【#行走美麗畫卷# 丨內蒙古巴彥淖爾：守護烏梁素海這顆“塞外明珠”】2023年6月，習近平總書記在內蒙古烏梁素海考察時強調，“要用心治理、精心呵護，一以貫之、久久為功，守護好這顆‘塞外明珠’，為子孫後代留下一個山青、水秀、空氣新的美麗家園”。 作為黃河流域最大的湖泊濕地，烏梁素海水域面積約293平方公里，承擔着調節黃河水量、淨化入黃水質和分洪滯洪的關鍵功能，也是北半球鳥類遷徙的重要中轉站，更是守護中國北方生態安全的重要屏障。 上世紀末，烏梁素海曾因農業面源污染和工業廢水入湖，導致水質惡化到劣V類，湖面萎縮，鳥類銳減，明珠蒙塵。近年來，巴彥淖爾開展山水林田湖草沙一體化系統治理，源頭控污、生態補水、沙漠鎖邊、濕地修復多管齊下，讓烏梁素海恢復勃勃生機。 如今，烏梁素海整體水質穩定在Ⅴ類，局部區域優於Ⅴ類，記錄鳥類增加到260多種，生態功能不斷恢復。綠色旅遊和有機農業也為當地民眾帶來了更多收入。 踐行“綠水青山就是金山銀山”的理念，正讓這顆塞外明珠重新綻放璀璨光彩。

不像許多有名的總統，詹森沒有名牌大學的學歷，他是真正窮苦出身。他大學唸德州的一個鄉下師範學院，學費已經很低廉，但他還是得休學一年，先去賺點錢才能完成學業。師範學院常有一些德州各地學區的督學、校長來進修，詹森結交了一個德州南部學區的督學，督學承諾詹森一個教職，詹森就這樣在1928學年，在Cotulla這個地方，教了一年書。 Cotulla在一百年前的人口，和現在差不多，都只有三千多人。德州在一百年間，發達不知多少倍，但Cotulla卻一點都沒長進，你就可以知道這是多麼鄉下的一個地方。它離墨西哥邊界只有六十英哩，離大城聖安尼奧九十英哩，看起來不遠，但一百年前，柏油路沒有舖到Cotulla，交通不便，所以是真正偏鄉。小地方近八成是墨西哥裔，務農為主，學童經常一曠課就是幾個月，因為家長把小孩帶去甜菜園或是棉花田工作了，沒有人管這些墨裔小孩功課怎麼樣，甚至沒有人管這些小孩會不會說英文，直到詹森來了Cotulla小學，才有改變。 小學原來有五個老師，都是主婦不情不願地來上班，每天都是上課前才到，一打鐘下課就趕緊走人，一刻也不停留。小學很久沒有男老師了，大家都很高興有新血，詹森一到，督學立刻指派他當校長。這是詹森的第一份領薪水的正式工作，他的所作所為，完全反應了詹森的整個人生態度，甚至他的人生野望。詹森從來不把他的工作當小事，他一定全力以赴做到最好，早早到學校檢查環境、備課，下班後繼續忙到很晚，小朋友功課一定要教到會才放他們走。他認為小朋友會講正確的英文很重要，不厭其煩地要求他們發音正確。小朋友下課時間沒有遊戲場地，原來的老師也不管，他一來就弄出場地，找到排球和壘球的設備，要求老師輪流在下課時間看顧小朋友。鄉下小孩從來不知道體育比賽，也沒有錢去外地參賽，詹森自己找家長帶隊去比賽。Cotulla的小朋友一輩子都記得這個，不乖時教訓他們，對他們有要求、有期待的詹森老師。唯一的校工不識字，詹森有空就教他識字，但詹森嚴格要求他把學校打掃乾淨。 在一個偏鄉遙遠而無人知的小學，做著誰也不知道有什麼用的工作，但詹森不因為事小而輕乎，什麼事都全力以赴，他相信，「只要你每個方法都試了，你就會成功。」詹森的志向當然不是當一個成功的小學老師，有一次小朋友學他講話傷了他的心，他很生氣地打了那個冒犯他的小朋友，然後對全班罵，「你們怎麼能這樣笑我，你們現在看到的這個人，是未來的美國總統。」 二十歲的詹森在Cotulla流露的不只是他過人的努力和非凡的野心。詹森的白宮任期以民權法案、社福法案和越戰泥淖聞名。六零年代前的德州，和南方各州都一樣，政治和社會是充滿種族主義偏見的白人所主導，政客全都是民主黨。詹森為了民權法案，把這個南方的民主黨板塊打破，可以說是背叛了一直力挺他出頭的南方白人，但詹森不是為了權術而虛情假義地通過民權法案，他是真心地想要為弱勢的少數民族說話，想為他們做事，他在Cotulla的學生，幾乎都是墨裔，他沒有少盡一分力來幫助這些學童，也許他還多出了力，因為他自己也是窮苦出身，他內心還是有一股俠氣，不忍見人間的不公不義。但詹森的俠氣，還是家父式的，他在德州，但他不想學西班牙語，他在Cotulla教墨裔小孩要怎麼擁抱英語、美國文化、美國歷史，因為那是他認為對小朋友最重要的教育。結合了俠氣和家父心態，轉換到全國的政策，那就是美國史所未見的社福擴張：食物券、老人及窮人健保、窮人免費學校午餐、窮人住房補助等等，都是詹森任期內搞出來的，每一個政策都立意良善，都是「為你好」，但最後都把這些窮苦、弱勢族群，養成伸手牌，失去自立的能力，還造成了政府永遠的財政問題，美國現在的社會問題，很大的部份都可以溯源到詹森的總統任期。 有錯誤理念的人，你寧願他笨一點、懶一點，造成的禍害會少一點。

