Pangyu 胖鱼 🐠
@pangyusio
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观察与思考
加入 January 2020
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买房真正的对手盘，是地方政府
很多人以为买房是和市场博弈，和开发商博弈，和未来的接盘侠博弈。
错了。
决定一个房子涨不涨的，从来都是这块地周围有没有医院、学校、地铁、商圈、产业。
而这些东西的投放权，几乎完全在政府手里。
那政府的投放逻辑是什么？
很简单：哪里能卖更多的地，就把资源往哪里砸。
把医院、好学校、地铁站建在一个早就卖完地的老社区，政府能多收一分钱吗？
不能。这笔投资对财政来说，ROI 是负的。
但同样的资源放进一个新规划区，立刻就能拉高几千亩土地的拍卖价，地方财政瞬间回血。
三亚就是教科书级的案例。 先炒三亚湾，热度起来后转去亚龙湾，亚龙湾饱和又开海棠湾，再之后是海花岛、清水湾……
每一次"新区崛起"，都对应着上一波老区业主的相对贬值。
老社区的业主其实是被困在了一个结构性陷阱里—— 你以为自己持有的是固定资产，但你真正持有的，是政府是否愿意继续往这块地投钱的赌注。
而地方政府永远有动力去开发下一个新区。
房子不是越住越值钱，而是越住越需要重新被政府"选中"一次。
没被选中的那些，只能慢慢变成房龄老、配套旧、电梯坏、年轻人不愿意来的存量资产。
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