日本的酒店还在扩张（上） 休假回来，昨天陪同收购酒店的客户一口气看了7栋东京都内核心地段的酒店，包括一栋涉谷的情人旅馆。 情人旅馆市场，改天我专门写一篇，我一直想收购一家情人旅馆，奈何前后看了几十个，都没缘分，这个赛道有点意思的。有兴趣的伙伴欢迎关注。 过去三年，我们的旅馆酒店收益是非常稳定的，虽然今年的客单价和去年比有所降低，但是总体收益下降并不明显。 实话讲，现在市面上的酒店资产并不便宜，很多收益率都不足5%。而我们旧楼改造的酒店，根据位置的不同，收益率基本上在8%以上。有的甚至超过10%。 比如我们新装修的上野和平饭店，一共28间客房，一楼和地下一楼还有一个川菜馆：麻辣三国。 这个酒店也将于今年11月正式开业。从买入到装修到开业，前后将近1年。 这个项目整体的回报率，餐厅部分忽略不计，仅仅是酒店部分，实际回报率保守预估接近10%。 在日本通胀起来，银行不断加息的背景下，机构投资客和个体投资客，并没有因此放缓对东京酒店的投资。 这两周，除了加拿大基金1000亿日币购入50栋日本的收益住宅，还有另外两笔酒店交易值得关注。 一笔是重资产的，一笔是轻资产的。放在一起看，挺有意思的。 第一笔：野村的重资产。 8月18日，野村不动产Master Fund投资法人宣布：将以87亿日元收购东京赤坂的“Best Western Hotel Fino Tokyo Akasaka”。卖方是东证Standard上市公司株式会社イチケン（ICHIKEN）。 酒店位于赤坂3丁目，距离赤坂见附站和赤坂站都只有步行约3分钟，地上13层，地下一层，共87间客房。 酒店2020年3月竣工，土地面积443.84㎡，约134坪；延床面积约2384.56㎡，约721坪。 87亿，野村买的相对还是便宜，这物业要是公开，市场价格100亿估计也会有人要。 平均一间客房，买价差不多1亿日元。值得关注的是这家酒店外国客人的住宿占比高达约95%。 而2020年，原房东イチケン的投资金额，大概是53亿日元。 对イチケン来说，这显然也是一笔好买卖。 野村收购后不是按照固定租金收租，而是“完全变动租金”。酒店运营方目前是 Polaris Holdings（ポラリス・ホールディングス）。租金和酒店GOP，也就是酒店经营毛利润联动。 酒店生意越好、ADR越高、入住率越高，房东野村拿到的租金也越多。 Polaris这家公司本身规模也不小，截至2026年6月底，这家公司在国内外运营或计划运营124家酒店、17476间客房。 而且它已经在运营野村Master Fund持有的KOKO HOTEL京都三条、KOKO HOTEL金泽站前两家酒店，所以双方已有合作基础。 该交易完成后，野村不动产Master Fund持有的酒店资产将增加至9处，总取得价格约370亿日元，酒店资产占整个基金投资组合约3.3%。 7月日本入境游人数344.21万人次，又创了新高，这家酒店就是东京入境游现金流机器呀。 同一片区域，另一笔约80亿日元、74间客房的新建酒店交易也在市场上流传，但是交易信息没有披露，现在东京的酒店市场就是这样：好地段的酒店往往还没上市场就被内部消化了。 第二笔：SQUEEZE和RS Investment Management的“分工合作”实验。 8月13日，东证Growth上市不到四个月的SQUEEZE，和RS Investment Management签了一份业务提携协议。 这个合作我觉得甚至比87亿买酒店更值得酒店从业者研究。 因为他们准备做的，不是简单买几栋酒店。而是把酒店这门生意拆开。 开发商负责开发：RS Investment Management负责不动产投资安排、资金和Asset Management； SQUEEZE负责酒店企划、系统、Revenue Management以及实际运营。 目标也是野心勃勃：他们计划未来几年内目标做到20栋。 并且打算把这套房产买入和酒店运营分离的模式，复制给其他合作伙伴，推进整个行业的资产轻量化战略。  双方其实已经试过水了。 比如2025年7月开业的Minn日本桥水天宫前，就是把办公楼改造成Apartment Hotel；2025年12月开业的Minn河原町五条 Riverside，则是新建酒店。 前者开业后的房价和入住率都超过原计划。 RS Investment Management不是什么大公司，资本金只有5000万日元，2019年成立，但已经在东京、大阪、京都等主要城市推进了23个公寓式酒店相关项目，总客房数641间，其中5个已开业。  SQUEEZE现在本身也已经具备一定规模。2026年5月，其Minn品牌在全国已经达到34家。 它与REALGATE还在推进另外一套旧楼改酒店模式，计划到2027年1月在幡谷、神南、东麻布、田町开出4个项目，这简直是我们公司同样的模式。 一个小资本的不动产安排公司加上一个刚上市的运营科技公司，一口气拼出20栋酒店的目标。资产管理规模可以指数级放大，资产负债表不需要同步放大。 两笔交易，一边是我不买楼，只做运营和管理，一边是我直接真金白银买楼。两条路线同时在东京被验证。 这说明东京酒店这门生意，无论轻重资产，都有人愿意下注。 日本的酒店行业进入第二轮行情，都有哪些数据值得关注呢？ 这个，我们明天再聊。

