日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

日本小姐姐用英语控诉：“你们看到日本人多么礼貌的视频，都是宣传而已。要知道，日本人想要生存，待人就得虚伪至极….日本为提高生育率，将紧急避孕药设为处方药，导致我在少女时被男人侵犯了后因买不到避孕药非常被动….别把任天堂乐园和日本划等号，日式法西斯正在蔓延！” 这个避孕药确实很矛盾。

日本想卡死中国的工业母机，能得逞吗？ 机床这个产业已经烂完了。 任何一个觉得机床是高端行业的人，学历都不超过初中。 你只要不是在工厂打螺丝的，哪怕是做抄数的都会发现一件事。 机床这玩意，纯路边一条，不如摆摊一根。 直线电机，利润才几个钱啊？ 一根700块的直线电机，利润才30多。 怎么赚钱呢？卖的时候，一般有报损，比如说采购一万根。 我的良品率写个85%但是实际上我的良品率能上90%赚这5%良品率差价。 至于说精雕机这玩意更不用说了，纯臭狗屎。 G代码都开源60年了，你找大鱼要个程序，花3000块钱买个辽宁老工厂的机床加步进电机都可以改出来一个精雕机。 机床行业已经烂玩了。 从上到下都已经卷的靠铁屑赚钱的。 你哪怕是说最牛逼的五轴加工中心，这行业也已经利润被打爆了。 你们知不知道现在机床厂赚钱靠什么？ 说出来都觉得逆天，做电动车的轮毂，做机器人的大臂。 这玩意利润还足够高，主业纯纯就是个招牌。 宇树为什么这么多企业想要扶他？ 海天也没有听说过？菲仕也没有听说过？ 做机床卷的都块吧自己卷死了。 法德工业烂了之后，就只能在国内打价格战。 要不是机器人和电动车出来救了一把，哪吒汽车那个屁事就能把江浙主机厂干团灭了。 你能想象到的最顶级，最牛逼的设备，国内都可以造。 而问题在于，技术是牛逼啊，但问题是，利润呢？ 为什么拓竹，为什么黑格要做UV打印机？ 因为爱普生都块嗝屁了，代工厂必须要找下家，不然就完犊子了。 现在主机厂完全就是一场残酷的大逃杀。 别觉得3000块钱的3D打印机好像很便宜，哥们，这玩意利润能上50% 对于那些主机厂来说简直就是救命的。 我之前喷一个傻冒，搁哪吹日本机床的。 哥们，你知不知道现在打印机卷到什么程度了？ 往复精度0.5UM的全直线电机打印机，现在多少钱？ 耗材成本也就一万五而已。 机床行业已经完蛋了，去干啥都比搞机床要强。 我就这么说吧，宇树这家公司，他最后就是被顶也要顶起来的。 因为他不起来，那么市面上主机厂全完蛋。 可能有人说，哎呀机械臂怎么怎么怎么样，你知不知道机械臂利润是多少啊？ 包维护的机械臂，500KG机械臂，他现在已经卷到几万块了。 不造机器人，不造打印机，不toB转toC市面上主机厂全得死完。 至于说日本这种废物国家，日本什么时候造机床了啊？ 日本90年代主机厂就已经死光了。 还工业母机，这样，你让日本本土生产一个全本土制造的光栅尺试试看？ 搞不明白闭环，搞不明白光栅，搞不明白伺服器的国家，拿什么造高精度机床？ 靠上世纪老工人给你工匠精神是吧？ 我Gcode拉一条曲线就是你半辈子。 可能大家伙对现在工业是什么情况完全没概念。 你们知不知道一台四轴的二手车床多少钱？ 5万块钱。 还送刀库。 机床说起来好像很高端吧？ 这玩意出二手，设备不要钱，主要赚你主控和运费。 二手车床价格就是废铁价格X2还全国包运。 很多人吹牛逼说，哎呀德国，日本车床牛逼。 你们知不知道一台二手带刀库的江苏产五轴德国加工中心多少钱？ 18万。 没错，就是那个占地几个平米，和个小卡车差不多大的加工中心。 这玩意二手价格就只值不到20万。 你要是和工厂对接，你只要包拆，这个机床人家不要钱白送。 设备买来几百万，上千万，各种吹牛逼，问题是谁要啊？ 卖不出去的东西就是垃圾。 工业母机大家伙觉得好高端吧？ 说白了就是联动加工中心，这玩意我知道有个厂1600万买的设备。 最后出二手多少钱呢？ 倒贴了十几万。 那么大一坨，根本没人要，最后还是自己出钱拆出来报废的。 说真的，看着这玩意被拆也是挺心疼的，但问题是，没市场了啊。 现在机床市场卷到什么程度了呢？ 带霍尔闭环，光栅尺的直线电机，700mm的新的要差不多几万。 这玩意可以说就是目前人类能够制造的最贵，精度最高的运动设备。 这玩意你知不知道咸鱼卖多少？ 几千块到几百，没错，这就是前几个月从法国流出来的一批。 这玩意就是达索准备拿去造六代机加工机床的的配件。 工厂都没了，你这个设备再牛逼，那也是垃圾啊。 这个世界是讲供需关系的。 不是你说多牛逼，就值钱的，不是你高端就有人买的。 卖不出去的东西，再好，他也是垃圾。 浮盈都是假的，能到口袋的才是真的。 别笑话人家小厂赚铁屑的钱，人家固定个位数的利润，是一直都能拿到手的。

【日本地產】香港置地有意進軍日本地產市場 尋求逾10億美元的東京地產交易 香港置地正在洽談進軍日本房地產市場，物色東京黃金地段價值逾10億美元的綜合物業。據了解，香港置地已分別與黑石和Hulic接洽，涉及兩家公司各自持有的東京花園露台紀尾井町和Otemachi Place。

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