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东京的公寓价格开始下跌
全面暴跌吗？
当然不是，只是从过去几年的疯狂上涨，进入了观望、调整、分化阶段。
很难想象，短期暴涨的房价，能够发生在日本身上。而且，用了两三年的时间，一下子走完了可能本应该是10年的路。
最近有一组数字刺激了不少人，东京二手公寓的挂牌价和成交价，已经差出30%。
首都圈中古公寓，卖家挂牌单价116.54万日元/㎡，最后真正成交的单价只有82.64万。
也就是说，房东挂出去的价格，最后要打7折才能卖掉。
这不等于每套房都要打七折，但卖家的想象和买家的支付能力，确实已经不在一个世界里了。
不动产门户网站上那些“标价”，基本可以当空气看。卖家的贪婪，和买家的现实，正在市场上狭路相逢，针锋相对。
来看看东日本不动产流通机构的数：2026年5月，首都圈中古公寓成交单价同比下跌3.9%，这是73个月以来第一次下跌。
上一次跌，还是2020年4月疫情刚爆发那会儿。
成交总价也是19个月来首次转负，同比跌4.6%。
东京都心三区更夸张，成交价同比暴跌20.3%，创近一年新低。
不过要注意，这里说的是当月平均成交总价，可能受到成交面积、房龄和房源档次变化的影响，并不等于都心每套房都跌了20%。
东京23区的成交件数直接砍掉17.9%，已经连续5个月萎缩。
有粉丝在后台问：东京房价是不是要崩了？
当然不是。
只是以前您可能是感觉在跌，现在是数据真的在跌。
为什么会跌呢？
1、房价顶到了天花板。
表面上是买家的钱包，追不卖家的野心了。
实际上是过去几年房价上涨太猛，日本人的工资又涨得慢，很快就撞上了物理意义上的“总价天花板”。很多公寓的价格已经超过了普通中产和工薪阶层承受的能力极限；
2、银行收紧贷款。
银行的审核利率今年被提到4%以上，能借的钱一下少了将近三分之一。过去可能可以贷款到年收入的10倍，现在通常只能达到年收入的6至7倍。
即使家庭年收入达到2000万日元，也很难再轻松获得1.5亿至2亿日元贷款。
3、 短期炒房需求开始退潮。
过去几年把东京房价推上去的，不全是真正需要住房的人，还有大量相信“买到就是赚到”的投资者。
短期转卖、法人炒房、塔楼公寓抽签套利，这些需求有一个共同前提：明年必须比今年贵。
但现在价格不再上涨，贷款利息、税费、中介费和持有成本一算，炒房可能根本没有利润。
过去最勇敢的那批人，突然变成了市场里最胆小的人。
4、外国买家的政策预期发生变化。
高市内阁的外国人政策调整，尤其是房屋限购一系列政策的探讨以及经管签证等外国人身份政策的收紧，对房价都有一定的冲击。
日本目前并没有全面禁止外国人购买普通住宅，也没有普遍向外国买家征收额外税款。所谓“外国人限购”，更多还停留在讨论、调查和部分项目限制短期转卖的阶段。
从官方数据看，外国买家还没有多到能够单独决定整个东京市场。
但是，在港区、千代田区、中央区、涩谷区等核心6区的部分高端塔楼公寓里，外国资金的影响确实会更加明显。
另外，加上某些国家资金出境变难、日元汇率进入双向波动、移居日本的政策门槛提高，再加上日本可能加强外国人购房监管的预期，都会让一部分海外买家选择观望。
当下，很多手上有“以为能卖高价”的房子的人，开始被迫低头降价，尤其是那些买了晴海FLAG之类新房、被银行要求限期卖旧房还贷的人，还有法人炒房客要回笼资金的。
大家也要注意，成交价是挂牌价的70%，卖方就一定会赔钱吗？
当然不是的，降价的人，基本都还在赚钱。
因为过去几年涨幅太猛，现在打7折卖，成本价照样能覆盖。真正亏本斩仓的，市场上其实很少。
跌的是价格预期，而不是真金白银的窟窿。
未来东京市场的房价会怎么走？
新房这条线，价格不会跌，只会越来越贵，越来越和普通人无关。开发商已经不想伺候年收入一两千万日币的中产了，直接把房子往超级富豪身上卖，200㎡起步、总价几十亿日元的豪宅才是他们现在的主战场。
二手这条线，都心核心区大概率横盘，湾岸、品川这类未来供应量大的区域，短期有下跌风险。
而在库房源已经连续3个月增加，说明卖家的耐心正在被消耗。
过去几年买了就涨，买了就赚的时代，可能真的一去不复返了。日本的房子价格和价值，都在回归正常化。
结论：
东京房价没有崩，崩掉的是过去几年“买了就赚”的信心。未来不是所有房子都会跌，而是好房子继续贵，普通房子回归现实，差房子越来越难卖。
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昨天和一个在东京做家办的朋友聊 SpaceX。开盘市值就是 1.77 万亿美金，等于凭空多出来一个 Meta。他看说，这不就是 meme 股吗？高 FDV、低流通、天量开盘。