日本酒店投资，上半年悄悄干到19亿美元 亚太酒店投资，2026年上半年总计68亿美元，同比暴涨54%，创下2019年以来七年新高。 日本一家就吃下19亿美元，吃掉了亚太酒店近三分之一的资金。 更值得注意的是，JLL今年早些时候曾预测：2026年日本可能占整个亚太酒店交易额的35%—40%。 去年上半年日本酒店投资就已经是亚太第一，当时的成交金额为15亿美元。 今年再往上跳一截。 也就是说，日本连续两年都是亚太机构资金买酒店的第一目的地，而且增速没有放缓的迹象。 为什么全世界的钱都在买日本的酒店呢? 1、酒店是为数不多的能天天跟通胀赛跑的资产。 住宅租金，一两年才可能调一次，日本有很多住宅一辈子都没法调。写字楼租约，动辄2年才可能一更新。 而酒店的房价，可以时时刻刻调整，昨天房价2万日元，今天可以直接跳到2万5。ADR每天都能调，通胀来了它比谁都跑得快。 这就是为什么在全球利率高企、地缘政治不确定的这两年，机构资金反而更愿意往酒店里挤，不是因为酒店风险低，而是因为它是少数几个能主动追着通胀跑的资产类别。 2、日本入境游稳定。 即使因为受到中日关系的影响，今年日本入境游中国游客可能会减少500万人左右，但是韩美台等国家和地区很好的弥补了空缺。 去年日本入境游4270万人，创下历史新高，今年至少与去年持平。 日本政府想要达到2030年6000万入境游的目标，依旧没有改变，并且有可能达成； 3、日元依旧在历史低位，购入日本资产依旧划算。 昨晚美国CPI没有爆表，美联储9月加息概率甚至掉到40%左右。按常理，日元应该明显走强。 结果呢？ 日元还是159.45，纹丝不动。 做空日元的力量依然很强，一旦160再被突破，市场就会开始猜：是继续冲162、163，还是日美政府又要出手护盘。 对手上有大额日元资金需求、正准备出手买酒店的人，我依然不建议赌单边。 汇率这层，是国际资本愿意持续加仓日本酒店的另一半原因：买得便宜，还能借得便宜。 4、日本酒店供给端越来越贵。 土地涨，人工涨，原材料涨，当下的酒店资产并不便宜。酒店市场越好，不代表闭着眼睛买酒店都能赚钱。 恰恰相反。 国际资本进来的越多，好资产的价格就越贵。 东京、大阪、京都、福冈，以及箱根、北海道、冲绳等成熟旅游目的地，那些已经证明现金流能力的酒店，会越来越抢手。 现在看一个酒店项目，我已经越来越不关心入住率是多少？ 入住率90%，不代表你赚钱。房价卖得太便宜，90%入住率一样可能是一门烂生意。 现在在日本运营和管理酒店，看的是ADR、RevPAR、GOP、GOPPAR，以及翻新以后能够把房价提高多少。 还有更应该关注的是：酒店今天赚的钱，是物业本身的能力，还是运营团队的能力？如果换一个运营商，利润掉一半，那你买的到底是房地产，还是运营团队？ 这完全是两回事。 当前，日本房地产正在分成两类玩家。 不会运营的人，去买固定租金的资产，图个省心； 会运营的人，买酒店、旅馆、服务式公寓这类能主动增值的资产。 后者风险更小，天花板也更高。

