上海楼市眼下是外地客接盘、本地人出货，房东嘴里喊着“置换大平层”或“移民陪读”，不过是维持体面的标准话术。 金融圈业主道破真相：实质是对后市悲观，宁愿降价也要套现离场，甚至换汇转移境外避险。普通买家切莫被漂亮说辞蛊惑，看清“流动性优先”的抛售本质，自住可淘笋，投资慎接盘。 我很同意这位博主的观点，经济这个鸟样子，除了很少数人以外，大多数人没啥机会，现在不跑难道要。。。当然NFA

这次新出台的上海楼市沪八条，完全没碰限购。 政策出发点也挺明显，意思就是觉得现在上海房市的最大堵点已经不是大家有没有购房资格，而是有资格的人为什么不换房、不加杠杆、不买新房？ 这次新增了一项之前没有的补贴：居民家庭只要上海外环外买新房，同时在网签前后一年内出售上海任意一套二手房，就可以获得相当于新房贷款金额 1% 的补贴，单套最高 5 万。 聊胜于无，哈哈😄 这整个专项补贴规模大概是 2 亿元，用完即止，也就是大概补贴 4000 套左右。 但要注意的是，它不是直接按照房价来补，而是按照贷款额来补。 所以这个政策其实就是鼓励卖掉旧房、购买新房、使用按揭。 换句话说，这个政策针对的就是改善型的家庭，而不是单纯刺激投资性购房。 再一个，这次的政策真正想要托的还是外环外的新房，因为上海内环其实是不缺购买力的。

衡复风貌区的洋房底商确实是上海楼市的“孤品”——64条永不拓宽马路锁死供给，延庆路快闪店喊到100元/㎡/天，2007年80万买入如今翻21倍，稀缺性撑起了它的“硬通货”地位。 但视频里的162%回报率纯属“幸存者偏差”，那是拿十几年前的原始成本算的纸面富贵；按现在1700万的市价入手，真实年租金回报率也就6%-7%，还得面对风貌区严苛的业态管控和国资主导的产权门槛。 这类资产本质是老钱圈的社交筹码，不是普通人的理财工具——想进场得先掂量：能不能接受低流动性、高维护成本，以及政策一收紧，网红店立马撤退的空置风险。

华尔街观察：上海房价的底层矛盾与制度推演 上海二手房挂牌均价约5.1万/㎡，新房均价接近7.6万/㎡，一套普通500万住宅，即便依托沪八条新政把首付压到90万，剩余410万做30年按揭，普通家庭月供接近3万元。这一笔长达三十年的负债，对绝大多数普通打工人是难以承受的生命周期成本。 当下年轻人的消费观念已经发生根本性转变，越来越多群体优先选择当下生活品质，不愿意用大半辈子的人生去背负巨额房贷。真正驱动普通人咬牙购置上海房产的核心动因，大多指向子女教育，而教育权益又牢牢绑定上海户籍。 现实的落户门槛依然高耸。主流路径，要么居住证社保叠加中级职称满7年居转户；要么大额个税完税百万，或是依托高新技术企业人才引进。普通外来务工者想要拿到上海户口，门槛很高。拿不到户口，买房的教育刚需逻辑直接瓦解。于是我们看到疫情之后上海租赁式公寓大量兴起，大量打工人选择“住得起，但买不起”的居住模式，租房居住成为一大现实出路。 放眼全国，户籍改革的大趋势已经非常清晰。绝大多数省会、二线城市已经实质性放开落户，购房即可落户成为多地稳定楼市、导入人口的重要工具。人口红利逐步消退的大背景下，抢人已经成为城市竞争的核心命题，如今压力传导到一线城市。 这里产生一个值得探讨的命题：上海房价要真正稳住现有基本面，仅仅调降首付、优化公积金、发放置换补贴，只改变交易端，没有解决需求端的核心约束。户籍，才是压制真实购房需求最重要的闸门。 当前上海楼市一个核心矛盾：大量在本地长期就业纳税、有购房意愿的群体，被户籍门槛挡在刚需门外。房子最大的附加价值——教育权益，无法兑现，购房的内生动力被大幅削弱。 市场可以做一个政策推演：适度放开一线城市落户，探索有限度的购房配套落户通道，也就是市场通俗所说的买房送户口。不是无门槛全面放开，而是设置居住、社保、购房等约束条件，把已经在本地长期工作的外来人口转化成真实购房群体。 当全国绝大多数省城已经放开落户，下一轮改革的焦点自然落到北上广深这类超一线。楼市政策可以调整首付、利率、补贴，但房价的中枢终究由真实居住需求支撑。如果户籍闸门持续收紧，即便交易政策持续放松，也很难激活真正的刚需底盘。 当然，我们也必须客观看到现实约束：上海教育、医疗公共资源承载力有限，直接无条件购房落户并不现实。但分层、分梯度的松绑，是未来可以观察的重要方向。 简单总结： 1、上海当下的信贷新政，降低了首付门槛，但三十年周期的月供压力依旧是普通打工人难以逾越的大山； 2、买房的核心刚需大量来自子女教育，教育权益又绑定户籍，高落户门槛直接抑制购房需求； 3、全国省会城市落户已经普遍放开，改革浪潮接下来会向一线城市传导； 4、只调楼市交易政策，不动户籍约束，需求释放空间有限。适度放开落户，是托举一线楼市基本面值得思考的政策选项。 风险提示：本文仅为市场逻辑推演，不构成购房、投资建议，也不代表政策预判。 #上海楼市# #户籍改革# #沪八条# #一线房产观察#

