包叔
@baoshu88
华尔街煎饼摊负责人
Joined February 2011
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过去二十年，预售款对开发商是一笔什么样的钱？
零利息、无抵押、无固定还款期、不占用授信额度的负债 —— 还款方式是交房。
世界上不存在第二种这么便宜的钱。
整个高周转模式就架在它上面：
拿地 → 开工6-9个月 → 取证预售 → 收首付+按揭 →
现金回流 → 付建安/拿新地 → 再开工…
现在预售制改革，彻底终结了这个链条。
以前可能开工一年左右就可以开始回款，现在要投入 2 到 3 年的土地和建设资金，等房子基本建好之后，才能收到销售的现金。
100% 进监管、竣工交付才能提，跨项目调配能力直接归零。
这种模式下，以后房子恐怕很快要从需求不足变成供给不足了。同样的资金量一年能够支撑的项目数量减少至少80%。
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