晚上被帶來新宿的SM酒吧，結果剛好有一個超有氣質的女生在賣皮件，我就忍不住買了這個！自虐式的項圈！脆弱的我被試一下馬上就紅了🫨 讓我之後的狗們好好體驗一下高級手作項圈🖤

来看看日本商业地产2026年上半年的数据。 2026年上半年，日本商业不动产投资额达到3兆7517亿日元，同比增长17%，连续第二年刷新上半年纪录。 而东京，吃掉了整整三分之二的蛋糕，也就是将近2.5万亿。 仅仅是东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷），占全国投资额约45%，占了东京的68%。 要知道，日本全国可有47个都道府县呀！ 岛国只有1个中心，而且一极化越来越严重。 另外，海外资本投了约1.11万亿日元，占比接近30%。 这些外资不是来分散配置的，是冲着东京核心资产来的。 当下，日本的商业地产不是缺钱，是钱扎起了堆。资金高度集中在东京，尤其是优质写字楼、店铺、酒店、住宅，以及那些能涨租金的资产。 相比而言，日本的地方城市，只能自求多福。 现在投资日本，选城市比选性价比更重要；选位置，比追求收益率更重要。 为什么钱都往东京跑呢？ 1、东京的租金进入上升周期。 日本经历了几十年的低通胀以后，租金终于开始进入上涨周期。 尤其是东京核心区的办公室、住宅、酒店，包括一些可以重新定位、重新装修、提高运营效率的整栋物业，都存在提高租金和NOI的空间。 2、日元汇率低。 虽然最近拉升了不少，但仍旧在历史低位。现在购买，等于是日元升值空间，房价上涨空间，房租上涨空间，三大利好同时并存。 与此同时，日本虽然已经进入加息周期，但和很多欧美国家相比，融资成本仍然不算高。 所以现在很多机构投资者买东京房地产，并不仅仅是赌日本房价继续暴涨。 3、很多企业在卖总部大楼。 不是缺钱卖资产，是在做资产负债表优化，把不动产变现，把现金流用在主业上。这批物业进入市场，都是优质物业，买方排队。 4、最现实的一点：流动性。 东京的物业流动性极好。 整栋买卖也好，酒店投资也好，东京永远有人接盘，永远能贷到款。地方城市呢？项目再便宜，退出的时候一不小心就是有价无市。 最近还看到一个博主的采访，有人买了福岛的日本大型庭院，以亩为单位，视频拍摄的像刘姥姥进了大观园，看什么都新奇，但是这样的资产购入风险极高，如果不是因为兴趣，那就无异于玩火自焚，因为流动性几乎没有。 外资宁可在东京核心区多付溢价，也不去地方城市捡漏。 因为便宜的东西，只要卖不出去，等于没有。 未来的日本的投资趋势在哪里？ 1、东京的核心区资产会继续贵下去。 东京都心五区的稀缺性资产，尤其是那些临近地铁枢纽、租户结构健康的写字楼、店铺、旅馆酒店，才是值得投资的硬资产； 2、酒店赛道会持续升温。 访日游客数字摆在那里，尽管中国游客减少了56%，日本的入境游依旧坚挺。 核心区域和热门地方观光地的酒店资产，仍然是外资和REIT的重点投资对象。 而地方酒店项目要想吸引资本，光靠位置好、风景好还不行，得拿出清晰的运营改善方案，或者足够高的收益率来补偿流动性风险才有可能吸引投资。 3、旧楼翻新会越来越吃香。 老旧写字楼、闲置商业楼改造成酒店或住宅用途，这类用途变更项目，在东京核心区依然有空间，尤其是那些容积率没用足、结构可以重新规划的物业。 我们自己在上野的改造项目，走的就是这条路。当然，这需要专业的改造和运营团队。 大资金赚的是资金成本的钱，小资金要赚认知和运营的钱！ 4、地方城市不是完全没机会，但玩法变了。 地方项目要吸引资金，必须靠高收益率、旅游资源的确定性，或者极其清晰的运营改善空间来补足流动性折价。 讲故事就能卖的情况，已经成了过去式，现在讲的是数字，不再是故事。 日本这轮不动产周期，与其说是日本的周期，倒不如说是东京的周期。 连海外资本正在用真金白银告诉你：他们信的是东京，不是日本整体。

