根石高宏@しっかり住宅ローン
@neishifbm35
住宅ローン業界20年・10,000組超を支援｜FBモーゲージ株式会社 代表取締役｜金利のある世界の住宅ローン戦略を発信｜固定vs変動ではなく 自分の判断軸がわかる｜スムカウ運営
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「団信があるから安心」とよく言われますが、確認できていますか。
一般的な団信がカバーするのは「死亡・高度障害」です。
がん・三大疾病・就業不能（長期入院・要介護）は、別途特約を付けないとカバーされません。
35年のローン期間中に、病気で仕事ができなくなるリスクは、亡くなるリスクよりも現実的です。
「団信があるから安心」と思っていると、いざという時に「守られていなかった」という事態が起きることがあります。
ローンの金利だけでなく、団信の内容で選ぶという視点も必要です。
金利で選んで団信で後悔する。ローンは数字だけで選ぶものではありません。
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世帯年収650万円でペアローン5,500万円。
そのペアローン、どちらかが働けなくなっても返せますか。
ペアローンは2人それぞれが別のローンを負う構造です。片方の収入が止まれば、その分の返済も自分で賄う必要があります。
審査上は通るかもしれません。でも住宅ローンは「借りる瞬間」より「返し続ける35年」の方がはるかに長い。
二人のどちらかが育休・転職・体調不良になった時も、返済は続きます。
共働きであるほど、「借りられる最大値」ではなく「万が一の時でも返せる額」から設計する方が、長期的に守れます。
共働きの強みは最大値を高めることではなく、最悪の時に耐えられる設計に使うものです。
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「頭金はできるだけ多く入れた方がいい」は、半分だけ正しいです。
頭金を多く入れれば借入額は減ります。でも5〜10年待った場合、その間の家賃は出ていきます。
一方で、確実に必要なのが諸費用です。
頭金ゼロで購入しても、仲介手数料・登記費用・火災保険等の諸費用は別途かかります。物件価格の3〜5%が目安なので、4,000万円の物件なら120〜200万円。この準備はゼロにできません。
「頭金は多いほど正解」ではなく、「諸費用の準備は絶対に必要」が正確な前提です。
頭金の多寡より先に、諸費用という絶対に払う額を確認してください。
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2026年6月の変動最優遇は0.85%。フラット35は3.21%。
この差が「変動一択で決まり」を意味するか、というと、そうではありません。
不動産営業マンが「変動でいいですよ」と言いたくなる理由はわかります。
月々の返済額が下がる。お客さんも納得しやすい。
でも構造を整理すると、こうなります。
- 不動産営業の仕事: 家を売ること
- 住宅ローンのリスクを35年背負う人: 買い手
どちらが悪いという話ではありません。そういう分業構造になっている、ということです。
家を探す担当と、ローンを設計する担当が別の専門家であること。そこに意味があります。
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住宅を買おうとしている方が、展示場から戻ってこんな話をしてくれました。
「不動産の営業さんがローンのことも全部説明してくれたんですが、なんか不安で」
その不安は正しいと思います。
不動産営業の本業は「家を売ること」です。住宅ローンの長期リスクを一緒に考えることは、本来の役割ではありません。これは批判ではありません。そういう分業構造になっている、という話です。
家を探す担当と、ローンを設計する担当が、それぞれ専門家であること。その方が、買う側に有利な判断ができます。
不動産とローンは、分けて考える方が自分を守れます。
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先日、こんな相談がありました。
「展示場で気に入った物件があって、もう申込みをした後なんですが、ローンが通るか不安で」
住宅ローンが「後付けの判断」になっています。
本来の順番は逆です。
「月いくらなら無理なく返せるか」を先に決める。その金額に見合う物件を探す。
「いくら借りられるか」から始めると、借りられる最大値を使い切る設計になりやすい。「月いくら返せるか」から始めると、借りる額を自分でコントロールできます。
物件の値段より、月々いくら払い続けられるかが先です。
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住宅ローンの相談で、私がよくお伝えすることがあります。
「3%の金利でも返せるかを、先にシミュレーションしてください」
2026年6月時点の変動最優遇は0.85%前後。今はこれより低い金利で返済をスタートできます。
でも今後の金利を誰も保証できない以上、「3%になっても返せる額」を基準にしておくことが、35年を安心して過ごすための目安になる、と考えています。
「借りられる最大値」ではなく、「3%でも大丈夫な範囲」で設計する。
ここから始めると、物件の選び方が変わります。
今の金利で計算するのは入口。3%でも返せるかが出口の安心です。
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「住宅ローンの審査では年収の30〜35%まで借りられる」という目安、知っていますか。
これを手取りに換算するとどうなるか。
（会社員・40歳未満・扶養なし・2026年時点の目安として）
- 年収300万円 → 手取りの約44%
- 年収500万円 → 手取りの約45%
- 年収700万円 → 手取りの約46〜47%
審査で「借りられる上限」は、手取りの約45〜47%を住宅費に充てる設計です。
この金額で、生活費・教育費・老後積立を賄えるかどうか。
年収は審査のための数字。生活は手取りから始まります。
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住宅ローンは組めないかもしれないけど、
