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2026.07.15 00:01

东京的公寓价格开始下跌全面暴跌吗？当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？当然不是。只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。为什么会跌呢？ 1、房价顶到了天花板。表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限； 2、银行收紧贷款。银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。 3、短期炒房需求开始退潮。过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。 4、外国买家的政策预期发生变化。高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。未来东京市场的房价会怎么走？新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。结论：东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。

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KK@KK_CNJP

2024.05.05 10:36

聊聊日本买房其一以前认识一位牛人花花公子，喜欢美女。和我等凡夫俗子不同，他见到美女的第一眼，还不认识呢，首先就会想：我怎么才能把她甩了呢？还没得到，就想好如何脱手。这就是我在日本买房时的第一考虑：将来如何脱手。也是很多中国来日本投资房地产的人从来没考虑过的。日本的空家率逐年升高，高到超出你的想象。根据日本总务省几天前（4月30日）公表的数字，全国空家900万户，创历史新高，空家率高达13.8%。随着高龄化、少子化的发展，这一数字将继续增加。有预测今后20年，这一数字将会激增。别以为这数字只与日本鸟不拉屎的地方有关。东京、大阪这样的大城市，空家数也高到惊人。比如东京世田谷区，在东京23区中人口最多，空家也最多，多达5万户。东京的空家率高达10.55%！当然，并不是所有的空家都是卖不出去的。其中大部分都能处置掉。但是，处置不掉的，越来越多。你买了房子，想卖卖不掉怎么办？那就是噩梦，比你惹了渣男恶女跟踪狂缠着你要可怕太多，不是一个量级的。你把房子夷为平地了，包括固定资产税在内的各种税费还得交。日本有的房子价格1块钱，依然没有人买，就是这个原因。那么缴它几十年，自己死了，这事儿算不算了结了呢？不，你的孩子如果想继承你的遗产，还是每年都得交这税金。子子孙孙，无穷匮也。卖不掉，政府在该地区又没有相关收回政策，这样的话，这个噩梦就会子子孙孙地缠下去。前几天和日本人在酒桌上聊起这个话题，一个对房地产投资一无所知的女孩懒洋洋地脱口而出：卖给外国人呗。😅 这也是市场正在做的。中国人来日本投资房产，在远郊或山区投资别墅、温泉酒店等房产，很少会考虑将来如何脱手，房产中介也不会提醒此类风险。偶尔在推上看到有这样的房产成交，卖给了中国人，大家都在说好便宜，好便宜，好便宜啊！没人问这样的物件，将来如何脱手啊？！你将来想脱手，也容易，就学那些欠信用卡跑路回国的留学生那样，玩消失就可以了。😅 其二今天上午，日本的电视台又在播放中国人爆买日本房地产的节目。最近这样的节目很火。节目中播放了几个案例，买家都是中国人，也都在节目中露了脸。节目为了效果，一直在吹嘘中国人有钱，爆买。节目中的中国人露脸的时候，有没有想过，观看节目的日本房地产投资人有可能一边看，一边在嘲笑，笑这种爆买是傻瓜。节目中提到一个物件，东京市区的一个占地80平米的几层楼小旅馆，每个月可以有300万日元的营业收入（疑问？）。小楼售价近6亿日元。这些人在买房产的时候完全不计算投资回报率吗？不考虑成本吗？那种几十年的老物件，不考虑修缮费用吗？买这样市内的商业设施，一般不用考虑无法脱手，卖的时候只是价格高低而已，总能卖出去。我第一想知道的，是对方为什么要卖。如果你手上有一个赚钱的商业设施，一棵摇钱树，你会卖吗？日本房地产投资中，有一个词叫“表面利回り”。我觉得这个词是专门发明出来用于欺诈的。有的国人一看到表面回报率高达10%，觉得捡到宝贝了。也不想想，真有10%这样的回报率，谁会卖？又怎么会等到你这个人都不在日本的外国人来买？以那个小旅店为例，每个月就算有300万日元的营业收入，那是满打满算了，管理经营修缮等各种成本有可能会达到50%！这还没考虑空置风险。最终回报率可能只有百分之2点几。这完全不能算一个出色的投资。不是出色的投资，上电视展示什么？人傻钱多？大量中国人冲入日本房地产，抬高了房价。我感觉，这拨人很可能要在高点上呆很多年。国人买房喜欢跟风，步调一致。现在是东京文京区，前些年是东京的晴海、埼玉的川口等地。他们买的时候一窝蜂，卖的时候，因为人民币汇率或别的与中国有关的政策因素，也有一窝蜂的倾向。晴海个别地区，在东京奥运会前有一段时间，房价被国人砸得一地鸡毛。有大神预测东京奥运会后房价必跌，大家不计成本集体出逃。就算不出逃，中国人扎堆的地方，慢慢变成了唐人街。这样的唐人街，在东京，房价你想涨哪儿去？更何况你是在最高点买的。（图一是一个香港朋友咨询日本的一个房产物件，是一位国人房产中介推荐给她的。那种很难卖出去的物件，也只能想办法卖给外国人。）