ミゲル@不動産(タワマン+1棟収益)
@migerumansion
都心/大阪を中心に、区分／1棟アパマン不動産をたくさん買っています。30代後半 累計で200億、分譲区分マンションは100億買いました。最大保有時保有約600戸・融資残高65億、大家歴は18年、業歴は5年。旧帝卒→広告→専業大家→不動産屋開業。宅建免許は2つあります。
Joined October 2024
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購入前の5要素はあくまで入口。グロス利回りで判断して終わる人が多いが、管理費・修繕積立・空室損失を差し引いたネット利回りまで試算して初めてスタートラインに立てる。
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不動産投資の収益は、物件を買う前と買った後で決まる要素が違う。
購入前に自分で見極めるべきなのは、 ・立地 ・利回り ・物件価格（グロス） ・ローン返済額 ・家賃収入の将来性
この5つを見誤ると、そもそも投資として成立しない可能性が高い。
一方で、購入後の収益を大きく左右するのが、 ・空室率 ・修繕・原状回復費用 ・建物管理費用
この部分は管理会社の力量で大きく変わる。
同じ物件でも、管理次第でキャッシュフローはマイナスにも、年間数百万円の利益にもなり得る。
「何を買うか」と同じくらい、「誰に管理を任せるか」が不動産投資では重要。
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