马斯克手握 42% 的股份、82% 的投票权，上市首日流通份额只有4.2%，后面还压着 180 天、366 天的多轮解锁。纳斯达克特批它上市 15 个交易日就能纳入 Nasdaq-100，指数基金的被动买盘，直接把需求托了起来。
上市没几天冲到 230 美元，又一路回落到 150。94 倍的市销率，Morningstar 给出的合理估值只有 63 美元，连一半都不到。因为流通盘太小，所以跑出了 meme 的波动率。
低流通、高 FDV、解锁砸盘、筹码结构、被动买盘……这不就是 2024 年我们吵了整整一年的山寨币 tokenomics 吗？
我们当年甚至专门做了一套 tokenomics 监控，盯着每一个天王级项目，一有大额解锁就告警。换到美股，这套逻辑一比一地搬了过来。
币圈和股市，本质都是融资渠道。
在交易所的 7 年，我见证了币圈一个又一个周期。从以太坊转 PoS、扩容之争， DeFi Summer、NFT 热潮、比特币铭文，再到BOME、特朗普发币，到现在的预测市场。我或多或少参与过，见过很多新玩法，有人一夜暴富、也有人转身离开。
现在，市场的重心已经几乎全压在了美股上。
这几年，我其实也一直在寻找自己的定位，从内容、PR、舆情、社区，到 VIP，思考我能为这个行业做些什么。
每一个周期的熊市，都有人说币圈要完了、要不见了。但每一次，它反而走进了更多人的日常。以前我们分析的是山寨币的行情，现在我们看到越来越多对美股的投研。这早就不再是传统投行的专利，每一个普通人，都能有投资美股的渠道。
以前判断一个 meme 币，要看社区、看情绪、看筹码结构、看融资背景。这套东西，有些部分其实是可以复用的，美股的基本面是核心、但筹码结构同样关键。我开始用加密世界的逻辑，去定价、去交易、去理解一家公司。
也是在这样的节奏里，我从今年 6 月开始，正式加入币安的 VIP 团队。和@sisibinance @miyayweb3 @Binance_Ethan 一起工作
从我自己的角度说，我还是想要更高的视野。我想和一支更国际化、更扁平、更高效、也更专注于用户的团队一起做事，所以我选择了币安。
今天是我入职的第三天，在币安没有人先看你的职级、再决定怎么去对付你。
@heyibinance 在很多事上都亲力亲为、一姐跟我们说，有问题要跟到解决为止。
对我来说，这也是一次转型：从旧的 crypto、区块链时代，走向更广阔的金融世界。
币安从一开始交易主流币，到 meme、到预测市场，再到接入 Ondo、上线 BStock 代币化股票，能交易的品类越来越多。
一家服务着这么大体量用户的交易所，还能持续进化、不断转型，始终去找用户真正需要的产品，这件事本身就很不容易。
交易所也不再只是一个炒币的地方，它承接理财的需求、支付的需求、资产配置的需求。币圈正在从那个野蛮生长的角落，走进传统金融，走进私人银行。
今天早上见了一个在中金做投行的朋友。她知道我加入币安之后特地来找我喝咖啡，说我现在待的是一个跑得特别快的领域。
她提到自己的客户去年想尝试做代币化债券发行，结果新闻一出来就被叫停了。在我们看来理所当然的创新，在她那个世界里几乎是举步维艰。也正因为这样，她很羡慕我能在这样的环境里工作，自己也动了来这个行业、去试更多可能的念头。
也许创新本就如此：必须不停地去试，否则永远没办法往前走。而不断尝试新东西，恰恰是这个行业最珍贵的底色。
最后，我得先承认自己的不足。
说到美股，我要补的功课还很多。接下来，我想认真去搭估值模型、去做 DCF，去了解到底怎么给一家公司做出一个合理的估值，去理解宏观环境的变化、通胀对股价的影响，这些都和我们生活息息相关。我会把这些慢慢学到的东西，一点点分享出来。
一起抓住机会，做有意义的事
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在能顺畅用 LINE 的那几年，我是 LINE Friends 的狂热粉丝，最大的吸引力就是他家的贴纸设计太牛了，远超微信、Telegram 等同类平台
整个 LINE Friends 里最好玩的是 BROWN 和 CONY 这对组合，我也买了不少他们跟优衣库的联名 tee，去过东京和曼谷的线下店
2022 年品牌升级为 IPX 后，旗下除了最早的 LINE Friends 系列外，还衍生出了 minini, ZO&FRIEND, SSEBONGRAMA, DOOHAMBBA! 等系列 IP，IPX 也成为一个连接更多 IP 和全球粉丝的平台品牌，尤其是在日、韩亚太地区，拥有很强的统治力