日本全国连锁中式熟食会社转让 有段时间没有发M&A的案子了，今天发一个我们公司M&A部门正在推进的熟食零售的案子。 这是一家经营非常稳定、持续盈利、风险极小的连锁食品企业，值得出海的投资客们关注。 1、会社概况 （1）该会社为一家在日本全国大型商业设施及食品超市内开展中式熟食和便当销售业务的食品零售及餐饮企业。本次出售是股权100%转让。 （2）会社创立至今已有25年以上经营历史，以九州地区为核心，业务覆盖关东、北陆及冲绳等多个地区，拥有广泛的直营网点布局。 （3）主要客户为日本大型流通集团及食品超市，包括日本头部商超，多年来与客户保持着稳定且良好的合作关系。 2、会社主要业务 （1）中式熟食的生产与销售； （2）中式便当的生产与销售； （3）食品超市内熟食专柜运营； （4）购物中心美食广场（Food Court）门店运营； （5）中餐厅运营； 3、会社亮点 （1）全国拥有13家以上直营网点：业务覆盖日本多个地区，形成较完善的全国性销售网络。 （2）与大型商业设施保持长期合作关系：拥有丰富的大型商超及商业综合体合作经验。 （3）多元化经营模式：同时经营熟食、便当、美食广场门店及中餐厅等多种业态，收入来源多元化。 （4）25年以上经营历史：长期深耕日本市场，品牌及运营体系成熟稳定。 （5）拥有自有不动产资产：公司持有部分自有土地及物业，具备较高资产价值。 （6）会社现金流充裕：公司有接近1亿日币的现金和存款。 （7）产品研发能力突出：以地道中式风味为基础，具备持续开发符合日本市场需求产品的能力。 4、财务概要（最近一期） 营业收入：约5.87亿日元 营业利润：约510万日元 经常利润：约530万日元 当期净利润：约380万日元 净资产：约8200万日元 现金及存款：约9700万日元 总资产：约4.5亿日元 代表取缔役薪水：1680万日元。 代表取缔役夫人薪水约：1500万日元。 5、门店覆盖地区如下： ・东京都 ・千叶县 ・石川县 ・富山县 ・福冈县 ・佐贺县 ・宫崎县 ・大分县 ・冲绳县 6、转让原因 儿女都很优秀，在国际性大手会社工作，不愿意接班。由于缺乏接班人，为实现企业顺利传承及持续发展，股东计划转让公司股权。 7、交易条件 （1）100%股权转让价格：3.5亿日元； （2）具体交易条件面议。 8、潜在协同价值 本项目特别适合以下类型企业进行收购或战略投资： ・食品制造企业 ・熟食连锁企业 ・餐饮连锁企业 ・大型食品超市集团 ・预制菜及中食企业 ・食品贸易公司 ・亚洲食品品牌运营企业 ・海外投资置业相关企业 特别适合： （1）已经获得经管签证，但是没有稳定的雇员和流水。对于食品类连锁企业管理有经验、有耐心、有规划、不激进的投资者。 （2）食品连锁企业想要出海到日本，但是没有切入点的情况，这是非常好的收购标的； （3）希望持有日本品牌，并且借助日本品牌落地到本国的饭团、便当等类似食品企业； （4）在日本已经扎根食品行业，需要扩张的本土企业，该企业的分布地图是不错的选择； 如果有对本项目感兴趣，在签署保密协议（NDA）以及最新财报数据出来后，我们将提供详细企业概要书（IM）。

京都有个著名的“五山送火”，就是在京都五座山上点火，烧出火光是几个字 我家前后露台能看到所有这几个字 但这十几年里就看过一次，其它时间都是给忘了 就像作为土生土长的北京人，一辈子到今天就去过两三次故宫一样

京都大学医院爆医纠！误切脑酿瘫痪。 一名日本女性只是去做脑部良性肿瘤切除，出来变成四肢瘫痪，无法自主呼吸的状态，只能靠呼吸器维生。执刀者是位「名医」，他在手术中把正常的脑组织当成肿瘤切除。名医用自己的肉眼判断需切除处，最后把他人的脑组织毁掉。京医承认这是「医生过度自信」造成的毁灭性重大过失。现已通报警察、厚生劳动省，进入刑事调查。 医疗处处都有风险所以时时刻刻都警惕自己不能太有自信，永远都要带着敬畏的心去做每项治疗。

京都祇园祭2026: 前祭神幸祭。宗教上说，这是祈园祭的高峰之一。骑马的稚子代表神的化身，神的三个御座从八坂神社迎出，行进过程中要疯狂摇晃，周边人群跟着舞动狂呼；一周后在后祭神还祭中再迎回八坂神社。

京都某旅館稱讚台灣客人素質高！ 垃圾分類超明確 吃剩的便當盒都洗乾淨了整理在一起 餐具也都洗好了 各個東西都歸位 因為台灣是文明開化的國家，所以台灣人去其他國家作客時都儘量考慮當地人的感受！ 👏👏👏