从香港率先触底，到深京沪轮动复苏：楼市周期预判全线兑现，标的亦翻倍起飞 早在去年9月，全网一片看空楼市、悲观情绪弥漫之际，我就率先给出明确预判：香港房地产将率先完成触底，率先开启回升行情。 当时市场不以为然，质疑声、嘲讽声铺天盖地，推特舆论里更是骂声一片，很多人完全不认可我的轮动逻辑。但时间是最好的验证者，进入今年一季度，香港楼市如期企稳回升，量价同步走强，彻底坐实了我去年9月的底部判断，第一重预判完美落地。 我的整套核心逻辑从来不是孤立看单一城市，而是港—深—沪京依次轮动、梯次复苏：香港最先见底回升，紧随其后，和香港地缘、经济、楼市联动最紧密的深圳，会在香港触底回升之后，间隔一个季度左右同步完成触底反转，之后再轮动到北京、上海两大核心一线城市。 如今这套周期推演逻辑，已经被真实市场数据完整印证。 先看深圳最新楼市硬核数据，完全走出触底回升态势： 五一假期深圳新房认购573套，同比大涨43.3%；新房网签492套，同比暴涨68.5%；二手房网签337套，同比增幅也达到54.6%。尤其是南山核心片区，二手房签约量同比飙升83%，成交量大幅回暖、看房热度回升、业主惜售心态抬头，议价空间收窄，市场从持续阴跌正式转入量价企稳、稳步修复的上行通道，完美复刻了香港见底之后的修复路径，精准踩中我当初“滞后香港一个季度触底回升”的判断。 不光是大盘楼市逻辑兑现，当初在深圳楼市底部区间，我重点推荐过的一只ST地产股，在市场一片嫌弃、无人看好之时，逆势走出翻倍行情，如今股价已经翻了三倍，给信任周期逻辑的投资者带来了实实在在的收益。 回想当初，我抛出港深京沪轮动复苏逻辑时，推特舆论几乎是一边倒的质疑和谩骂，没人愿意相信低迷楼市会有拐点，没人相信城市之间会有清晰的复苏先后次序。但行情从不迎合情绪，只遵循周期与逻辑。现在香港已涨、深圳已确认触底回暖，预判逐一落地，当初的嘲讽，如今都变成了逻辑的佐证。 站在当下时点，我继续维持原有判断：接下来上海，会完整复制深圳的触底回升路径。 深圳已经走完“香港领涨→滞后一个季度见底→成交量爆发→市场情绪修复”的全过程，作为同层级核心一线城市，上海的楼市基本面、政策环境、人口结构和城市能级高度相似，后续必将沿着香港、深圳的节奏，步入企稳、回暖、修复的上行通道。 楼市从来不是随机波动，而是有清晰的先后轮动、周期传导：香港定拐点，深圳跟节奏，随后京沪接力。现在逻辑已验证、数据已落地、个股已翻倍，接下来，静待上海楼市跟上大势，复刻深港的修复行情。 本周我们将视情况在华尔街观察订阅者周报中讨论一只上海国资委旗下的房产股。我们认为它太像那只深圳三倍股了！这只股是对冲AI技术股狂飙突进的很好的防守标的： 跌无可跌，烟蒂。但向上可能很有价值。