分享一下我周四晚上的人在东京囧途。 没错我又丢了钥匙（找回来了） 早上打车去的学校，晚上回家发现钥匙不见了。这时候我还挺轻松，因为有 airteg，我看airteg在千驮谷的交番，心想太好了！ 结果打车到了发现没人，拿起自助电话跟新宿警察署打了大半个小时电话（警察署的人好奈斯），没有，然后就回家了，想着叫管理公司开门就好了。 然后噩梦就开始了。 因为以前管理公司东急会直接叫安保公司 secom 上门开门，然后就完事了。结果这次就变成了调查我二十多分钟个人信息后，变成需要叫开锁公司上门。 我知道东京开锁公司真的很贵，一开始我不同意。 然后我就联系房东拿到了 secom 的电话，又跟 secom 联系。secom 那边说要跟东急确定后，后来又跟我说，东急不允许他们去？！！？！！ 我一整个大恼火，又去跟东急 battle，结果东急就是说只能找开锁公司。我说那开锁公司现在也打不开门禁啊，他说： 那可以等明天管理员上班了？？？ 我最终还是决定了那就由开锁公司来吧，管理公司说，那你可以先叫开锁，然后再叫 secom，三人一起刷电梯上去。 我？？？？？ 明明 secom 就可以直接开门啊！ 无奈，联系了开锁，再联系 secom。结果 secom 也很无语，说，你得联系管理公司，让管理公司联系我们，我们才能来。 于是我又联系了东急。 此时已经夜里一点了。 最终，夜里两点半（没错开锁公司是一个多小时后才来的，开锁又开了半小时），我才进到家门。 secom 的人出现的时候，我问他，以前直接你们就可以开门，为什么现在必须要加一个开锁公司？ 他说东急那边的新的政策是，除非火灾泡水这种大事故，否则他们是不能开门的。 我无语，难怪开锁公司开口第一句话就是，哪家公司介绍你来的呢，原来是为了赚介绍费。 这也就算了，第二天我再联系原宿警察署，结果他说他们那边没有我的钥匙。可是 airteg 就在交番啊！ 这时候我已经绝望了，我就问了班主任怎么办，日本人果然还是熟悉日本人，老师说，你试试联系一下早上的打车公司。 然后就遭遇了目前为止我遇到的最暴躁最凶的一通日本电话，对方那个老登直接质问我日本語分かります？ （其实只是我没有用特别好的敬语） 搞得我没明白钥匙到底在不在他们那边，真的太凶了，就只能求助学校事务所的老师了。 最后确定了，在租车公司，放学后去拿了。 只能说，airteg 这东西在日本感觉不是很有用啊，日本 iPhone 普及率并不高，身边没有 iPhone 的话，地理位置是不会更新的，要不然可能早就知道它在出租车公司了。 anyway，确实是一场大型的日语口语听力大锻炼，我打了几十个电话，花了四万多日元，最终也算是解决了一个问题吧。 接下来决定把备用钥匙放一把在朋友家里了，不然真的实在是太坑了。

过去20年日本最成功的房地产公司 刚刚出炉的数据，大伙儿猜猜日本工资最高的上市公司是谁？ 不是丰田，也不是软银，更不是五大商社。 而是一家可能你从来都没有听过的房地产公司——Hulic。 如果说OpenHouse将新入社员的月薪调整到40万起步，已经是行业的翘楚，那么当你了解了Hulic这家公司之后，你才会发现，什么叫小巫见大巫？ 根据东京商工Research最新披露的数据：Hulic员工2025年度平均年收入达到2295万日元（约合人民币110多万元），比上一年的1908万日元又涨了一大截，创下日本上市企业的历史纪录。 Hulic的员工年薪在被统计的3123家日本上市公司中排名第一。 第二名M&A Capital Partners是2266万，第三名Keyence是2178万。 Hulic在日本房地产行业的市值只能排到第四位。 目前日本市值最大的房地产公司分别是三井不动产，总市值为4.58万亿日元；三菱地所，总市值为4.14万亿日元；住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据） 市值第四位，用人最后一位。 这家公司的员工总数，如果不算入子会社，总数只有234人。我估计比很多中坚型不动产公司的人数还要少。 即使算入子会社，包括酒店管理公司，物业管理公司等等，全部加起来，员工也只有3495人。 比起传统的大财阀，如果按照集团来算，比如三菱6万多人，三井5万多人，伊藤忠11万多人，住友8万多人，丸红5万多人，Hulic的职工人数也就是这些巨头的零头。 就这234个人，管理着一家总资产超过3.5万亿日元的房地产公司。 Hulic从2008年开始，实现了连续18年的增长，2008年利润123亿，2025年利润大约1550亿日元，意味着平均每一名员工，对应创造约6.6亿日元经常利润。 所以它敢给员工2000多万年薪。 看来不是工资给得太高，而是人均创造得太多！ 从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。来看看2025年头部几家房地产公司的ROE对比数据。 ROE本质上回答的是：股东给你100块钱，你一年能替股东赚回来多少钱？ 三菱地所大约赚8.5块。 