今天要介绍的这个项目 @mini_cto，得到了 IPX 官方 minini 品牌授权，要构建一个 IP RWA 网络
在这个生态里，创作者 (Creator) 创作的贴纸 / 角色 / 故事 / 音乐 / 漫画等作品 (IP)，都可以封装成可验证、可交易、可赎回的 IP NFT，从而把原本无法流通的知识产权资产，变成链上的数字资产，提高融资、交易和商业授权的效率
这是一个我比较熟悉的内容 IP 的 PGC 网络，拆解一下生态里各个玩家 / 角色的用例：
◦ 创作者 (Creator): 通过 Mini Labs 提供的工具，创作者能把自己的作品 / 内容 IP 铸成 IP NFT，拥有 IP 所有权。可通过 NFT 的销售/授权等获得收入，以 $MINI 结算；
◦ 收藏者 (Collector): 也是 NFT 的投资者/持有者，可获得 IP 的授权收益，以及 IP 增值带来的 NFT 价值上涨回报；也可以将 NFT 销毁，并拥有链下的完整的知识产权。
◦ 开发者 (Developer): 可接入 IP，开发相应的游戏、漫画、应用等，要向 IP NFT 持有者支付费用。
所以整体来说，在这个双边网络里，一侧是创作者与开发者，另一侧是收藏者与品牌方，而 MINI 负责承载支付、激励和治理，从而把整个 IP 生态连接起来。这也让 MINI 代币有更多实用价值，而不是一个 meme coin。
Minicoin 发行在 Creditcoin，这是一个专为 RWA 结算而构建的 L1 区块链。
IP 行业有足够高的天花板，且边界在一直拓宽，最近几年卡牌类 NFT 上链也是一个大趋势。从项目运营的角度来说，这类双边网络的启动是最难的。Minicoin 的优势是，背靠 IPX - minini 的授权，已经证明了在传统 IP 发行、运营等全链条里，有足够的经验和资源。
这对于体量较小的新 IP，有不小的吸引力；剩下的挑战就是，如何通过 IP RWA 平台，帮助更多中小 IP 走出去，并且把链上生态做起来，打造更多 showcase，形成正向品牌飞轮。
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日本今天發生了一件很有趣的事情。😀😀😀
東京大學宣布，懲戒了一位六十多歲的教授。不是因為貪污，不是性騷擾，也不是抄襲論文，而是，他偷偷在大學招生網站的原始碼裡，放進了五個字──「六四天安門」。
這五個字藏在原始碼中，一般瀏覽網站的人根本看不到，但中國的網路審查系統卻可能「看得到」，所以，該網站在中國國內遭到封鎖了。東京大學認為，這樣的做法可能影響中國境內人士取得招生資訊，因此決定對該教授作出懲戒。至於教授真正的動機，校方並沒有公布。不過，日本有不少人推測，他很可能是不希望大學招收太多中國留學生，才想出了這個辦法。
看到這則新聞，我第一個反應不是譴責，而是覺得有點黑色幽默。一所日本最頂尖的大學，一位資深教授，竟然想到利用「六四天安門」這五個字，和中國的網路審查系統過招。
這種做法當然不值得鼓勵，但如果他真正擔心的是留學生背後的共產黨，這樣的焦慮也有一定的道理。
近年來，日本、美國、歐洲都開始認真討論，錄取中國留學生是否會造成研究安全與敏感技術外流等問題。很多教授心裡都有疑慮，只是大多數人選擇透過會議、報告和政策建議，藉由制度解決。而這位教授，卻選擇了一個最直接、最有效率，也最容易讓自己惹上麻煩的方法。
我支持東京大學維護招生公平。一所世界級大學，當然不能暗中對特定國家的學生設置障礙，這是基本原則，也是校方必須堅守的底線。但是，我也忍不住想問，究竟是什麼樣的環境，會讓一位教授寧可冒著被懲戒的風險，也要用這種方式表達自己的憂慮？
整件事情最荒謬的地方，其實不在東京，而是在北京。如果中國沒有世界上最嚴密的網路審查，「六四天安門」這五個字根本不會具有任何「特殊功能」，更不可能影響一所外國大學的招生網站。
真正把「六四天安門」變成全球皆知的敏感詞，甚至讓它影響國際資訊流通的，正是中國政府自己。
#矢板明夫# 以上故事来自fb“矢板明夫俱乐部”。
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《东京牛头人》 第8集
#黄果短剧#
去日本的留学生意外觉醒牛头人系统！
那就让我狠狠的祸害小日子的女性吧...
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