踩油门了 今天a股市场最醒目的一个数字是两市的成交额突破了3万亿大关，来到了3.14万亿。你们还记得本轮行情没启动前a股的交易规模吗，大概就是每天10000-12000亿区间波动，也就是说在短短几个月内a股成交额涨了2倍。 看到这个数字，我的第一反应是想去找找2007年、2015年那两波牛市行情前后，市场的成交规模放大了几倍，通过历史数据找找规律。 先说2007年牛市行情，行情没有启动之前每天成交200-250亿，到了2007年峰值时期每天成交额放大至2000-3000亿规模，也就是说放大了10-12倍。 然后是2015年牛市行情，启动之前每天成交3000-4000亿，到了2015年行情巅峰期每天成交额放大至16000-20000亿，前后差距是5-6倍。 这里能看到一个显而易见的规律，就是2015年的牛市成交额放大倍数低于2007年，因为2015年的a股规模更大，基数大了，倍数增长就会变小，所以这一轮行情的成交额放大倍数我觉得会低于5-6倍，具体低多少我不好说。 但有一点大家需注意，成交额的快速放大不是好事，它就像市场的心跳或者血压，数值飙升说明a股的负荷也在快速增加，达到某个临界值a股就不行了。 其实最理想的状态是像前几个月那样，成交额徘徊在15000-17000区间，指数老汉推车慢慢拱，但随着行情逐渐推高，已经没法再保持低调，越来越多的资金加入，大盘最近越涨越快。 上证指数自从关税战暴跌以来，单日涨幅第一高的1.51%，单日涨幅第二高的1.45%，分别是今天和昨天。所以行情在加速，节奏显而易见的提快了。 …… 很多读者留言提到今天几大指数都留下了一个肉眼可见的缺口，这个缺口不太可能是趋势发动缺口，因为已经涨了20%多了，从性质上说大概率是趋势衰竭缺口，后续回补的概率比较大。 但我觉得没必要在目前这个位置做先抛后买的小操作，因为值博率很低。你3880抛了，就为了3825买回来吗，空间太小了，只有1.5%都不到。万一它暂时不补，继续向上逼空，你为了这么小的波段空间要承受好几倍的踏空，很不划算。接下来几天如果加速上涨，和缺口拉开一定的操作距离，再考虑减仓不迟。 上证已经快摸到3900，中证离7000点也只差临门一脚。人民日报十年前说过4000点是牛市起点，现在差不多该再来一篇社论，号召久财3.0大军进场了，诸如时代的红利不要错过，提醒年轻人不要被同龄人抛下之类的。 …… 1、拼多多公布了二季度的财报，1039.8亿元人民币，同比增长7%（，略高于市场预期的1039.3亿元。调整后净利润327.1亿元人民币，超出市场预期的223.9亿元将近100亿元。 这个消息发出后前盘交易急速拉升12%，但随后就被暴力砸盘，最新我看了一眼已经绿了。像拼多多这种级别的大公司业绩差不多算半明牌，如果比预期高10-30%就算惊喜了，这次公布出来的业绩比预期高了46%，我的第一反应就是不正常，大概率有一次性收入。 去翻了一下细节，果然，投资利息收入这块多了100亿，如果把这个扣除，日常经营部分和市场预期几乎没差，所以拼多多暴涨的逻辑是不支持的，谁刚才冲高了只能怪自己冲动，站几天岗冷静一下。 2、上海楼市进行了新一轮的政策刺激，详细我就不复制粘贴了，概要就是外环不限购了，我对上海不熟悉，上海的外环是不是有点类似于北京的五环？另外就是增加了公积金贷款的额度，取消了首套二套的认定，其实就是变相降低了二套房的首付比例和利率。 依然是在挤牙膏，不过说实在的现在牙膏里的东西也不多了，像来一波猛的也没什么牌。 3、今天行情有一个小意外，两市涨幅最高的行业板块竟然是....白酒，涨了4.5%，另外一些前期滞涨的消费股、权重股今天也全面补涨，最近一个多星期小、微盘指数是持续跑输大盘的，今天几大宽基里微盘股又一次垫底，而且输的比较多。 我用工具看了一下，以上指数的历史分位值分别是： 上证50，目前92.8% 沪深300，目前86.3% 科创50，目前99.92% 创业板指，目前38.3% 中证500，目前78% 中证1000，目前72% 中证2000，目前99.9% 上证指数，目前98% 这里面解释一下，中证2000的成立时间较晚，2023年8月成立，科创50的时间也不长2020年1月成立，所以选取的时间轴样本不够长。剩下的指数选取的时间样本都是过去10年。 分位92.8%的意思就是比过去10年92.8%的交易日pe估值更贵。 基本上除了创业板指外，剩下的指数目前分位都超过50%，好几个都在90%以上，所以目前的a股肯定在牛市，也处于相对高估的状态。 如果你们想自己看可以用小程序红色火箭，里面每一个指数都可以免费查历史估值的走势波动。 今晚差不多就这些，发射了。

上海25 日发布楼市新政沪七条， 大幅放开购房限制， 非沪籍购房门槛大幅降低，贷款额度也大幅提高，社保个税由3 年降至1 年····· 读完总结一句话，希望你买房！ 那么问题来了， 如果有500万买上海的房子，还是买BTC。

