，Super hotel，星野集团等等。 每一家入住日本的国际酒店，背后都往往都站着一家日本大型开发商。 比如三井不动产。它先后参与引进了： Mandarin Oriental Tokyo，2005年开业； The Ritz-Carlton Tokyo，2007年开业； Four Seasons Hotel Tokyo at Otemachi，2020年开业； Bulgari Hotel Tokyo，2023年开业； Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi，预计2027年开业。 再看东京建物。 2014年，把Aman第一次带进日本：Aman Tokyo； 2028年，Raffles Tokyo计划开业； 2029年度下半年，SEN/KA TOKYO by The Crest Collection计划开业。 再看三菱地所。 2007年，The Peninsula Tokyo； 2017年，Ascott Marunouchi Tokyo； 2028年，日本第一高楼TORCH TOWER计划引进Dorchester Collection。 这不仅是日本第一家，而是Dorchester Collection的亚洲第一家酒店。 再看森大厦。 2003年，六本木Hills引进Grand Hyatt Tokyo； 2014年，虎之门Hills引进Andaz Tokyo； 2023年，Hotel Toranomon Hills开业； 2024年，麻布台Hills又引进Janu Tokyo。 而Janu Tokyo更有意思，这不是日本第一家，这是Janu这个品牌在全世界的第一家酒店。 还有积水House。 严格来说，它并不是传统意义上的“三井、三菱、住友”式财阀开发商，但在日本高端酒店领域同样非常重要。 它参与推动过一系列Marriott系高端酒店，包括The Ritz-Carlton Kyoto、W Osaka、The Westin Yokohama等。 尤其是京都Ritz-Carlton，是国际顶级酒店从东京、大阪向日本核心旅游城市扩张的一个非常典型的案例。 三井不动产、三菱地所、森大厦、东京建物、积水House……这些日本最聪明的房地产公司，为什么都在抢国际顶级酒店？ 难道他们真的只是为了赚那几十间、几百间客房的钱吗？ 当然不是。 因为对于大型开发商来说，酒店从来不只是一家酒店。 一家安曼、一家宝格丽、一家四季、一家半岛、、、放进一个大型城市综合体之后，它提升的是整栋楼甚至整个区域的价值。 如果说住宅看人口，写字楼看企业，商场看消费。 那么酒店看的就是流动！ 一个国家真正繁荣的时候，就是人、钱、企业和资本都愿意往这里流动的时候。 现在走在东京的街头，无论是旅游密集的台东区，还是繁华昂贵的中央区，一座座酒店正在拔地而起。 当前，日本人口已经低于1.2亿。但全世界来到日本的人，却从一年475万变成了4268万。 从4268万到6000万，这中间还有1700多万人的增量。 这些人来了以后，总要有地方睡觉。吃住行游购娱都是刚需。 这，可能就是未来几年日本酒店最大的故事。