三井不动产大约赚8.7块。 Hulic能赚13块。 所以Hulic真正超过日本三大财阀地产公司的，不是规模，而是资本效率。 要比规模，三菱地所有丸之内，三井不动产有日本桥，住友不动产有新宿，东急有涩谷，森大厦有六本木，这些传统财阀的资产规模都比Hulic大。 但要是比同样出100亿资本，谁能赚出更多的钱。 毫无疑问，Hulic遥遥领先！ 那么这家公司成功在哪里呢？ 答案就藏在他们过去20年的经营逻辑里。 Hulic以前根本不是什么地产巨头。 1957年成立的时候叫“日本桥兴业”，本质上就是富士银行旗下管理自有房地产的公司。本来是用来存放自用不动产和安置半退休行员的子公司，说得更直白一点，它就是富士银行的养老院。 真正的转折点发生在2006年，前瑞穗银行副行长西浦三郎接手以后，做了改革，干了三件事：改名字、挖人才、准备上市。 开始彻底改造这家公司，这三件事的背后，就是一个目标：摆脱银行控制！ 在这样的大刀阔斧改革之下，过去银行体系里那些半退休式的人事安排慢慢退出核心岗位，大量引入真正懂建筑、开发、金融、不动产投资的人。 Hulic最大的秘密：就是坚决不把公司做大。西浦三郎一直认为，公司保持300人左右最好。所以一直到今天，Hulic也只有234人。 很多房地产公司赚钱以后第一件事是扩编：开发部、管理部、销售部、酒店部、海外部、、、、、、最后楼越来越多，人更多，会议更多，效率反而越来越低。 Hulic走的是反方向：公司可以做到万亿级，人要在300以内！ 人少，做的事儿就得精！只是，西浦三郎要的不是“小而精”，而是“中而精”。 简而言之，五点战略： 1、只要东京都心，车站3分钟的物业，放弃日本地方小城市的房地产。 2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。 3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。 4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。 5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。 Hulic的战略高度浓缩，可以归纳成一句话：只做东京核心车站边上的中型物业，加上“3K”：高龄者Koureisha、观光Kankou、环境Kankyou。 目前Hulic持有物业中，68%在东京23区，46%在千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区，73%的楼距离车站步行5分钟以内。结果就是空室率只有0.3%，而东京都心5区的市场平均空室率是4.0%，相差差了十几倍。 20年后，这家当年没人瞧得上的银行子公司，成了日本银座最大的房东，手握银座39栋物业，超过三井、三菱、住友这些财阀系巨头在银座的存在感。 今天大家都在聊AI，它又开始投资东京的数据中心。战略又进一步延伸到了酒店、数据中心、航空物流、研究设施等下一代资产。 Hulic这样的公司对于我们这样小型房地产公司有哪些启示呢？ 这个，我们明天再聊。

日本人迂迴委婉的文化真的浪費我超多時間，原本有個要約見面的裏垢男，本來蠻有好感的，但訊息回超慢，上個月也突然放鳥我，這次我到日本後跟他確認時間，但他又一直問能不能改其他天深夜、或者睡前？吃飯時間不太方便，我這個完全不想讀空氣的台灣人就直接問他到底想怎樣？ 他才說要在這麼大熱天特別來我飯店附近只為了吃飯，他感覺我在利用他，對他很隨便？說我把他當成鴨？為什麼都要配合我？他理想中的流程是直接拍攝或拍完再吃飯。 我：我一開始就說了我的流程必須先見面吃飯、彼此討論，之後才有可能會拍攝，而且我是台灣人不熟日本才問你能不能約附近，你最初也假裝接受，實際上我才是被你放鳥兩次、被你糟蹋的人好嗎？你如果本來就不能走我這個流程幹嘛假裝自己可以？ 再來很多日本人覺得台灣女生公主病，這某部分不可否認，因為在日本戀愛文化中女生比較弱勢，但台灣是平等或女生偏高，我也常常會跟第一次見面的日男說明這件事情，讓他們自己斟酌往後是否繼續跟我相處；還有就是「對待外國人」的親切程度，台灣人真的很熱情也非常不見外又大方。 比如我是台灣人，我希望在日本時可以受到日本人多一點體諒照顧，吃飯約在我住的飯店附近（都是方便的熱鬧地區、新宿之類）結果光是這樣就被說我利用他？ 但之前我的日本朋友來台灣拍攝的時候，不要說請客吃飯、協助安排拍攝、交通規劃，甚至我時間允許的話也會接機送機，一定會好好善盡地主之誼。 只能說台日文化差異本來就很大，即使在日本工作快兩年了，破日文淺談沒問題、外貌打扮也入境隨俗，但個性的部分是我絕對不想妥協的地方，或許自己直接坦率的個性只適合台灣或歐美國家吧！