上海商业地产进入全球资本视野的击球区： 中国前首富陈天桥，突然回国，动用境外资本，趁着国内楼市调整期豪掷2.2亿，以“骨折价”抄底拿下了上海黄浦区一整栋精品酒店。   就在最近，陈天桥家族控股的盛大集团境外主体，从亚洲物流地产巨头普洛斯手中，整体收购了位于上海市黄浦区陕西南路233号的宓亚精品酒店整栋大楼。   这栋11层的熨斗形建筑地处上海寸土寸金的衡复风貌区，总建筑面积约3901平方米，里面规划了80间客房。   核算下来，这栋上海核心地段的物业单价只有每平方米5.6万元左右。   普洛斯在2020年从不良资产机构手里接盘这栋楼时，就花了2.1亿元，随后又投入大笔资金进行翻新改造，才挂上“宓亚”的牌子开门营业。   如今以2.2亿脱手，算上通胀和改造成本，普洛斯几乎是在割肉离场，而陈天桥则是用境外资本稳稳地捡了个大漏。   作为中国互联网第一代创业者的标杆，陈天桥在2001年押上全部身家，花30万美元拿下《热血传奇》的中国代理权，直接开启了中国网游的狂飙时代。   到了2004年盛大在纳斯达克敲钟，年仅31岁的陈天桥凭借近6000万的注册用户和每天源源不断的现金流，身价突破百亿，稳坐中国首富的交椅。  在事业的最巅峰，他按下了退出键。2010年，陈天桥以身体健康原因为由，主动移民新加坡，随后几年里，盛大游戏私有化退市，国内的游戏和文学资产被逐步剥离清仓。   陈天桥把盛大彻底转型为一家以海外资产管理为主的私人投资公司，并带着巨额财富举家迁往美国。   到了海外，他的投资手笔大得惊人。他在美国俄勒冈州一口气买下了19.8万英亩的林地，直接跃升为美国第二大外籍地主。   不仅如此，他在加拿大安大略省还持有约50万英亩的林地，在曼哈顿买下天价大厦，在洛杉矶买下顶级庄园，他的妻子雒芊芊前不久还在新加坡刚卖掉了一栋价值近4亿人民币的优质洋房。   一的身份杀回国内，把上海最核心、最稀缺的不可复制资产收入囊中。   这起收购案延伸来看，陈天桥的动作并不是个例，而是当下全球资本在资产重新定价期的一个缩影。   近期大量国内科技巨头也在一线城市疯狂扫货，比如拼多多就豪掷33亿元直接买下了上海陆家嘴的星展银行大厦。   普通人还在网络上发泄对高房价的愤怒时，上海部分（商业）地产已经被全球视野的资本看作“全球最优质地产”。

周末北京楼市甩出重磅新政，不少人都有点意外。 这次主要两大调整。第一，五环以内非京籍买房，社保个税从两年直接降到一年，门槛直接和上海看齐。一年社保其实很好达成，相当于北京购房门槛大幅放宽。 第二就是公积金贷款额度大涨。以前单人首套最高 120 万，现在夫妻双方缴存公积金，首套直接给到 240 万。再叠加城六区户籍买郊区、绿色建筑、多子女家庭这些上浮条件，最高能冲到 340 万。同时缴存年限要求也降低，年轻人缴满五年出头，就能贷满额度，实实在在减轻月供压力。 那政策到底利好谁？最大受益者就是刚需和改善群体。社保缩短，方便外地想来北京安家的年轻人；公积金提额，瞄准的是 600 万以下主流购房需求。不过要注意，老房子受房龄限制，很难贷到顶格，高额度更多是扶持郊区新房，目的很明确，引导人口往郊区流动，消化郊区新房库存。 夫妻双方缴存，首套 240 万的基础额度，基本能覆盖北京 76% 的购房需求。公积金对比商贷，首套利率差 0.45%，贷 240 万 30 年，每个月能省五百七十多，整体利息能省下 20 万，差不多一台中级轿车。

关于上海房价，我们来看看炒房大师欧神2021年的预测。 他在21年预测上海五年后的房价水平。大家看看实现了么？ 顺便起底欧神： 欧神本名欧成效，1978年生，上海人，上学的时候是个超级学霸，高中就读于复旦附中实验班，还跳过级，后来因为物理、数学竞赛，获得了几枚金奖，被保送到了复旦大学物理系。大学毕业后，进入世界500强企业高露洁，但因不满按部就班的晋升，3年后辞职了。 2002年之后的10年间，他敏锐地发现了楼市的套利空间。从此一头扎进楼市，批量利用杠杆高周转投资炒房，实现从普通人到A9财富大佬（资产9位数）。 2012年10月，他创立了“水库论坛”，教大家如何买房融资避险等，自此开始了专业房地产带货之路。 他是中国楼市坚定的甚至顽固的看多派。