建築費用は、だいぶ下がるし
日本でもっと流行って欲しい🦆
住宅ローン金利の上昇が気になる今、全期間固定の「フラット35」が再注目されています。
変動金利と固定金利、どちらが向いているのか。
金利シナリオと家計の余裕から整理しました。
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フラット３５
これみると、やや下がる可能性がありますね！
【朗報】来月のフラット35金利はやや低下か🚨
先程発表されたMBS利率、前回の3.32%→3.21%に。
ここから予測すると7月のフラットの金利は3.1%くらいか🤔
据え置きの可能性もなくはないけど、上がる可能性はかなり低いと思う。
今月中の引き渡しを予定してる人は来月に延期したほうが良いかも😃
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【朗報】来月のフラット35金利はやや低下か🚨
先程発表されたMBS利率、前回の3.32%→3.21%に。
ここから予測すると7月のフラットの金利は3.1%くらいか🤔
据え置きの可能性もなくはないけど、上がる可能性はかなり低いと思う。
今月中の引き渡しを予定してる人は来月に延期したほうが良いかも😃
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本来、金利が動かない時代から、
変動リスクは、しっかり説明すべきだったはず。
つい２、３年前は、
『変動金利は低いので、これからも当面変わらないですよー』
って、不動産営業も銀行員も言ってたなぁ💦
金利は上がり始めることも想定しましょうとセミナーで話しても
誰1人耳を傾けなかった😂
まぁ金利は結果論！
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全国銀行協会も動き出しましたね。今回の日銀利上げを受け、変動金利や固定特約の新規/返済中ユーザーに対し、金利変動リスクをより丁寧に説明する方針が発表されました。今後、銀行から皆さんに情報提供が行われるかと思いますが、内容に疑問がある方は銀行に必ず確認しましょう。
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全国銀行協会も動き出しましたね。今回の日銀利上げを受け、変動金利や固定特約の新規/返済中ユーザーに対し、金利変動リスクをより丁寧に説明する方針が発表されました。今後、銀行から皆さんに情報提供が行われるかと思いますが、内容に疑問がある方は銀行に必ず確認しましょう。
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極端かもしれないけど、
もしなったら、
住宅ローンの変動金利は４〜６%くらいになるのかな
やっぱり、未来の住宅購入は、
住宅ローンから固めるべき！
その相談は、
不動産営業マン？
銀行員？
ファイナンシャルプランナー？
誰に相談すればいいのか。
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営業職は、問題解決業だと思う
だから、住宅ローンの営業は、
お客さんの住宅ローンに関する問題を解決へ導くことです。
これから金利のある世界に突入したから、
なおさら、重要な役割になりますね。
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【📻Future Leaders Voice#23-1】#
【今回のゲスト➡FBモーゲージ株式会社 根石 高宏】
今回のテーマは『営業の本質』！
フラット35の営業全国トップを走り抜け、現在はレジェンドと称される根石氏。
営業は「苦労せず」に成約できる？「売りつけることは一切しない」という根石氏が語る、顧客に本当に寄り添うための営業の考え方とは？
そして、効率やタイパを求めがちなZ世代へ、まずは「圧倒的な量」をこなす価値を説く熱いキャリア論も展開。
これまでの営業の概念を覆し、生きがいを持って働くためのヒントをお届けします！
#スガワラくん# #IMALU# #Z世代# #ビジネス# #住宅ローン# #レジェンド#
@sugawara11
@imalu0919
@neishifbm35
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【📻Future Leaders Voice#23-1】#
【今回のゲスト➡FBモーゲージ株式会社 根石 高宏】
今回のテーマは『営業の本質』！
フラット35の営業全国トップを走り抜け、現在はレジェンドと称される根石氏。
営業は「苦労せず」に成約できる？「売りつけることは一切しない」という根石氏が語る、顧客に本当に寄り添うための営業の考え方とは？
そして、効率やタイパを求めがちなZ世代へ、まずは「圧倒的な量」をこなす価値を説く熱いキャリア論も展開。
これまでの営業の概念を覆し、生きがいを持って働くためのヒントをお届けします！
#スガワラくん# #IMALU# #Z世代# #ビジネス# #住宅ローン# #レジェンド#
@sugawara11
@imalu0919
@neishifbm35
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これから住宅買う人は、
絶対に、住宅ローンから考えるべきです。
それも、５年後見据えて
それを実現できるのがスムカウ
変動金利で住宅ローン組んでる人、
ちょっと手を止めて。
ついにきた。
31年ぶりの利上げ。
政策金利 0.75% → 1.0%。
しかも日銀総裁が入院・欠席という異例の中での決定。
ただ、今すぐ返済額が跳ね上がるわけじゃない。
パニックになる前に、今わかってることだけ整理しておく↓
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変動金利で住宅ローン組んでる人、
ちょっと手を止めて。
ついにきた。
31年ぶりの利上げ。
政策金利 0.75% → 1.0%。
しかも日銀総裁が入院・欠席という異例の中での決定。
ただ、今すぐ返済額が跳ね上がるわけじゃない。
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