日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

【貨幣政策】日本央行副行長內田真一：AI的影響可能波及中性利率 日本央行副行長內田真一表示，AI正引發需求激增，進而推高通脹壓力和長期利率，「AI給經濟和物價帶來上行壓力，可能會影響供給側，或許透過提高生產率和增強資本存量累積產生積極影響，進而影響中性利率。」

1995年以来最高！日本央行如期加息 以应对通胀压力 财联社6月16日讯（编辑 刘蕊）本周二，日本央行宣布加息25个基点，将目标利率由0.75%上调至1.00%。这意味着其目标利率被上调至1995年以来的最高水平。 日本央行还表示，从2027年4月起暂停缩减购债，将日本国债每月购买规模维持在约2万亿日元。 日本央行半年来首次加息 自去年12月以来，这是日本央行近半年来首次加息。这表明，尽管美伊已达成初步和平协议，但日本仍需加息以应对中东战争引发的通货膨胀问题。此前，欧洲央行和印度尼西亚银行上周已宣布加息。 日本央行表示，该决定以7比1的票数形成，其中7票赞成加息，政策委员会审议委员浅田统一郎‌投了反对票，主张维持0.75%的利率。 日本央行在声明中承认，国际油价上涨的传导效应正在以相对较快的速度发展，这可能会导致日本国内广泛商品的消费价格上涨。 美东时间本周一，美国与伊朗宣布已达成协议，在所有战线上结束已持续三个月的中东战争，并重新开放霍尔木兹海峡，该海峡是全球约五分之一石油运输通道。 然而，对于日本来说，要等待贸易流量恢复正常，以及恢复能源和原材料供应，可能仍然需要相当长的时间。 在美伊战争开始前，日本约90%的原油供应依赖中东地区。由于伊朗战争打响后国际油价上涨，日本国内物价上涨压力持续加大。 此外，随着美日利率差距扩大，日元近几个月来持续走弱，更加加剧了其通胀问题。 上个月，日本政府花费了约11.7万亿日元（约合720亿美元）来支撑本国货币。 在这样的背景下，市场普遍预期，日本央行6月加息已经是避无可避。牛津经济研究所日本经济负责人Shigeto Nagai近期表示，日本央行“无法推迟提高政策利率”，“这样做会令金融市场失望，并进一步引发日元贬值。” 暂停缩减购债 除了外界已经广泛预期的加息，日本央行暂停缩减购债的消息同样值得关注。 日本央行表示，将停止对缩减购债计划进行中期评估的做法。若长期利率快速上升，将灵活应对，例如增加日本国债购买量及实施固定利率购债操作。如有必要，准备在未来政策会议上修改缩减购债计划。 日本央行副行长内田真一将于周二下午召开记者会，具体解释说明作出此次货币政策决议的理由。日本央行行长植田和男因住院缺席会议。 日本央行上周公布的最新数据显示，由于石油相关产品价格上涨，日本5月企业物价指数较上年同期飙升6.3%。在央行内部，对于加息不及时致使物价大幅上涨的警惕情绪较强。