富士山凌晨五点的一支舞，炒翻了网络。 先来聊聊故事的全貌。 很短小精美的一个视频，怎么就戳中了这么多人的G点。 一对中国情侣，抖音网红达人“藤短短”，来到山梨县河口湖镇那家以“富士山背景”闻名的罗森便利店前，跳了一支舞，发布了极短的12秒的抖音视频，引发争议了。 当前日本社会整体向右的情况下，会中文的日本人在小红书和抖音等平台搬运涉及日本的视频，也成了一门生意。 甚至有人鼓励拍摄在日外国人的各类不当行为，每个片子还可以获得4000日币左右的酬劳。 这类不当行为，日本人称其为：迷惑行为。 什么意思呢？ 简而言之，就是给别人添麻烦，造成困扰的行为。 比如常见的旅游途中的迷惑行为：电车里打电话，神社里大吼大叫，边走边吃东西，随处抽烟，富士山违规登山、奈良踢鹿等等，这几年曝光出来的挺多的。 这对中国情侣的短视频被日本网友扒出来以后，日本的网友先炸锅了。 “迷惑行为！”“堵住入口了！”“日本不是你们的主题公园！”铺天盖地的批评，账号被扒，人肉开始。 最多的一条批评他们跳舞的内容，浏览量都超过了600万次了。 紧接着，故事迎来了反转。 这对情侣拿出了带时间戳的原始素材：拍摄时间是凌晨五点。店门口空无一人，连一个路人都没有。 所谓的“堵住门口让人进不去”，是彻头彻尾的谎言。 当前的中日关系，加上高市内阁的外国人政策，一些本来微不足道的小事儿，经过不断地发酵，反而变得挺敏感的。 日本的一些右翼党派，也需要这样的矛盾和冲突，来获得更多的选票。 于是，一个精心剪辑过的视频，配上煽动性的文字，就足以让一个人在网络上社会性死亡。然后等反转出来，骂人的那批人早就散了，没有人道歉，没有人负责。 这，才是真正的迷惑行为。 要说迷惑行为，你往深了挖，日本人绝对是这个赛道天花板。 当然了，支持这个视频的，日本网友也不是少数。 遗憾的是，这个事件在中文互联网上同样引发了激烈的撕裂。 有人说：就算是早上五点，在公共场所这么跳也不妥。日本有日本的规矩，入乡随俗，懂吗？ 也有人说：同样的事白人做、日本人做，有人拍吗？凭什么中国人小心翼翼选了个没人的时间段，还是不行？这不是规则问题，这是仇中问题，承认仇中有那么难吗？ 还有一种声音，冷静得有点扎心：在以色列人眼里，这点事根本不值一提，能为这种鸡毛蒜皮吵翻天的国家，其实挺幸福的。 你瞧，同一个世界，同一个事件，不同的声音，这不挺好的。 我个人对这件事的看法。凌晨五点，没有妨碍任何人，我支持跳。 旅行是什么？旅行就是到一个地方，用自己的方式感受它、表达它。你可以拍照，可以大喊“好美啊”，可以在富士山脚下喝一罐啤酒，也可以跳一支舞。 这是人的天性，是自由最朴素的形态。 舞跳得很专业，富士山的背景恰如其分，既表达了旅行快乐，也表达了环境的美好，还表达了日本的魅力。这段舞蹈展现出来人的生命力与周围环境浑然天成。 这难道不是一条官方花钱都买不来的宣传片吗？ 当然也会有人说了，如果每天早上5:00都有一大堆人在那里跳舞，不就成了集体的迷惑行为，你还支持吗？ 东亚文化从来不缺乏杠精。你杠你有理、你杠你就是对的。你去跳舞，没准浏览量更高。 开心了就要跳舞嘛，跳舞有什么错？高市开心的时候跳起来更是眉飞色舞。 唯一能够批评的，应该是罗森便利店，便利店的门口，是人家的私有领域。但是便利店，在日本的环境里面，又是一个类似公共的空间。 不能忽略，故事还有另一面，同样值得正视。 中国的网红文化，有一条隐形铁律：不要脸，才有流量。于是，你看到了有在泥地里打滚的，有人在色情边缘不断的擦边，有人吃播吃到送急诊、、、 没背景、没资源的普通人，唯一的出路就是豁得出去。所以越来越多的人选择在一切公共场合展示自己，管它是便利店门口还是新宿车站，涉谷十字路口。 这种文化，在日本的环境里确实是异物。日本的公共空间逻辑是：你的存在感，不能超过你的社会许可。 在店门口制造任何形式的“被注目”，哪怕没堵着任何人，本身就已经越界了，很多日本人骨子里面是这么认为的。 两种逻辑，都有其内在的合理性。问题是，当这两种逻辑撞在一起，又叠加上民族情绪，事情就没法好好谈了。 这支凌晨五点的舞，你是支持还是反对呢？在评论区聊一聊。