2025年中国房地产开发投资同比下降17.2%，新房销售额下降12.6%，新开工面积下降20.4%；2026年上半年，开发投资又同比下降18%，新房销售额下降13.6%，新开工下降23.4%。这已经不是正常周期中的优胜劣汰，而是一个剧烈收缩的行业至今仍看不到明显止跌迹象。 但一个现象值得注意：今年房地产十大企业中，央企、国企占了九席，而过去基本是民企的天下。短短几年，民营地产巨头暴雷的暴雷，收缩的收缩，退出的退出；央企、国企却在房地产最危险的时候越来越强。 房地产的竞争逻辑已经从“经营能力竞争”转向“资产负债表和信用背书竞争”。 过去房价上涨时，民企决策快、周转快、敢拿地、敢加杠杆。恒大、碧桂园等企业通过“拿地—预售—回款—再拿地”迅速做大。但这套模式有一个前提：房子必须不断卖出去，银行和购房者相信企业还能融到钱，更相信房价会继续上涨。 2021年之后，这场击鼓传花的游戏戛然而止。 恒大、碧桂园等头部房企相继暴雷，风险从个别企业蔓延为整个民营房企的信用危机。即使推出房地产“白名单”等融资支持政策，银行最终还是要考虑信用和抵押物风险。 央企、国企的优势因此被迅速放大：融资成本更低，银行更愿意贷款，债券融资能力更强，地方政府相信它们能把项目建完，购房者更相信它们不会突然倒闭跑路。 这种优势已经反映到土地市场。中指研究院数据显示，2025年拿地金额TOP100房企中，84家是央企、国企或地方国资企业；前十名中8家是央企、国企。2025年上半年重点22城拿地金额中，央企、国企占58%。 这意味着中国房地产正在出现明显的“国进民退”和市场高度集中的趋势。 首先，房地产正在从增量市场转向存量市场。过去竞争的是谁盖得多，现在争夺的是少数人口仍在流入的一二线城市核心地段。2025年TOP20房企拿地金额已经占TOP100的62.7%，资金越来越集中于北京、上海、杭州等核心城市。 其次，行业的风险偏好彻底改变。过去看ROE和周转率，现在首先问的是：这家公司能不能活到交楼？企业所有制因此从背景条件变成了影响融资和销售的重要信用变量。 第三，房地产的政策和公共服务属性正在增强。保障房、城中村改造、收购存量住房等政策越来越重要。未来中国住房体系很可能形成新的“双轨制”：一边是商品房市场，另一边是政府、央企和地方国企深度参与的保障房、城市更新和住房供给体系。 这还不能简单定义为房地产重新“国有化”。房价仍受市场供需影响，土地仍然市场化出让，民企也仍然可以拿地。但如果长期出现“只有央企国企融得到钱、拿得到地、卖得动房”，那么即使法律意义上没有国有化，市场结构也会越来越接近“准国有化”。 更值得警惕的问题是：当购房者只相信“央企不会倒”，说明市场信用本身出了问题。 正常市场经济中，购房者应该相信的是法律、监管、资金托管和合同，而不是先研究开发商背后是哪一级国资委。即使开发商破产，购房款也应该得到保护，房子应该有人继续建完。 但中国的预售制恰恰形成了一个特殊结构：购房者先交钱，甚至先背上30年房贷，开发商再拿这些钱盖房。普通家庭实际上是在向开发商提供一笔巨额、低保障的融资。 当大量民营房企暴雷、停工，购房者自然会问：谁能保证几年后把房子交给我？ 如果制度不能提供足够可信的答案，人们就只能寻找国家信用。 所以“买房选央企”，表面上是在选品牌，本质上是在购买一种隐性的政府担保。市场信用也从“相信制度”变成了“相信身份”。 这会造成明显扭曲：有经营能力的民企可能因为所有制身份承担更高融资成本，而效率一般的国企却可能因为政府背景获得更便宜的资金。 真正健康的房地产市场，不应该是所有人都去买央企的房子，而应该是消费者根本不用关心开发商姓“国”还是姓“民”。 那么，“国进民退”最终会怎样影响普通人？短期确实有好处。央企、国企接替高杠杆民企，可以降低烂尾风险、稳定土地市场和购房信心。在房地产危机最严重的时候，“国进”某种程度上是金融稳定器。 但长期风险同样明显。 第一，买房可能更安全，但选择更少。大量民企退出后，新房供应集中到少数央企、国企手中，竞争下降，产品创新、服务甚至价格都会受到影响。 第二，城市分化会越来越严重。资金集中于北京、上海、杭州等核心城市，很多人口流出的三四线城市可能越来越没有开发商愿意进入，最终形成“核心城市争抢土地，弱城市住房过剩”的局面。 第三，风险并没有消失，只是被转移。如果央企、地方国企不断接盘土地、项目甚至问题房企，债务风险只是从民企资产负债表转移到国企、银行和地方政府。国企背后最终仍是公共资产，普通人可能通过地方财政紧张、公共服务承压和国有资产回报下降间接承担成本。 更深远的变化，是中国家庭对房子的信仰正在改变。过去几十年，中国家庭形成了一个牢固的等式：买房＝储蓄＋投资＋安全感。2026年上半年，新房销售额仍同比下降13.6%，居民按揭相关资金下降24.9%。 房地产危机真正留下的后遗症，不只是几家开发商倒闭，而是越来越多家庭开始重新思考：房子到底还是不是最安全的财富蓄水池？