1995年以来最高！日本央行如期加息 以应对通胀压力 财联社6月16日讯（编辑 刘蕊）本周二，日本央行宣布加息25个基点，将目标利率由0.75%上调至1.00%。这意味着其目标利率被上调至1995年以来的最高水平。 日本央行还表示，从2027年4月起暂停缩减购债，将日本国债每月购买规模维持在约2万亿日元。 日本央行半年来首次加息 自去年12月以来，这是日本央行近半年来首次加息。这表明，尽管美伊已达成初步和平协议，但日本仍需加息以应对中东战争引发的通货膨胀问题。此前，欧洲央行和印度尼西亚银行上周已宣布加息。 日本央行表示，该决定以7比1的票数形成，其中7票赞成加息，政策委员会审议委员浅田统一郎‌投了反对票，主张维持0.75%的利率。 日本央行在声明中承认，国际油价上涨的传导效应正在以相对较快的速度发展，这可能会导致日本国内广泛商品的消费价格上涨。 美东时间本周一，美国与伊朗宣布已达成协议，在所有战线上结束已持续三个月的中东战争，并重新开放霍尔木兹海峡，该海峡是全球约五分之一石油运输通道。 然而，对于日本来说，要等待贸易流量恢复正常，以及恢复能源和原材料供应，可能仍然需要相当长的时间。 在美伊战争开始前，日本约90%的原油供应依赖中东地区。由于伊朗战争打响后国际油价上涨，日本国内物价上涨压力持续加大。 此外，随着美日利率差距扩大，日元近几个月来持续走弱，更加加剧了其通胀问题。 上个月，日本政府花费了约11.7万亿日元（约合720亿美元）来支撑本国货币。 在这样的背景下，市场普遍预期，日本央行6月加息已经是避无可避。牛津经济研究所日本经济负责人Shigeto Nagai近期表示，日本央行“无法推迟提高政策利率”，“这样做会令金融市场失望，并进一步引发日元贬值。” 暂停缩减购债 除了外界已经广泛预期的加息，日本央行暂停缩减购债的消息同样值得关注。 日本央行表示，将停止对缩减购债计划进行中期评估的做法。若长期利率快速上升，将灵活应对，例如增加日本国债购买量及实施固定利率购债操作。如有必要，准备在未来政策会议上修改缩减购债计划。 日本央行副行长内田真一将于周二下午召开记者会，具体解释说明作出此次货币政策决议的理由。日本央行行长植田和男因住院缺席会议。 日本央行上周公布的最新数据显示，由于石油相关产品价格上涨，日本5月企业物价指数较上年同期飙升6.3%。在央行内部，对于加息不及时致使物价大幅上涨的警惕情绪较强。

【中國“小電驢”駛向全球】近年來，穿梭於國內街巷田間的電動兩輪車、電動三輪車，正批量揚帆出海，馳騁在東南亞街巷、歐洲城區、南美鄉村與北美農場，成為中國製造走向全球的亮眼名片。海關數據統計，2025年中國電動兩輪車全年出口量超2670萬輛、出口額達68.29億美元，同比持續穩步增長，國產“小電驢”正式開啟全球化大規模普及浪潮。從日常代步工具到出海爆款單品，“小電驢”的海外走紅，背後是中國成熟製造體系、多維市場紅利與品牌升級戰略的多重加持。

友田彩也香 見面會已加開下部！！ @tomodaayaka 購券連結： 友田彩也香見面會已加開下部！！ 本次活動將會以 桌球室 為主題，友田彩也香 會穿上 女僕套裝與參加者進行互動！參加者可同時購買上、下兩部，並分別在兩個時間段內與友田彩也香見面呢～ 活動日期: 2026 年 10 月 10 日（星期六） 下部活動時間: 晚上 7 時 至 晚上 10 時 當日派籌時間: 上午11 時 至 下午 5 時（購買上部 4 點取籌、下部須於下午5點前取籌號） 活動地點: 旺角西洋菜南街 58 號 2 樓

🌈 10/10 友田彩也香見面會 @tomodaayaka 提大家唔好錯過今次嘅遊戲券同埋特別券，極推薦大家玩🤩 活動券購買連結： <上部專屬-氣墊曲棍球> <下部專屬-撲克派對> <企鵝平衡大戰 X 特別券> 本次活動將會以 桌球室 為主題，友田彩也香 上部會穿上兔女郎套裝；下部會穿上 女僕套裝，與參加者進行互動！參加者可同時購買上、下兩部，並分別在兩個時間段內與友田彩也香見面❤️‍🔥